SCPI L'OUSTAL DES AVEYRONNAIS

Le capital est composé de 28 010 parts sociales de 1 433 euros chacune en moyenne à l'achat pour 2022. Il est possible d'acquérir des parts de la SCPI L'Oustal des Aveyronnais par le biais de son marché secondaire qui présente toutefois une liquidité réduite en raison du faible nombre de transactions effectuées chaque trimestre. Fin 2022, chaque part s’y échangeait en moyenne autour de 1 433 euros frais compris. Pour l’anecdote, la majorité des 1 603 associés au 31 décembre 2022 étaient des Aveyronnais.

L'unique actif immobilier composant le parc est un immeuble de 6 660 m² composé de 89 logements, de cinq locaux commerciaux, d’un local d'activités et mixte, de trois bureaux, et de 42 parkings. En termes de surfaces, les logements représentent 41,65 % de l'ensemble, les bureaux 15,47 %, les commerces 14,14 %, et les locaux d'activités et mixtes 28,74 %. La SCPI L'Oustal des Aveyronnais est donc une micro-SCPI diversifiée. Son taux d’occupation financier (TOF) est l’un des plus élevés du marché puisqu’il atteint 99,51 % fin 2022.

Les logements sont mis à disposition des membres de l'association L’Oustal des Aveyronnais de Paris. Ils sont attribués à de jeunes aveyronnais, âgés de 18 à 28 ans, montant à Paris selon l'expression consacrée. La durée d’occupation maximale est d’une année renouvelable deux fois. Les loyers sont de l'ordre de 30 % moins chers que le prix du marché. Les autres actifs sont utilisés pour promouvoir à Paris les activités culturelles et folkloriques de la région aveyronnaise.

Au titre de l’année 2022, le rendement offert aux associés de la SCPI L'Oustal des Aveyronnais n'a été que de 2,93 % soit bien inferieur au rendement moyen pour les SCPI de rendement. Le rendement de cette SCPI est d’ailleurs en recul constant depuis plusieurs année. En revanche, son taux de rentabilité interne (TRI) sur 5 ans au 31 décembre 2022 atteint 4,94 % et celui à 10 ans de 7,60 %. Cela s'explique simplement par la revalorisation régulière au fil des ans du patrimoine parisien.

Fort logiquement, la SCPI L'Oustal des Aveyronnais a ainsi particulièrement bien profité de la hausse du prix de l’immobilier parisien au cours des dix dernières années. Pour preuve, depuis 2010, le prix de la part de cette SCPI a fait bénéficier ses associés de hausses annuelles comprises entre 2,18 % et 13,82 %.

Stratégie de la SCPI L'Oustal des Aveyronnais :

Pour une SCPI qui ne détient qu'un seul immeuble, l'objectif est de le moderniser pour le rendre attractif auprès des locataires et de limiter au minimum la vacance. Ainsi, au cours de l’année 2021 comme les précédentes, ont été réalisés des travaux de rénovation des parties communes des logements et des bureaux. Les sols ont ainsi été remplacés, les murs rénovés et repeints et le système d’éclairage changé afin de bénéficier de nouvelles technologies davantage respectueuses de l’environnement.

La politique de loyers attractive pratiquée limite mécaniquement le chiffre d'affaires face à des charges fixes qui ont tendance à augmenter (taxes foncières, assurances…).

L'absence d'effet de levier plafonne également les performances en matière de rendement. Depuis 2011, ce dernier a en effet été chaque année inférieur au taux moyen des SCPI de rendement. Néanmoins, La SCPI L'Oustal des Aveyronnais dispose d'un report à nouveau supérieur à une année de dividendes permettant de lisser le rendement dans les années futures afin qu'il demeure, toutes choses égales par ailleurs, globalement attractif.

Face à l'afflux de demandes pour les logements et au succès de la formule, il est envisagé de construire un immeuble similaire afin de renouveler cette initiative concluante.