Il s’agit d’une SCPI de rendement à capital fixe diversifiée à dominante commerces gérée par Paref Gestion depuis 2013. En termes de capitalisation, la SCPI Capiforce Pierre fait partie des plus petites SCPI avec 53 millions d’euros répartis entre 1 733 associés au 31 décembre 2018.
Si 71,7 % du parc est composé de commerces, le solde est constitué de bureaux (18,5 %), de locaux d’activités pour 7,4 % et de locaux mixtes (commerces / habitations) pour 2,2 %. Le parc immobilier qui regroupe 84 lots répartis sur une surface de plus de 18 000 m² est uniquement implanté en France et plus spécifiquement en Île-de-France avec 88,4 % dont 58,1 % à Paris intra-muros. La province ne représente donc que 11,6 % de l’implantation géographique du patrimoine immobilier de la SCPI Capiforce Pierre.
La SCPI Capiforce Pierre dispose d’une vacance en cours de redressement puisque le taux d’occupation physique (TOP) etait de 89 % fin 2018. Le taux d’occupation financier (TOF) était encore plus en retrait, à 84,4 %. Malgré ces performances perfectibles, Capiforce Pierre a versé un rendement de 5,17 % à ses associés en 2018. Pour parvenir à ce résultant, Paref Gestion a, à la fois puisé dans le report à nouveau conséquent de ce bouclier patrimonial, c’est-à-dire dans ses réserves, et distribué le produit de plus-values réalisées correspondant à 141 points de base du rendement délivré. Sur 10 ans, au 31 décembre 2018, le taux de rendement interne (TRI) était de 8,67 %.
Signalons enfin que la valeur de reconstitution de la SCPI Capiforce Pierre était de 321 euros au 31 décembre 2017, à comparer avec un prix acheteur de 288,60 euros au 31 décembre 2018, le plus bas niveau observé depuis au moins 2015.
Stratégie de la SCPI Capiforce Pierre :
Au regard de sa situation locative, la stratégie de la SCPI Capiforce Pierre consiste à réduire autant que faire se peut son taux de vacance qui concerne à la fois le patrimoine francilien et celui situé en province. En l’espèce, deux leviers sont actionnés, à savoir la mise en œuvre d’actions volontaristes pour trouver des locataires et la cession de la partie du patrimoine non stratégique. C’est ce à quoi s’emploient les équipes de Paref Gestion avec l’objectif de parvenir à des résultats probants fin 2019.
Afin de régénérer le parc d’immeubles, la SCPI Capiforce Pierre se tourne également vers l’avenir avec l’ambition de trouver des immeubles plus en rapport avec la demande locative du moment, tout en mettant à profit les taux historiquement bas actuels pour utiliser un effet de levier profitable aux associés porteurs de parts. Ces biens immobiliers pourront à la fois être achetés construits ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement).
Le choix des nouveaux investissements sera effectué au travers de leur rentabilité locative et de leur potentiel de revalorisation. De manière générale, la SCPI Capiforce Pierre s’est recentrée au cours des dernières années sur des commerces parisiens de petite taille après avoir cédé les murs d’un EHPAD qui constituait son principal actif, et ce dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier dans la capitale. Il a pu en découler des prix d’achat plus élevés que ceux du marché.
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Theo Darroman, Consultant sénior au sein de La Centrale des SCPI
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.