Comment l’inflation peut profiter aux SCPI ?

L’inflation n’a pas augmenté en 2020. En d’autres termes, cela signifie que les prix ont été stables. Bien évidemment, certains prix ont augmenté tandis que d’autres ont diminué. Toutefois, les prix n’ont globalement pas augmenté. Est-ce une bonne nouvelle ? Non, dans la mesure où l’activité n’a pas progressé. En outre, la dette publique a poursuivi son inexorable ascension. Il en découle que la probabilité d’une résurgence de l’inflation est très loin d’être nulle d’ici quelques années. Dans ces conditions, que faut-il faire pour protéger son pouvoir d’achat ? Comment se protéger de l'inflation ?

Les derniers chiffres publiés par l’INSEE montrent un tassement de l’inflation au cours de l’année écoulée. D’un point de vue purement patrimonial, cela veut dire que les rendements annoncés n’ont pas été amputés par la hausse des prix. A contrario, les dettes n’ont pas n’ont plus été amputées. Cela signifie donc qu’il a été moins intéressant d’emprunter par rapport à une période au cours de laquelle les prix caracolaient.

L’idée de cet article n’est pas de faire un cours d’économie mais plutôt d’anticiper ce qu’il pourrait advenir en cas de résurgence de l’inflation. Cette hypothèse n’est pas une vue de l’esprit et semble en effet probable. En effet, les dettes publiques, notamment celle de la France, augmentent de plus en plus sans qu’il ne soit possible d’inverser cette tendance. L’histoire a montré à maintes reprises que ce phénomène pouvait déboucher sur une hyper-inflation. Ne serait-ce qu’en 2020, l’inflation a progressé de 36,1 % (sic) en Argentine. Aussi, comment ne pas subir l’inflation ?

1. Pourquoi les SCPI bénéficient-elles de l’inflation ?

Les SCPI sont des produits d’épargne adossés à l’immobilier. Elles permettent de mutualiser des achats immobiliers sous l’égide de sociétés de gestion spécialisées - il en existe une trentaine - indépendantes ou appartenant à des grands groupes financiers. Lorsqu’un investisseur achète de l’immobilier, il le fait pour percevoir des revenus sous forme de loyers. Les investisseurs souhaitent donc percevoir les loyers les plus importants possibles mais nets d’inflation.

Cela tombe bien puisque les baux consentis par les bailleurs sont indexés sur l’inflation. En d’autres termes, cela veut dire que l’inflation est indolore. En effet, les prix augmentent mais les loyers également. Il n’en est pas tout de même pour les contrats d’assurance-vie en fonds en euros composés essentiellement d’obligations à taux fixes, c’est-à-dire qui versent toujours le même montant d’intérêts, quel que ce soit le niveau d’inflation.

Ainsi que l’indique Véronique Baron, manager au sein de La Centrale des SCPI, la plateforme d’épargne digitale spécialisée et leader dans la distribution des SCPI : « Il importe toujours de garder à l’esprit la notion d’inflation. C’est pour cela que les SCPI constituent des boucliers patrimoniaux particulièrement efficaces pour préserver son pouvoir d’achat. »

Concrètement, sur longue période, le prix des loyers augmente de 2 % / an. Cela permet donc de juguler le niveau d’inflation. Les SCPI de rendement n’échappent pas à ce phénomène de rattrapage.

2. Quelles sont les SCPI les plus résilientes face à l’inflation ?

Il n’est pas possible de répondre a priori à cette question. En revanche, il est clair que les SCPI d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, immobilier logistique, murs d’hôtels, immobilier en lien avec la santé, la petite enfance et l’éducation) verront toujours leurs loyers indexés. De manière générale, ce qu’il faut comprendre, c’est que les SCPI disposent de plus d’avantages que les contrats d’assurance-vie en fonds en euros. Et ce notamment s’agissant de la performance de ces deux placements : +/- 1 % pour les contrats d’assurance-vie en fonds en euros contre 4,00 % en moyenne pour les SCPI de rendement. Rappelons que les meilleures SCPI de rendement ont rapporté autour de 6,00 % en 2020.

Il est très important, de mixer son portefeuille de SCPI, c’est-à-dire d’acheter plusieurs types de SCPI. Parmi celles fortement recommandées en ce début d’année figurent les SCPI spécialisées. Comme le souligne Laurent Fages, consultant au sein de La Centrale des SCPI : « Nous travaillons actuellement sur deux thématiques complémentaires s’agissant des SCPI spécialisées : la santé et la logistique, c’est-à-dire les entrepôts. Nous sommes ainsi particulièrement confiants sur les SCPI Pierval Santé et Activimmo. »

Indiquons que l’achat de parts de SCPI de rendement à crédit est extrêmement propice et judicieux puisque les crédits immobiliers sont souscrits à taux fixe. Ainsi, acheter actuellement des parts de SCPI à crédit sur une durée de 20 ans serait très profitable en cas d’augmentation de l’inflation.

L’achat de parts de SCPI de rendement nécessite donc de prendre en considération une multitude de paramètres. C’est pour cela qu’il vaut mieux recourir à des spécialistes de la question qui ont des automatismes cognitifs qui font gagner du temps et évitent de perdre de l’argent, ce qui ne serait pas la meilleure idée en ce moment.

Bien que réduit actuellement à sa portion congrue, l’inflation risque bien de revoir le jour d’ici quelques années en raison de l’augmentation trop importante des déficits publics, donc des dettes publiques. Il est donc fondamental de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et d’investir en immobilier et particulièrement sur les SCPI de rendement afin de se prémunir d’une augmentation trop importante des prix.