La SCPI Immorente créé en novembre 1988 est géré par Sofidy, premier acteur indépendant du monde des SCPI dont les actifs sous gestion dépassent 5 milliards d'euros.
La SCPI Immorente est une SCPI de rendement à capital variable diversifiée à dominante commerces. Ces derniers représentent en effet 60,6 % du parc à l’issue du premier trimestre 2019. Ils se répartissent entre 29,0 % de commerces de centre-ville et de milieu urbain et 31,6 % de moyennes surfaces de périphérie et de galeries commerciales. Le solde du parc immobilier est le fait de bureaux (32,8 %), d’immobilier d’habitation (0,8 %) et d’autres activités immobilières (locaux d’activités, immobilier logistique, campings, murs d’hôtels…).
Cantonnés durant de nombreuses années à la France, les investissements immobiliers sont désormais également situés en zone euro. Cette dernière accueille en effet 20,5 % du patrimoine dont 12,7 % aux Pays-Bas, 4,7 % en Allemagne et 3,1 % en Belgique. S’agissant de la France, le patrimoine est réparti entre Paris (22,6 %), la région parisienne (22,2 %) et la province (29 %). Enfin, il existe une catégorie autres qui représente 5,7 % du parc et qui regroupe les investissements immobiliers indirects. Il apparaît donc que le patrimoine immobilier de la SCPI Immorente est particulièrement bien mutualisé, tant par typologies d’actifs que d’un point de vue géographique. Rappelons qu’il s’agit d’un patrimoine immobilier très important composé de près de 1 000 biens immobiliers.
Fin mars 2019, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI Immorente était de 94,69 %, sans compter 0,34 % du parc sous franchise ou pallier de loyers. Ce taux est donc très satisfaisant.
Avec un rendement de 4,70 % servi à ses associés en 2018, Immorente fait mieux que la moyenne des SCPI de rendement (4,35 %). Sur plus longue période, les performances sont également de bonne facture avec des taux de rentabilité interne (TRI) au 31 décembre 2018 respectifs de 8,53 % sur 15 ans, de 8,89 % sur 20 ans et de 9,52 % depuis l’origine, soit sur 30 ans. Enfin, le prix de la part de la SCPI Immorente est de 330,00 euros et il faut en acheter au moins quatre pour en devenir associé. Les parts portent jouissance le 1er jour du troisième mois suivant la souscription ce qui constitue un délai de carence assez court.
Stratégie de la SCPI Immorente :
Au regard de la taille de la SCPI Immorente, sa diversification en zone euro était une ardente obligation. La part du patrimoine situé au sein de cet espace économique augmente régulièrement dans la mesure où Sofidy recherche de nouvelles opportunités immobilières à l’international.
La notion de mutualisation étant une nécessité pour tous les produits d’épargne immobilière assistée, Sofidy a également diversifié le patrimoine d’Immorente en achetant des parts d’un fonds professionnel détenant des campings, mais également des parts d’un fonds professionnel géré par Blackstone détenant un portefeuille immobilier européen particulièrement diversifié. C’est cette partie du patrimoine de la SCPI Immorente qui est détenue de manière indirecte.
Afin de faire tourner son patrimoine et de dégager des plus-values à l’occasion de cessions d’actifs, Sofidy procède à des arbitrage pour le compte d’Immorente dans le cadre d'un asset management pro-actif. Ainsi, au cours du premier trimestre 2019, ce sont deux logements vacants et une surface de bureaux qui ont été cédés, engendrant une plus-value de 0,15 million d’euros.
Enfin, afin d’optimiser le rendement servi à ses associés, la SCPI Immorente recourt à l’emprunt pour financer une partie de ses investissements immobiliers. Au 31 mars 2019, la part des dettes représentait 13,9 % du patrimoine, ce qui correspond à un effet de levier très raisonnable. Quasi-exclusivement souscrits à taux fixe, ces emprunts l’ont été au taux moyen de 1,88 %.
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Lionel Benhamou, Associé fondateur La Centrale des SCPI
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.