SCPI MULTIMMOBILIER 2Fermé

Comme de plus en plus de SCPI, la SCPI Multimmobilier 2 a choisi de se tourner vers l’Europe. En l’espèce, ce sont l’Allemagne, les Pays-Bas et l’Irlande qui ont pour l’instant été choisis par La Française Real Estate Managers pour qu’y soit acquis 9,25 % du parc fin 2021. En France, le patrimoine est essentiellement situé en Île-de-France, à hauteur de 55,19 % dont 10,60 % à Paris et 44,59 % en région parisienne. La province en accueille 35,56 %. Le patrimoine comprend 158 immeubles dont 87 détenus en direct et 71 par le biais de sociétés civiles immobilières (SCI).

Cet important nombre d’immeubles couvrant une surface de plus de 256 000 m² laisse supposer que la capitalisation de la SCPI Multimmobilier 2 est élevée. C’est le cas puisqu’elle dépassait 866 millions d’euros au 31 décembre 2021, répartis entre 12 870 associés. Le taux d’occupation financier (TOF) est facialement perfectible, à 88,7 %, mais 5,8 % du parc est loué en franchises de loyers. Le taux d’occupation physique (TOP) était logiquement de meilleure facture, à 93,7 %.

En 2021, la performance de la SCPI Multimmobilier 2 a été de 4,00 %. Sur 15 ans, en revanche, son taux de rentabilité interne (TRI) a atteint 6,04 %, une performance satisfaisante. Le prix de la part est de 801,00 euros et tout nouveau souscripteur doit en acquérir une seule. Les parts portent jouissance le 1er jour du quatrième mois suivant la souscription.

Stratégie de la SCPI Multimmobilier 2

La stratégie de la SCPI Multimmobilier 2 consiste à diversifier chaque année davantage son patrimoine, à la fois grâce aux nouvelles souscriptions mais également grâce aux arbitrages d’immeubles non stratégiques effectués. Ainsi, au cours du dernier trimestre 2021, ce sont deux actifs qui sont sortis du parc. Ils ont porté sur de 4 000 m² et ont permis de percevoir près de 11 millions d’euros. Ces cessions sont réalisées sur des biens immobiliers souffrant parfois de vacance. Elles offrent également l’opportunité de réaliser des acquissions plus en lien avec la stratégie actuelle et la demande des locataires.

Le fait que la SCPI Multimmobilier 2 soit gérée par La Française Real Estate Managers lui permet d’investir en indivision avec d’autres SCPI La Française via des SCI. C’est pour cela que le nombre d’investissements immobiliers réalisés grâce à cet outil juridique est important. C’est également un moyen de renforcer la mutualisation à moindre coût puisqu’il n’est pas nécessaire de posséder 100 % d’un actif immobilier pour en percevoir des loyers. Cela a été le cas au cours du dernier trimestre 2021 à Villeurbanne (69) avec l’achat de la quote-part de 20 % d’un immeuble de bureaux de 12 760 m² comptant 210 places de parking avec les produits d’épargne immobilière assistée suivants : Épargne Foncière, Eurofoncière 2, et Pierre Privilège.

La diversification opérée par La Française Real Estate Managers pour le compte de la SCPI Multimmobilier 2 passe également par l’achat d’actifs atypiques, à savoir n’appartenant pas aux catégories tradionnelles achetées par les SCPI. Il s’agit principalement d’actifs en lien avec le secteur de la santé, de murs d’hôtels, de locaux d’activités et d’entrepôts, sans oublier des résidences gérées et des places de parkings. La part de ces actifs demeure toutefois limitée à 15 % du patrimoine.

Afin de maximiser le rendement offert aux associés, la SCPI Multimmobilier 2 peut recourir à l’emprunt ou acheter à terme pour réaliser ses investissements immobiliers, et ce dans la limite de 30 % de la valeur d’acquisition des actifs du patrimoine ainsi qu’approuvé par l’assemblée générale des associés. Au 31 décembre 2021, les dettes et engagements en représentaient 18,41 %.

Enfin, la fusion-absorption par la SCPI Épargne Foncière de la SCPI Multimmobilier 2 a été validée par l’assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue le 15 janvier 2021. Il en découlera la disparition de cette SCPI de rendement à capital variable à l’issue de l’obtention du visa de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Répartition sectorielle

Répartition géographique

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Thibaut Le Coail, Consultant sénior au sein de La Centrale Des SCPI