La fiscalité des SCPI, Comment choisir la meilleure fiscalité pour ses SCPI

Comme pour presque tous les produits d’épargne, à l’exception notable du livret A et du livret d’épargne populaire (LEP), les dividendes des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI sont fiscalisés, c’est-à-dire soumis à l’impôt. Conformément à l’article 8 du Code Général des Impôts, les SCPI sont fiscalement transparentes. Cela signifie qu’elles ne sont pas directement assujetties à l’impôt mais que chaque associé est taxé individuellement sur les dividendes qu’il a perçus.

Il existe cependant des moyens pour tempérer la fiscalité des SCPI. C’est donc l’occasion de faire le point sur cette question qui taraude l’ensemble des investisseurs en SCPI de rendement.

Quelle est la fiscalité sur les revenus des SCPI ?

Le cas général

La fiscalité des SCPI est relativement simple. En effet, les SCPI de rendement sont des produits d’épargne immobilière et donc imposées comme n'importe quel investissement immobilier. Les SCPI versent à leurs associés des revenus fonciers. Les SCPI sont d’abord taxées à l’impôt sur le revenu (IRPP) au barème progressif. Rappelons que ce barème compte cinq tranches : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %. Il faut ensuite ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

La fiscalité des SCPI de rendement oscille donc entre 17,2 % et 62,2 % pour les revenus soumis à la tranche la plus haute. En effet, pour les contribuables non-imposables, les prélèvements sociaux s’appliquent.

L’option pour le micro-foncier

Si l'investisseur perçoit également des revenus fonciers découlant des loyers perçus pour son appartement ou sa maison locatif, il peut bénéficier d’un abattement de 30 % sur ses revenus immobiliers bruts.

Cependant, il faut pour cela percevoir moins de 15 000 euros de revenus fonciers avant imputation des charges foncières et des intérêts d’emprunt.

Le cas des revenus fonciers de source étrangère perçus par les SCPI

Les revenus de source étrangère sont les dividendes versés par les SCPI dont tout partie du patrimoine se trouve à l’étranger. Ces revenus ne sont, dans l’immense majorité des cas, pas soumis à une double imposition. Se pose toutefois la question de savoir si les revenus précités bénéficient du crédit d’impôt ou du taux forfaitaire.

Si les revenus considérés déjà imposés à l’étranger vont générer un crédit d’impôt en France égal à l’impôt français correspondant aux dits revenus, ils seront effacés de la base imposable.

Si les revenus considérés ont préalablement été taxés à l’étranger, ils sont exonérés de fiscalité française mais seront pris en compte dans le calcul du taux effectif global applicable aux autres revenus de source française.

Il faut aussi prendre en considération le fait que les revenus perçus par les SCPI à l’étranger ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux. C’est pour cela que les SCPI européennes font partie des meilleures SCPI.

Comment maîtriser la fiscalité sur les revenus des SCPI de rendement ?

Le seul moyen de maîtriser la fiscalité des SCPI est d’en acheter la nue-propriété à l’issue d’un démembrement temporaire de propriété.

Démembrer une SCPI revient à scinder l’usufruit et la nue-propriété. La nue-propriété est acquise par les investisseurs tandis que l’usufruit l’est par des sociétés à l’impôt sur les sociétés (IS) en quête de revenus réguliers à un taux très supérieur à celui du marché monétaire.

La durée de détention de la nue-propriété peut courir de trois à vingt ans. Plus cette durée sera longue, plus le prix des SCPI sera bas. Durant toute la durée de la nue-propriété, aucune fiscalité ne sera due, ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Comme le souligne Véronique Baron, l’une des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI, le premier réseau d’épargne digitale français :

« Acheter la nue-propriété de parts de SCPI de rendement est seulement utile pour les contribuables imposés au taux marginal de 30 %. C’est ce que nous conseillons aux clients qui nous contactent au 01.44.56.00.23 pour investir dans la nue-propriété de parts de SCPI. »

Quelle est la fiscalité des plus-values versées à la suite de la vente de ses parts de SCPI ?

La fiscalité des SCPI concernant la plus-values réalisées à la suite de la vente de ses parts de SCPI est identique à celle des plus-values immobilières.

Concrètement, les plus-values des SCPI sont imposées au taux forfaitaire de 19,0 % auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Il existe cependant un mécanisme d’abattement pour leur durée de détention à la fois pour le taux forfaitaire et pour les prélèvements sociaux. L’abattement relatif à l’impôt forfaitaire court à compter de la cinquième année. Ainsi, l’abattement est de 6 % par an à partir de la sixième année jusqu’à la 21ème année et de 4 % pour la 22ème année.

L’abattement relatif aux prélèvements sociaux court aussi à compter de la cinquième année. Il  est de 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année, de 1,60 % par an pour la 22ème année et de 9 % par an entre la 22ème et la 30ème année.

En outre, en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros, une taxe supplémentaire s’applique. Son taux va de 2 % à 6 %. C’est à partir de plus de 260 000 euros de plus-value imposable que le taux de 6 % s’appliquera.

La fiscalité des SCPI est un élément incontournable de toute ingénierie patrimoniale. Les revenus fonciers des SCPI n’échappent pas à l’impôt sauf dans le cas où l’on investit en SCPI de rendement grâce au démembrement temporaire de propriété.

Afin d’être certain de la pertinence de sa volonté de réduire son imposition, il faut absolument se faire conseiller par des spécialistes des SCPI. Ces consultants sauront, après l’analyse de chaque dossier, trouver les meilleures SCPI objet du démembrement temporaire de propriété mais aussi sa meilleure durée.

Les meilleurs spécialistes du démembrement temporaire de propriété en SCPI sont ceux de La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23), le premier comparateur SCPI du marché de la pierre digitale. Aussi, pourquoi ne pas les consulter ?

Les impôts et les SCPI ne font parfois pas bon ménage. Tant mieux puisqu’il vaut mieux, dans la mesure du possible éviter d’en payer de trop