SCPI PfO : bilan très positif un an après le passage au capital variable

La SCPI PfO dont le nom développé est Participation Foncière Opportunité a rouvert son capital le 1er octobre 2015 afin de passer définitivement d'un capital fixe à un capital variable. Créée en 1998 par la société de gestion Périal Asset Management, elle était fermée à de nouvelles augmentations de capital depuis 2009.

Un an après cette initiative visant à donner un nouvel élan à cette SCPI en lui permettant d'acquérir des biens "toujours plus adaptés aux besoins actuels des entreprises et des particuliers" selon le Président de Périal, Monsieur Eric Cosserat, le bilan est très positif.

Rappelons tout d'abord que la stratégie de cette SCPI s'appuie désormais sur trois axes d'investissement : les bureaux, les commerces et les actifs acycliques (crèches, locaux dans lesquels sont dispensés des enseignements). Le patrimoine de la SCPI PfO va donc être de plus en plus diversifié.

La capitalisation de la SCPI PfO dépassait 370 millions d'euros au 30 juin dernier et elle comptait 4 850 associés, un chiffre en hausse de 349 unités sur le trimestre. Elle a procuré à ces derniers un rendement supérieur à 5,00 % en 2015, 5,01 % exactement. Notons également que les deux premiers acomptes sur dividende versés au cours de l'année sont supérieurs à ceux de l'année précédente (23,30 euros contre 23,00 euros).

Le prix de la part est de 932,00 euros et il faut en acheter au minimum 5 pour devenir associé. Leur entrée en jouissance est fixée au 1er jour du 4ème mois suivant la souscription. Il est intéressant de noter que la valeur de reconstitution de la part de PfO atteignait 1 032,74 euros au 30 juin dernier, soit 10,81 % de plus que son prix de vente. Cet écart peut permettre une revalorisation prochaine du prix de la part.

Le patrimoine est composé à 74 % de bureaux, à 20 % de commerces, de locaux d'activités et d'entrepôts, le solde de 6 % regroupant des crèches et des locaux d'enseignement. Il abritait 336 locataires au 30 juin dont La Poste et Pôle Emploi. La mutualisation du parc fait qu'aucun locataire ne génère plus de 2,6 % des loyers perçus. De même, aucun immeuble ne représente plus de 5 % du parc.

D'un point de vue géographique, la répartition est équilibrée avec 53 % du parc en valeur d'expertise situé en région parisienne dont 2 % à Paris et 47 % en province. L'intégralité du patrimoine se trouve donc en France.

Le taux d'occupation financier était de 85,10 % à l'issue du 1er semestre contre 83,74 % trois mois plus tôt. Cette hausse résulte de la relocation de 1 265 m², supérieure aux 407 m² libérés.

Au cours du deuxième trimestre, plus de 19 millions d'euros ont été collectés. L'idée d'ouvrir le capital était donc judicieuse puisque plus de 70 millions d'euros ont été collectés depuis la réouverture du capital dont 30 millions au cours du premier semestre 2016.

La collecte a permis la réalisation de nombreuses acquisitions, à la fois en province et en Île-de-France, et notamment un portefeuille de cinq actifs dont quatre locaux commerciaux et un immeuble à usage de bureaux et de crèche offrant un rendement net de 6,26 % pour un prix d'acquisition légèrement inférieur à 8 millions d'euros. En outre, ont été acquis un actif en VEFA situé à Châtenay-Malabry (92) et un restaurant inter-entreprises (RIE), à Saint-Priest, dans le département du Rhône. Le taux de rendement de ce dernier actif est de 7,00 %.

Aucune cession de patrimoine n'a été signée entre les mois d'avril et de juin.

À La Centrale des SCPI, nous croyons au passage de plus en plus systématique du système de capital fixe à celui de capital variable pour les SCPI. Cela permet d'augmenter la fluidité des transactions et offre aux associés davantage de visibilité.

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Alors n'attendez pas pour vous décider, c'est positif pour votre patrimoine.