La SCPI Immorente est une SCPI de rendement à capital variable diversifiée à dominante commerces. Ces derniers représentent en effet 57,2 % du parc à l’issue du dernier trimestre 2019. Ils se répartissent entre 27,0 % de commerces de centre-ville et de milieu urbain et 30,2 % de moyennes surfaces de périphérie et de galeries commerciales. Le solde du parc immobilier est le fait de bureaux (35,4 %), d’immobilier d’habitation (0,7 %) et d’autres activités immobilières (locaux d’activités, immobilier logistique, campings, murs d’hôtels…) pour 6,7 % du parc.
Cantonnés durant de nombreuses années à la France, les actifs immobiliers en portefeuille sont désormais partiellement situés en zone euro. La SCPI Immorente accueille en effet 19,5 % du patrimoine dont 11,8 % aux Pays-Bas, 4,3 % en Allemagne et 3,4 % en Belgique. S’agissant de la France, le patrimoine est réparti entre Paris (21,0 %), la région parisienne (26,6 %) et la province (30,1 %). Enfin, il existe une catégorie autres qui représente 6,7 % du parc et regroupe les investissements immobiliers indirects. Le patrimoine immobilier de la SCPI Immorente qui compte près de 1 000 actifs est donc particulièrement bien mutualisé, tant par typologies d’actifs que d’un point de vue géographique.
Fin décembre 2019, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI Immorente était de 94,67 %, sans compter 0,35 % du parc sous franchise ou pallier de loyers, soit un taux très satisfaisant.
Avec un rendement de 4,64 % en 2019, la SCPI Immorente fait mieux que la moyenne des SCPI de rendement (4,51 %). Sur plus longue période, les performances sont également de bonne facture avec des taux de rentabilité interne (TRI) au 31 décembre 2019 respectifs de 8,41 % sur 15 ans, de 8,80 % sur 20 ans et de 9,50 % depuis l’origine, soit sur 31 ans. Enfin, le prix de la part de la SCPI Immorente est de 337,00 euros (+ 2,1 % en 2019) et il faut en acheter au moins quatre pour en devenir associé. Les parts portent jouissance le 1er jour du troisième mois suivant la souscription ce qui constitue un délai de carence relativement court.
Stratégie de la SCPI Immorente :
Au regard de la taille de la SCPI Immorente, sa diversification en zone euro était indispensable. La part du patrimoine situé au sein de cet espace économique oscille désormais autour de 20 % et Sofidy recherche de nouvelles opportunités immobilières à l’international.
La notion de mutualisation étant une nécessité pour tous les produits d’épargne immobilière assistée, Sofidy a également diversifié le patrimoine de la SCPI Immorente en achetant des parts d’un fonds professionnel détenant des campings, mais également des parts d’un fonds professionnel géré par Blackstone détenant un portefeuille immobilier européen particulièrement diversifié. C’est cette partie du patrimoine de la SCPI Immorente qui est détenue de manière indirecte.
Afin de faire tourner son patrimoine et de dégager des plus-values à l’occasion de cessions d’actifs, Sofidy procède à des arbitrages pour le compte de la SCPI Immorente dans le cadre d'un asset management pro-actif. Ainsi, au cours de l’année 2019, ce sont plus de 10 millions d’euros d’actifs qui ont été cédés à un prix supérieur à leur valeur d’expertise, cessions qui ont généré une plus-value de 0,2 million d’euros.
Enfin, afin d’optimiser le rendement servi à ses associés, la SCPI Immorente recourt à l’emprunt pour financer une partie de ses investissements immobiliers. Au 31 décembre 2019, la part des dettes représentait 14,1 % du patrimoine, ce qui représente un effet de levier très raisonnable. Quasi-exclusivement souscrits à taux fixe, ces emprunts l’ont été au taux moyen de 1,78 %.
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Thibaut, Le Coail
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.