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Transmettre son patrimoine avec la SCPI en démembrement viager

Bon à savoir
Mis à jour le 30 juin 2022
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La SCPI de rendement est un investissement immobilier à part entière. Comme tout investissement immobilier, il est possible d’effectuer des donations immobilières avec la mise en place du démembrement viager en SCPI.
Un professionnel de la SCPI de rendement peut vous accompagner gratuitement pour la mise en place du démembrement viager. La Centrale des SCPI s’inscrit comme le spécialiste du placement SCPI avec une branche « succession et donation » accessible gratuitement sur le site centraledesscpi.com.

LE FONCTIONNEMENT DU DEMEMBREMENT VIAGER EN SCPI

Le démembrement viager en SCPI est une des méthodes de souscription de part en SCPI de rendement. Un mécanisme juridique qui divise la pleine propriété des parts en SCPI en deux parties bien distinctes : la nue-propriété de la part de SCPI et l’usufruit de la part de SCPI. Mettre en place ce mécanisme peut être pertinent selon l’objectif patrimonial de l’investisseur, la principale : préparer la transmission de son patrimoine à ses ayants droit.

En achetant les parts d’une SCPI en démembrement viager dès l’acquisition, aucun frais ne s’ajoute à l’opération pour transmettre son patrimoine. En effet, il n’est pas nécessaire de passer chez un notaire et d’effectuer une donation-partage du moment que les donations rentrent dans les limites des donations de son vivant. Il suffit de le déclarer aux impôts.

LES DIFFERENTES DONATIONS POUR TRANSMETTRE SON PATRIMOINE SCPI

A titre indicatif, il est possible de donner pour chaque parent, à chacun de ses enfants 100 000 € tous les 15 ans pour préparer la succession. Auquel peuvent s’ajouter 31 865 € de dons familiaux dans les mêmes conditions. Ainsi, un couple peut transmettre jusqu’à 263 730 € tous les 15 ans à son enfant sans aucuns frais de succession immobilière.

Avec l’investissement SCPI en démembrement viager, le donneur, l’usufruitier, va pouvoir transmettre une partie de son patrimoine à ses ayants droits, les nues-propriétaires, tout en continuant de jouir de revenus complémentaires pour la retraite. C’est au décès de l’usufruitier que le nu-propriétaire récupère dans son intégralité la pleine propriété de la part de SCPI et donc de revenus locatifs solides. C’est à ce moment précis que le démembrement viager en SCPI prend fin.
L’âge de l’usufruitier lors de la souscription détermine la valeur de la part en SCPI selon un barème fiscal.

LE BAREME FISCAL POUR LA DONATION EN DEMEMBREMENT VIAGER SCPI

Ci-dessous le barème fiscal du démembrement viager (article 669 du Code général des impôts) :

Âge de l'usufruitier

moins de 21 ans

de 21 ans à 30 ans

de 31 ans à 40 ans

de 41 ans à 50 ans

de 51 ans à 60 ans

de 61 ans à 70 ans

de 71 ans à 80 ans

de 81 ans à 90 ans

plus de 91 ans

Valeur usufruit

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

Valeur nue-propriété

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Âge de l'usufruitier

Valeur usufruit

moins de 21 ans

90%

de 21 ans à 30 ans

80%

de 31 ans à 40 ans

70%

de 41 ans à 50 ans

60%

de 51 ans à 60 ans

50%

de 61 ans à 70 ans

40%

de 71 ans à 80 ans

30%

de 81 ans à 90 ans

20%

plus de 91 ans

10%

Âge de l'usufruitier

Valeur nue-propriété

moins de 21 ans

10%

de 21 ans à 30 ans

20%

de 31 ans à 40 ans

30%

de 41 ans à 50 ans

40%

de 51 ans à 60 ans

50%

de 61 ans à 70 ans

60%

de 71 ans à 80 ans

70%

de 81 ans à 90 ans

80%

plus de 91 ans

90%

Pour illustrer le précédent tableau, prenons l’exemple d’un investisseur de 65 ans qui souhaite transmettre une partie de son patrimoine.
Notre investisseur dispose d’une enveloppe de 100 000 €. Dans ce cas précis, l’usufruitier donc l’investisseur va acquérir 40 % du prix de la part en SCPI donc 40 000 € et le nu-propriétaire 60 % du prix de la part en SCPI donc 60 000 €.

L’usufruitier peut profiter de cette opération en démembrement viager en part de SCPI pour effectuer une donation patrimoniale de 60 000 € au nu-propriétaire afin de transmettre de son vivant une partie de son patrimoine sans frais. Autre avantage, de son vivant, l’investisseur va percevoir des revenus complémentaires pouvant atteindre 6 % net de frais de gestion, sur la globalité de l’investissement, soit 6 000 € par an jusqu’à la fin de sa vie.

Article publié le 30 juin 2022

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Article publié le 30 juin 2022

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