La SCPI LF Opportunité Immo est une SCPI de rendement à capital variable tournée vers les besoins immobiliers des petites et moyennes entreprises (PME) et des petites et moyennes industries (PMI) ou de structures locales d’entreprises de plus grande taille.
La capitalisation de la SCPI LF Opportunité Immo est encore modeste, à 180 millions d’euros au 31 décembre 2018. Le nombre d’associés dépasse de son côté 3 600. Du fait de sa spécificité, SCPI LF Opportunité Immo investit majoritairement dans des locaux d’activités (76,06 % du patrimoine en valeur vénale,), ce qui est suffisamment rare pour être souligné. Plus classiquement, les bureaux, avec 20,80 %, sont la deuxième typologie d’actifs, devant les entrepôts à 3,14 %.
Le patrimoine, uniquement localisé en France, est réparti de manière très équilibrée entre l’Île-de-France (50,28 %) et la province (49,72 %). Le parc immobilier se compose de 29 propriétés développant plus de 120 000 m² dont cinq détenues par le biais d’une société civile immobilière (SCI). Le caractère spécifique des locaux d’activités engendre parfois de la vacance et c’est malheureusement le cas en l’espèce. Ainsi, fin 2018, le taux d’occupation physique (TOP) n’était que de 84,4 %, tandis que le taux d’occupation financier (TOF) dépassait de peu la barre des 90,00 %, à 91,5 % sachant qu’il n’y avait aucun immeuble sous franchise de loyers. Les principales surfaces vacantes se trouvent en région parisienne et dans le département du Rhône (69).
Malgré ce résultat perfectible, le rendement 2018 a été supérieur à la moyenne des SCPI de rendement puisqu’il s’affichait à 4,65 % contre 4,35 %. Fin 2018, le taux de rentabilité interne (TRI) à cinq ans était de 3,64 %. Le prix de la part de la SCPI LF Opportunité Immo est de 200,00 euros et il faut en acheter au moins cinq pour devenir associé. Les parts portent jouissance le 1er jour du quatrième mois suivant la souscription.
Stratégie de la SCPI LF Opportunité Immo :
Du fait de sa spécificité typologique, la SCPI LF Opportunité Immo vise la constitution d’un patrimoine immobilier au service des PME et des PMI. Cela exclut donc tout investissement immobilier réalisé dans des murs de commerces. Comme cette stratégie présente un risque locatif supérieur, il importe pour La Française Real Estate Managers de gérer au plus juste son parc immobilier.
Le fait qu’un cinquième du parc soit composé de bureaux permet d’opérer une mutualisation bienvenue en cas de retournement du cycle immobilier. Il est ainsi possible de réaliser des investissements immobiliers dans des immeubles mixtes : bureaux et activités. C’est ce qui a été concrétisé au cours du dernier trimestre 2018 avec l’acquisition d’un parc d’activités proche de l’aéroport Roissy Charles de Gaulle.
D’un point de vue géographique, l’idée était de parvenir à un juste équilibre entre l’Île-de-France et la province, ce qui a été parfaitement réalisé. La SCPI LF Opportunité Immo peut à la fois acheter du patrimoine déjà construit que des immeubles en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement).
Enfin, afin de maximiser la rendement servi aux associés porteurs de parts, La Française Real Estate Managers utilise un effet de levier puisque, fin 2018, les dettes et engagements représentaient 17,29 % de la dernière valeur de réalisation de la SCPI LF Opportunité Immo, à comparer avec une autorisation statutaire maximale de 20,00 %.
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Véronique Baron, Associée fondatrice de La Centrale des SCPI
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.