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SCPI UNICEP FRANCE IIOuvert
La capitalisation de la SCPI Unicep France II demeure inférieure à 7 millions d’euros. Unicep France II dont le nom signifie Union civile d’épargne immobilière est ainsi la plus petite SCPI de rendement du marché.
Sa société de gestion dont l’activité ne se réduit pas à la gestion de SCPI mais couvre d’autres aspects de l’immobilier ne cherche pas à développer la SCPI Unicep France II en lançant par exemple une augmentation de capital ou en la transformant en SCPI de rendement à capital variable. Le marché secondaire est très peu animé voire inexistant du fait du faible nombre de parts en circulation (2 242).
Exclusivement situé en France, le patrimoine est composé de 20 actifs immobiliers. Ces derniers se trouvent à la fois à Paris, en région parisienne (Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Pantin) et en province (Marseille et Reims). Il s’agit d’une répartition classique pour un produit d’épargne immobilière assistée relativement ancien. De même, les actifs en portefeuille sont classiques puisque ce sont des bureaux et des commerces. Au regard de la faible capitalisation précitée, les unités composant le parc sont de petite taille, c’est-à-dire inférieures à 1 000 m². La surface totale du parc d’Unicep France II représente 2 676 m².
La SCPI Unicep France II possède une autre spécificité liée au fait que sa valeur de reconstitution est très supérieure au prix de la part acté lors de la dernière confrontation entre l’offre et la demande. En effet, la valeur de reconstitution atteignait 5 414,19 euros, à comparer avec un prix de vente de 3 000 euros.
Stratégie de la SCPI Unicep France II :
Force est de constater que la seule stratégie de la SCPI Unicep France II est de perdurer en l’état. En effet, aucune augmentation de capital ne semble poindre à l’horizon ce qui signifie que la capitalisation ne pourra pas augmenter.
Ce produit d’épargne immobilière assistée va donc poursuivre sa route comme elle le fait depuis sa fermeture en novembre 1991. Cette situation ne changera rien pour les associés actuels qui continueront de percevoir leurs dividendes. Ces derniers sont d’ailleurs d’un niveau satisfaisant et en hausse régulière depuis plusieurs années : 4,57 % en 2013, 4,71 % en 2014, 4,77 % en 2015, 5,10 % en 2016, 5,73 % en 2017 et a priori autant pour 2018 même si le chiffre exact n’est pas encore connu à la date de rédaction de cette fiche SCPI.
Il faudra néanmoins surveiller le taux d’occupation financier (TOF) dont l’évolution à la hausse comme à la baisse impactera les loyers perçus donc les cash-flows générés et, par voie de conséquence, les dividendes versés. Rappelons que le TOF atteignait 96,30 % au 31 décembre 2018 ce qui constitue un niveau plus qu’honorable. Seul un actif était vacant, à savoir des bureaux de 108 m² situés à Marseille. Cette information permet de calculer le taux d’occupation physique (TOP) de la SCPI Unicep France II au 31 décembre 2018 : 95,96 %, soit un niveau très proche du TOF.
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Theo Darroman, Consultant sénior au sein de La Centrale des SCPI
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.