SCPI Fructirégions Europe : l'Espagne comme point d'entrée en Europe

La SCPI Fructirégions Europe fait partie des nombreux (22) produits d’épargne immobilière assistée gérés par AEW Ciloger. C’est une SCPI de rendement à capital fixe diversifiée créée en 1995. Au 31 décembre 2018, son patrimoine immobilier demeure toutefois majoritairement investi en bureaux (79 %). Comme dans beaucoup de boucliers patrimoniaux, les commerces arrivent en deuxième position s’agissant de la typologie du parc (18 %). Le solde correspond à des locaux d’activités (2 %) et à des immeubles en lien avec la logistique (1 %).

La SCPI Fructirégions Europe est principalement investie en régions. En effet, la province accueille 71 % du parc contre 24 % pour l’Île-de-France. Fructirégions Europe est néanmoins devenue une SCPI européenne avec l’acquisition d’un parc de commerces à Pampelune, en Espagne. Ce pays abrite ainsi désormais 5 % du patrimoine de Fructirégions Europe et justifie le nom de cette SCPI. Généralement, les SCPI qui s’internationalisent commencent par acheter du patrimoine en Allemagne, premier marché de la zone euro. Le choix d’AEW Ciloger a été différent.

La capitalisation de la SCPI Fructirégions Europe atteignait 245 millions d’euros au 31 décembre 2018, répartis entre 5 125 associés. Au titre de l’année 2018, Fructirégions Europe a délivré un rendement de 4,62 % à ses associés porteurs de parts. C’est 27 points de mieux que la moyenne des SCPI de rendement. Sur une échéance plus longue, les performances sont encore meilleures avec un taux de rendement interne (TRI) de 7,85 % sur 10 ans et de 9,20 % sur 20 ans au 31 décembre 2018.

La performance de l’année 2018 de la SCPI Fructirégions Europe aurait toutefois pu être supérieure avec un taux d’occupation financier (TOF) plus important. Le TOF n’était en effet que de 89,72 % au 31 décembre 2018 tandis que le taux d’occupation physique (TOP) équivalait à 90,36 %. Les équipes de gestion d’AEW Ciloger doivent donc tout mettre en œuvre pour les améliorer. Rappelons que le patrimoine est composé de 62 immeubles occupés par 173 locataires tandis que sa surface dépasse 110 000 m².

Au cours du dernier trimestre 2018, la SCPI Fructirégions Europe a pris une participation de 9 % dans la société civile immobilière (SCI) détenant la tour Prisma à la Défense (92). Nous avons eu l’occasion de vous parler de cette acquisition dans le cadre d’une précédente actualité. La quote-part de Fructirégions Europe dans cette opération s’élève à 20,1 millions d’euros. Du côté des cessions d’actifs ou arbitrages, ce sont 760 m² de bureaux vacants acquis en 1999 et situés à Saint-Priest (69) qui sont sortis du parc pour un prix de cession de 1,3 million d’euros.

La prise de participation dans la SCI propriétaire de la tour Prisma a pu être réalisée grâce à une augmentation de capital. Cette dernière a débuté fin décembre 2018 et se terminera fin juin 2019 sauf clôture anticipée sans préavis. Cette augmentation de capital vise à lever plus de 30 millions d’euros. Les parts sont vendues au prix unitaire de 232,00 euros et il faut en acheter au moins 25 pour devenir associé de Fructirégions Europe, soit un investissement immobilier minimal de 5 800,00 euros. Elles portent jouissance au premier jour du 4ème mois suivant celui de la souscription.

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