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Achat SCPI : Guide Complet pour Investir en 2024

Publié le 12 juin 2024
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Introduction

L'achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une option d'investissement immobilier de plus en plus prisée pour diversifier son patrimoine et obtenir des revenus passifs. Que vous soyez un investisseur chevronné ou un néophyte, il est crucial de bien comprendre les différentes méthodes d'acquisition, les avantages fiscaux, et les stratégies pour optimiser votre rendement. Dans cet article, nous vous offrons un guide complet pour anticiper et réussir votre investissement en SCPI en 2024. Explorez toutes les possibilités pour faire fructifier votre épargne de manière sécurisée et rentable.

Achat SCPI : tout anticiper

Il existe diverses façons pour acheter des parts de SCPI de rendement : par un achat cash, par un emprunt bancaire, en démembrement temporaire ou viager, ou encore via des dispositifs fiscaux. Pour réaliser vos achats de parts de SCPI, vous pouvez vous adresser à une société de gestion, à votre banque ou encore à une plateforme digitale. Examinez la solution qui correspond à vos objectifs patrimoniaux et commencez à jouir d'un en parts de SCPI.

La Centrale des SCPI répond aux questions souvent mises en avant par les épargnants pour rendre accessible l’achat de parts de SCPI.

Pourquoi acheter des SCPI ?

L'achat de parts de SCPI qui signifie Société Civile de Placement Immobilier, correspond à un souhait d’investir dans l’immobilier locatif. Il s’agit d'un investissement immobilier rentable qui fonctionne parfaitement et vous fait atteindre les objectifs suivants :

Faire travailler son argent tout en le protégeant des risques de l’érosion monétaire.

Se constituer une rente mensuelle.

Ne plus s’impliquer dans la gestion immobilière.

Ne pas être dépendant des placements bancaires

Les épargnants ont pour réflexe de se diriger vers un investissement immobilier locatif, même s’ils connaissent la complexité de l’immobilier résidentiel. En effet, nous savons que l'acquisition d'un appartement locatif revêt plusieurs inconvénients comme rechercher un emplacement porteur, détenir une somme d’argent élevée, une gestion locative anxiogène et des taxes fiscales importantes à l'achat.

Par contre, la SCPI de rendement est un investissement immobilier innovant pour placer son argent à des taux de rendement élevé. En lien avec la digitalisation de l’économie, il s’agit d’un support d’épargne immobilière qui constitue une alternative au placement bancaire classique, distribuant des rendements supérieurs. L’un des atouts principaux de la SCPI est le niveau élevé de son rendement et donc des revenus versés sur le compte des investisseurs.

A titre d’exemple en 2023, la SCPI Transitions Europe a distribué 8.16% de rendement ou la SCPI Remake Live qui a délivré une performance de 7.79% en 2023.

Qui doit acheter des SCPI ?

Acheter des parts de SCPI est une action profitable pour différents types d’investisseurs :

Des particuliers

Une société

Une fondation,

Une association

Clarifier vos objectifs avant d’acheter des SCPI

Les épargnants savent qu’acheter des SCPI s’adapte à toutes les catégories sociales professionnelles. Un achat de SCPI peut effectivement s’effectuer à partir de 200 euros. Ce qui laisse à chacun la chance d’investir en immobilier. Mais c’est surtout à travers ses différentes solutions d’achat que le placement performe et séduit. Une personne autour de la soixantaine n’a pas les mêmes objectifs qu’une personne autour de trente ans. Le premier aura besoin de revenus complémentaires immédiat alors que le second sera dans une optique de préparation de la retraite.

Pour savoir comment réaliser un achat de parts de SCPI, il faudra lister ces objectifs avec précision. Que ce soit pour se créer des revenus complémentaires, ou valoriser un capital, l’achat de SCPI s’adapte aux désirs de chacun. À chaque situation correspond une solution d’achat pour placer son argent en SCPI. Là où certains veulent de la performance, d'autres pensent plutôt à faire fructifier de l’argent. D'autres veulent aussi économiser des impôts.

Quelles sont objectifs fondamentaux qui doivent guider votre achat de SCPI ?

Il existe beaucoup de raisons d'acheter des parts de SCPI. Cependant, 3 objectifs ressortent principalement :

• Percevoir des revenus passifs : Il s'agit de recevoir un complément de revenus chaque mois sur son compte bancaire. Ce but est souvent recherché par des épargnants qui souhaitent augmenter leur pouvoir d’achat.

• Se créer un patrimoine immobilier : Il s’agit d’investir en SCPI pour se bâtir un patrimoine immobilier plus solide que sous la forme d’immobilier physique.

• Réaliser une économie d’impôt : Il s’agit de diminuer sa pression fiscale en investissant en SCPI résidentielles.

Comment payer vos SCPI ?

L’achat de SCPI avec un paiement cash

Parmi toutes les manières pour acheter des SCPI, l'investissement de parts de SCPI au comptant est largement majoritaire. L'achat au comptant adresse notamment aux épargnants qui disposent de liquidités mal placées sur des livrets bancaires ou des assurances vie en fonds euros et qui veulent se protéger de l’inflation. Une entreprise peut également investir sa trésorerie en SCPI pour avoir des revenus réguliers.

L’achat de SCPI avec un crédit bancaire

Les épargnants qui ne disposent pas d’argent pour acheter au comptant, peuvent profiter de la baisse des taux amorcée en juin 2024 pour investir en SCPI. Le crédit offre à l’investisseur le moyen de se constituer un patrimoine immobilier avec un faible effort d’épargne. En effet les loyers versés par la SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobiliers vont venir remboursés le prêt grâce au mécanisme du cash-flow possible grâce à leur rendement élévé.

Une des astuces du crédit immobilier est qu'il protège l’emprunteur et sa famille grâce à l’assurance décès-invalidité. En effet, cette assurance permet d’effacer totalement le crédit en cas de décès de l’emprunteur.

L’achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété

Acheter des parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété est une opération immobilière très rentable qui consiste à scinder la propriété d’une part de SCPI en deux :

• L’usufruit de la SCPI, qui donne le droit de jouir du loyer distribué par la SCPI

• La nue propriété, dont le seul droit est de disposer de la SCPI uniquement à l’extinction du démembrement temporaire de propriété.

Dans le cas d’un achat de parts de SCPI en démembrement temporaire, le nu-propriétaire et l'usufruitier s’entendent sur la durée du démembrement pour remplir différents objectifs. Souvent, l'achat de SCPI en nue-propriété s'adresse à des épargnants relativement fiscalisés (tranche à 30% ou 41%) qui n’ont besoin de revenus complémentaires et qui souhaitent placer leur épargne autour de 8%.

À l'inverse, l'achat de SCPI en usufruit s'adresse généralement aux grandes entreprises nationales qui souhaitent faire fructifier leur trésorerie.

L'achat de SCPI via une assurance vie

L’assurance vie est un produit populaire depuis 30 ans. Il s’agit d’une enveloppe fiscale qui permet d’intégrer depuis peu des parts de SCPI comme la SCPI Corum Origin ou la SCPI Iroko Zen. Cette méthode d’achat de SCPI permet de doper le rendement de son contrat d’assurance-vie. En revanche, le but est de ne pas toucher aux dividendes pendant au moins 8 ans afin de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Point fort et point faible des différentes façons d'achat SCPI

Type d’achat SCPIPOINT FORTPOINT FAIBLE

Au comptant / cash

Perception instantanée de revenus en plus, Constitution d'un patrimoine sans apport en cash

Détenir les parts au moins 8 ans

À crédit

Profiter de la baisse des taux amorcées en juin 2024

Difficulté pour financer en dessous de 40 000 euros

En nue-propriété

Acheter des parts de SCPI moins chères, Ne rentre pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune

Attendre la fin du démembrement pour revendre ses SCPI

En assurance-vie

Augmente le rendement de votre assurance-vie par rapport au fond euro, Revente rapide de vos parts de SCPI

Choix de SCPI plus restreint et à la discrétion des assureurs.

Choisir une SCPI à capital fixe ou une SCPI à capital variable

Parmi les SCPI de rendement, on recense deux familles :

• Les SCPI à capital variable, ouvertes continuellement

• Les SCPI à capital fixe ouvertes ponctuellement

Il est aussi facile et rapide de revendre des parts de SCPI à capital fixe ou des parts de SCPI à capital variable.

Il faut néanmoins souligner que les SCPI à capital variable sont moins fastidieuses à revendre pour l’épargnant car la société de gestion se charge de l’administratif pour le vendeur.

Sélectionner sa SCPI de rendement

Il est crucial de sélectionner avec soin sa SCPI de rendement pour être satisfait de son achat sur le long terme, il faut que la SCPI destinée à être acheter vous procure de la performance mais également qu’elle puisse se revaloriser sur le long terme.

Pour réussir un achat de SCPI, il est conseillé d’analyser plusieurs indicateurs essentielles à la bonne tenue de la performance.

Le Taux de Distribution Valeur Marché (TDVM) qui renseigne sur la performance des SCPI.

Le Taux d'Occupation Financier (TOF) qui permet de savoir si les loyers sont encaissés régulièrement.

La qualité de la société de gestion et son expérience sur le marché de la SCPI.

Le choix de la thématique d’investissement : bureaux, logistiques, commerces, santé.

Où acheter les meilleures SCPI ?

Après avoir choisi les meilleures SCPI, il s’agit pour les investisseurs vers quel intermédiaire effectuer son achat de SCPI.

Conseiller en Gestion de Patrimoine

Société de Gestion.

Des plateformes SCPI en ligne.

Des banques.

Le meilleur choix est ici de se rapprocher d’une plateforme pour concrétiser son achat de SCPI.

Quelles sont les pièces à fournir lors d'un achat de SCPI ?

Parmi ces plateformes, La Centrale des SCPI ou SCPI SIGN est le seul site à proposer l’achat en ligne de manière totalement sécurisée.

L’achat de SCPI prend quelques minutes pour remplir le bulletin de souscription et fournir les pièces suivantes à la société de gestion

• Une pièce d’identité

• Un justificatif de domicile

• Un RIB

• Un justificatif d’origine des fonds

Le paiement pour l’achat de la SCPI peut se faire par virement, par chèque ou prélèvement bancaire.

En 2024 , acheter des parts de SCPI est opportun pour se prémunir de la crise économique et faire fructifier son épargne à des rendements attractifs.

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