SCPI Sélectinvest 1 : augmentation du nombre de parts en attente de cession et du taux d'occupation physique

La société civile de placement immobilier Sélectinvest 1, gérée par La Française Real Estate Managers, fait partie des plus anciennes du marché puisqu'elle a été créée en janvier 1968. Elle a ensuite absorbé toutes les SCPI éponymes créées entre 1975 et 1990. Au 30 septembre 2016, elle avait la confiance de 22 715 associés.

Avec une capitalisation de plus de 1,61 milliard d'euros début novembre, Sélectinvest 1 fait partie des leaders du marché par la taille. Cette dernière permet une forte mutualisation et une diversification, à la fois par nature de biens et d'un point de vue géographique.

Au 30 septembre dernier, la répartition sectorielle en valeur vénale s'établissait ainsi : 73,84 % de bureaux, 20,40 % de commerces, 4,78 % de locaux d'activités, et 0,98 % d'entrepôts. D'un point de vue géographique, et toujours en valeur vénale, les 266 immeubles étaient situés à concurrence de 73,26 % en Île-de-France dont 15,21 % à Paris, 24,07 % en province et 2,67 % à l'étranger. Ainsi, comme de plus en plus de SCPI, Sélectinvest 1 commence à investir hors de nos frontières.

Si l'on s'intéresse aux performances de Sélectinvest 1, son taux de rendement interne (TRI) sur 10 ans était de 6,50 % au 31 décembre dernier. Son rendement 2015 a atteint 4,25 %, soit 60 points de moins que la moyenne des SCPI du marché.

Le prix de la part de Sélectinvest 1 est de 635,00 euros et l'achat d'une seule suffit pour devenir associé.

Au niveau de la gestion, Sélectinvest 1 souffre avec des taux d'occupation insuffisants. Ainsi, au 30 septembre, le taux d'occupation financier (TOF) était de 83,7 % contre 85,5 % trois mois plus tôt. En revanche, le taux d'occupation physique (TOP) est légèrement reparti à la hausse puisqu'il est passé de 84,8 % à 86,2 % sur la même période. Concrètement, près de 90 000 m² étaient vacants au 30 juin pour une surface en exploitation de plus de 650 000 m².

La libération de deux surfaces situées à Saint-Thibault-des-Vignes (77) et Nanterre (92) a pesé sur le taux d'occupation même si de nouveaux baux ont été signés à Boulogne-Billancourt (92), Saint-Thibault-des-Vignes (77), Paris (75019), et Perpignan (66). Les principales surfaces vacantes se trouvent à Sèvres (92), Vélizy-Villacoublay (78), Puteaux (92), Bagneux (92) et Paris (75015).

La collecte du deuxième trimestre a atteint 3,6 millions d'euros. Elle a permis de procéder au retrait d'une partie des parts en attente de cession dont le nombre représente désormais 1,15 % du total des parts. Force est de constater que ce taux demeure élevé.

Afin de disposer de capitaux frais selon l'expression consacrée et de réduire la vacance, plusieurs arbitrages ont été réalisés. Ainsi, sept biens ont été cédés. Il sont situés à Nantes (44) pour trois d'entre eux, à Carquefou (44), à La Chapelle-sur-Erdre (44), à Choisy-le-Roi (94) et au Plessis-Robinson (92). Ces cessions ont rapporté plus de 9,9 millions d'euros et permis de réorganiser le patrimoine.

Ces fonds ont été réinvestis dans l'achat en indivision (quote-part de 20 %) pour près de 10,6 millions d’euros acte en mains d'un immeuble de bureaux de 4 544 m² localisé à Boulogne-Billancourt (92) et certifié Breeam Very Good et HQE. La rentabilité prévisionnelle de cet investissement est de 4,69 %.

À La Centrale des SCPI, nous avons analysé les contraintes de la SCPI Sélectinvest 1. Elles découlent, comme vous l'aurez compris, de taux d'occupation perfectibles qui impactent le rendement. C'est grâce à ce type d'analyse que nous sommes à même d'aider nos clients dans leur choix. Nous effectuons en effet tout le travail préalable d'analyse des SCPI du marché, et ceci gratuitement pour nos clients. C'est notre métier. C'est notre valeur ajoutée. Le temps que nous consacrons à ces analyses n'est pas perdu.

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