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Taux SCPI de rendement : de quoi parle-t-on ?

Dans l'univers des SCPI, voici les différentes acceptions du mot taux pour les SCPI de rendement :

  1. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) ou taux de rendement

C'est le ratio entre les dividendes des SCPI bruts avant prélèvements obligatoires (impôt sur le revenu des personnes physiques au taux marginal d'imposition (TMI) et prélèvements sociaux au taux de 15,5 %) et le prix moyen de la part exprimé en pourcentage. Le dividende brut est la somme des dividendes SCPI versés et de la quote-part des plus values éventuellement distribuées. Il a été en moyenne de 4,64 % en 2016 pour les SCPI de rendement.

  1. Le taux de rentabilité interne (TRI)

C'est le taux d'actualisation qui annule la valeur annuelle nette (VAN) d'une série de flux financiers. Il mesure, sur une période donnée, la rentabilité d'un investissement. Il permet de vérifier la bonne tenue d'une SCPI et de les comparer entre elles sur des périodes différentes (5 ans, 10 ans, 15 ans et 20 ans).

  1. Les taux d'occupation

3.1 Le taux d'occupation physique (TOP)

C'est le rapport entre la surface louée et la surface totale du patrimoine hors parkings. Il doit être supérieur à 90,00 % pour assurer un remplissage satisfaisant. Les meilleures SCPI frôlent ou atteignent 100 %.

3.2 Le taux d'occupation financier (TOF)

C'est le rapport entre la somme des montants des loyers, des indemnités d'occupation et des indemnités compensatrices de loyers facturés, et la totalité des loyers facturables si l'intégralité du patrimoine avait été louée. Il doit aussi être supérieur à 90 %. Ici encore, les meilleures SCPI frôlent ou atteignent 100 %.

  1. Le taux de rotation

C'est le ratio entre le nombre de parts échangées au cours d'une année considérée, et le nombre total de parts en circulation au 31 décembre de la même année.

Plus le taux est bas, plus la SCPI est attractive et se développe et plus il est facile et rapide de vendre ses parts. Il est en moyenne inférieur à 2 %.

  1. Le taux de parts en attente

C'est le ratio entre le nombre de parts qui n'ont pas encore trouvé preneur et le nombre total de parts. Il est surtout utilisé pour les SCPI à capital fixe puisque, s'agissant de celles à capital variable, leur encours progresse, sauf exceptions, régulièrement.

Plus ce taux est élevé, moins la SCPI est attractive. Un taux de parts en attente élevé signifie des tensions sur le marché secondaire et une moindre liquidité. Il se limite à moins de 0,30 % depuis plusieurs années. C'est un critère à prendre en compte dans son choix SCPI.

  1. Le taux marginal d'imposition (TMI)

Ce terme générique ne s'applique bien évidemment pas qu'aux SCPI mais à tous les revenus perçus par un ménage.

Fonction du nombre de parts du ménage et du montant des revenus à déclarer, il s’applique à la tranche de revenu la plus élevée d’un foyer fiscal. Il varie entre 0 % et 45,00 %. Les dividendes des SCPI perçus en France sont en sus soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

L'impact de la fiscalité sur les dividendes des SCPI est encore plus lourd pour les très hauts revenus :

Au-delà de 250 000 euros de revenus annuels, s'ajoute une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus dont le taux peut atteindre 4 % pour les revenus fiscaux de référence supérieurs à 500 000 d'euros pour les contribuables célibataires, veufs, séparés ou divorcés et supérieurs à un million d'euros pour les contribuables mariés ou pacsés et soumis à une imposition commune.

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