SCPI Pierre Capitale poursuit ses investissements immobiliers en Allemagne

Après la France, l’Allemagne est la deuxième terre d’accueil des sociétés civiles de placement immobilier. Du fait de l’excellente tenue de l’économie outre-Rhin, les investisseurs immobiliers sont attirés par la première économie d’Europe qui est le pays le plus peuplé de notre continent.

Parmi les sociétés de gestion qui ont jeté tout ou partie de leur dévolu sur la patrie de Goethe figure SwissLife Asset Managers qui a créé et gère la SCPI Pierre Capitale. Cette société civile de placement immobilier à capital variable a pour finalité de réaliser des investissements en immobilier d’entreprise, qu’il s’agisse de bureaux ou d’immobilier de services à la personne (santé, hôtels, résidences séniors…) en France et en Europe, notamment en Allemagne. Ce produit d’épargne immobilière assistée est extrêmement récent puisqu’il a été lancé en janvier 2017.

Au 30 juin dernier, Pierre Capitale capitalisait déjà plus de 72 millions d’euros et comptait 62 associés. Le prix de la part est de 1 000,00 euros et il faut en acheter au moins cinq pour devenir associé. Le délai de jouissance est fixé au premier jour du 4ème mois qui suit la date de souscription. La commission de souscription est de 10,40 % TTC.

Au titre de l’année 2018, SwissLife Asset Managers prévoit que sa SCPI versera un rendement de 4,50 % à ses associés, à comparer avec un rendement 2017 de 4,25 %. Afin de parvenir à ce résultat profitable, la société de gestion recourt à l’emprunt, à hauteur de 28 % alors que son ratio maximal d’endettement est de 40 %. Il s’agit du ratio entre son endettement direct ou indirect (emprunts, crédits-baux, comptes courants d’associés, facilités de caisse) et la valeur de ses actifs. Comme les emprunts ont été conclus à un taux variable moyen de 0,90 %, il en résulte un effet de levier très profitable.

Précisons également que ces taux intègrent les revenus de source allemande qui ont déjà subi l’impôt et ne sont pas assujettis à une autre fiscalité en France du fait du mécanisme du crédit d’impôt. Toujours dans le domaine fiscal, les revenus de source étrangère ne subissent pas de prélèvements sociaux.

Les taux d’occupation physique (TOP) et financier (TOF) de Pierre Capitale sont très bons puisqu’ils atteignent respectivement 99,1 % et 98,2 %. La vacance est donc réduite à sa portion congrue. Pierre Capitale détient déjà en portefeuille 6 immeubles développant une surface de 17 013 m² loués à 21 locataires. Entre les mois d’avril et de juin, les équipes de SwissLife Asset Managers ont reloué 412 m² de bureaux situés dans le 13ème arrondissement de Paris.

Au 31 décembre dernier, le parc immobilier de la SCPI Pierre Capitale était réparti entre la France et plus précisément Paris à hauteur de 78 % de la valeur vénale des immeubles, et l’Allemagne pour 22 %. Du point de vue de la répartition sectorielle, ce sont essentiellement des bureaux qui composent le parc de cette SCPI (63 %) contre 29 % d’immeubles consacrés aux services et 8 % de commerces.

Après avoir acquis pour le compte de ses associés un centre de sport haut de gamme à Munich en fin d’année dernière, Pierre Capitale poursuit ses investissements immobiliers en Allemagne. Cette SCPI va ainsi signer l’acte d’acquisition d’un hôtel toujours situé à Munich, la capitale du land de Bavière. Celui-ci est exploité par un acteur reconnu du secteur qui en gère déjà 40 à la fois en Allemagne et en Europe de l’Est.

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