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Ne pas négliger sa santé, c'est indispensable, mais se préoccuper de celle de son patrimoine, c'est bien aussi. Longtemps méconnus ou réservés à des professionnels spécialisés, les investissements immobiliers consacrés à la santé ont le vent en poupe. Il s'agit d'un phénomène européen qui ne laisse pas indifférents les gestionnaires de sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI.

De manière générale, le volume de transactions dans l'immobilier de santé en 2015 a représenté 5,8 milliards d'euros, en hausse sensible de 40 % par rapport à l'année précédente. D'un point de vue géographique, les taux de croissance les plus importantes en volume ont eu lieu sur les marchés britannique, français et belge. Le phénomène est donc bel et bien européen. Il est d'ailleurs prévu que le montant des transactions atteigne 6 milliards d'euros cette année.

Les gestionnaires de SCPI participent de plus en plus à l'expansion de ce marché. Ils se limitent toutefois à la zone euro afin d'éviter tout risque de change. En d'autres termes, les SCPI n'investissent pas en Grande-Bretagne. Toutefois, la zone couverte par la monnaie unique est suffisamment vaste et porteuse d'opportunités pour satisfaire les besoins de diversification et de mutualisation des risques.

La France a représenté un volume de transactions de 1,2 milliard d'euros l'année dernière en immobilier de santé. Il s'agit d'une hausse de 60 % par rapport à 2014. La part de l'immobilier de santé dans l'immobilier tertiaire s'est accrue pour atteindre 4 %. Ce taux est encore globalement faible mais il progresse année après année. Peu à peu, ce marché devient mature. Il permet aux exploitants d'externaliser leur immobilier pour dégager la trésorerie qui alimentera leur développement futur. L'immobilier ne constituant pas leur cœur de métier, ils préfèrent se consacrer exclusivement à ce qu'ils savent faire.

Pour les investisseurs, il est intéressant de regarder de près le marché de l'immobilier de santé qui se caractérise par des durées de baux longues, voire très longues. Ainsi, la durée est généralement de 12 ans, ce qui assure une visibilité non-négligeable.

Au regard de sa population plus importante, l'Allemagne possède un marché de l'immobilier de la santé plus vaste que celui de la France : 1,5 milliard d'euros lui ont été consacrés en 2015. Dans ce pays, les baux sont généralement de 25 ans et les taux de rendement attractifs. C'est pour cela que les gestionnaires de SCPI s'y intéressent tout particulièrement. Ainsi, la SCPI Pierval Santé a réalisé plusieurs investissements en Allemagne. Le vieillissement de la population de nos amis d'Outre-Rhin génère d'importants besoins en matière d'immobilier spécifique aux personnes âgées et très âgées.

La Belgique offre également d'intéressantes opportunités dans ce secteur. Nos cousins belges contractent des baux de très longue durée allant jusqu'à 36 ans. En contrepartie de cette visibilité, les rendements offerts sont plus faibles qu'en Allemagne par exemple. Le spread, c'est-à-dire l'écart de taux, atteint environ 1,2 point. Ce phénomène n'a rien d'étonnant d'un point de vue économique.

L'Italie ne fait pas exception à la règle puisque ce marché s'y développe également, toujours pour les mêmes raisons. Ici, un phénomène inverse de celui évoqué pour la Belgique est observé : des durées de baux plus courtes mais des rendements plus élevés.

Enfin, et pour information, le Royaume-Uni se caractérise par le marché le plus important en volume, de l’ordre de deux milliards d'euros. Ce n'est pas une surprise puisque le marché immobilier tertiaire d'Outre-Manche est le premier marché européen en volume avec des transactions équivalant à 75 milliards d'euros en 2015. L'externalisation va bon train tandis que la durée des baux atteint le quart de siècle. L'ampleur du phénomène a conduit à un repli des rendements mais ces derniers procurent une rémunération largement supérieure à celle des emprunts d'État.

Ainsi, les investissements immobiliers dans le domaine de la santé ne sont ni un épiphénomène, ni un effet de mode. Il s'agit au contraire d'une tendance lourde qui résiste, et résistera aux aléas économiques. Participer à la croissance de ce marché permet donc de diversifier intelligemment son portefeuille.

Les spécialistes de la Centrale des SCPI ont très tôt perçu cette tendance. Ils vous ont conseillé dès l'origine de consacrer une partie de votre épargne à l'achat de parts de Pierval Santé gérée par Euryale Asset Management qui a généré 5,18 % de rendement l'an dernier. De même, ils suivent de très près l'évolution de la SCPI Primovie, gérée par Primonial REIM, qui a également surperformé le marché en 2015 avec un rendement de 5 %. Vous pouvez donc leur faire confiance.

Lors d'un rendez-vous, à votre convenance, au sein de la première boutique exclusivement consacrée à la distribution de SCPI, en plein cœur de la capitale, au 15 rue Saint Roch, dans le Ier arrondissement, ils prendront le temps d'analyser avec vous vos besoins et de vous conseiller au mieux de vos intérêts. Vous pouvez également les contacter par téléphone ou bien vous rendre directement sur leur site Internet : www.centraledesscpi.com afin de faire plus ample connaissance avec ce produit d'avenir qu'est la SCPI.

Article publié le 14 juin 2016

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