"Faut-il investir en SCPI en 2022 ?" - Interview de Véronique Baron

Véronique Baron bonjour, vous travaillez dans le secteur des SCPI depuis dix ans et avez vu le marché des SCPI prendre une ampleur considérable au cours de ce court laps de temps. Quel a été le détonateur de l’explosion de la capitalisation des SCPI ?

Véronique Baron: Bonjour, le marché des SCPI existe depuis plus de cinquante ans et était pendant longtemps réservé à une élite. Le grand public n’y croyait pas et préférait investir dans des appartements locatifs. C’était peut-être la peur ou la craindre de ne pas gérer directement son immobilier. C’était en tout cas une autre époque.

Le marché des SCPI de rendement était à la fois constitué de SCPI de bureaux et de SCPI murs de commerces. C’était mieux que rien mais la localisation des immeubles était circonscrite à la France. Le véritable détonateur de l’explosion de la capitalisation des SCPI a été la mise sur le marché de la première SCPI européenne, c’est-à-dire la SCPI Corum Origin, gérée par Corum Asset Management en 2012. La capitalisation des SCPI n’était que de 27,2 milliards d’euros au 31 décembre 2011, soit près de trois fois moins qu’au 31 décembre 2021.

Les SCPI européennes qui sont de plus en plus nombreuses et qui font partie des meilleures SCPI disposent aussi d’un atout fiscal considérable puisque leurs dividendes ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux. Les Français ont donc compris qu’avec les SCPI européennes, il était possible d’investir en immobilier avec une imposition réduite.

Est-ce que la chute des taux d’intérêt, donc de la performance des contrats d’assurance-vie en fonds euros, n’a pas elle aussi œuvré à la monté en puissance des SCPI ?

Véronique Baron: Effectivement, les épargnants ont pris note du fait que la performance de leurs contrats d’assurance-vie allait diminuer. Cependant, peu pensaient qu’elle deviendrait inférieure au taux d’inflation et qu’ils verraient leur pouvoir d’achat diminuer. La perte de pouvoir d’achat des contrats d’assurance-vie en fonds euros est en moyenne de 2,5 % sur les douze derniers mois. Cela est considérable et ce chiffre risque d’être revu à la hausse d’ici la fin du premier semestre.

C’est pour cela que les investisseurs rechignent de plus en plus à placer leur épargne dans les contrats d’assurance-vie en fonds euros. Une partie des clients qui nous appellent au 01.44.56.00.23 conservent leurs contrats d’assurance-vie en fonds euros tout en procédant à des retraits tandis que d’autres les clôturent purement et simplement.

Ce qui compte lorsqu’on investit dans un placement, c’est d’augmenter son pouvoir d’achat et son capital en toute sécurité. Les SCPI investissent dans de la pierre et elles le font avec des sociétés de gestion dont c’est l’unique métier. Ces deux raisons amplifient l’attrait des SCPI sachant que plus d’un million de Français en possèdent déjà.

L’augmentation du nombre de SCPI distribuables est donc la conséquence de cet inéluctable attrait ?

Véronique Baron: Le marché des SCPI en comptait 209 au 31 décembre 2021, gérées par 38 sociétés de gestion. Ce chiffre prouve la vitalité du marché des SCPI et la concurrence qui s’opère entre les sociétés de gestion pour trouver les meilleures immeubles correspondant aux typologies d’actifs mises en portefeuille par telle ou telle SCPI.

Dans ces conditions, les épargnants ont réellement du mal à trouver seuls les meilleures SCPI. Il faut certes ne pas hésiter à placer son argent en SCPI mais encore faut-il ne pas se tromper puisque les SCPI sont des actifs que l’on conserve au moins huit ans.

C’est donc pour cela que La Centrale des SCPI est un facilitateur d’accès au marché des SCPI pour les épargnants exigeants et ce sans frais supplémentaires ?

Notre société est un supermarché des SCPI. Nous les distribuons toutes mais nous en préférons certaines. Notre choix de SCPI n’est pas dû au hasard mais est la conséquence d’un travail de sourcing extrêmement précis. Nous avons créé des bases de données et des algorithmes qui nous permettent d’aider nos clients à se constituer des portefeuilles SCPI sur-mesure.

Certains de nos investisseurs ne sont pas encore prêts à placer leur argent en SCPI européennes. C’est leur choix et nous le respectons. Dans ces conditions, nous restreignons notre panel de SCPI aux SCPI 100 % France. Il en reste suffisamment pour en mixer trois au quatre et les acheter au comptant, à crédit ou en démembrement temporaire de propriété.

Nous nous adaptons donc à nos clients mais nous ne nous privons pas de leur faire découvrir certaines SCPI dont il ne connaissaient pas l’existence. Chacun de nos clients est différent avec des objectifs différents et un bilan patrimonial différent.

Finalement, ce qui compte c’est de commencer à investir en SCPI ?

Véronique Baron: Je dirai même que ce qui compte c’est de commencer à investir en SCPI le plus tôt possible. Quelques milliers d’euros suffisent pour débuter son portefeuille SCPI. Cette somme peut être importante lorsqu’on débute dans la vie mais peu à peu, en vertu de l’effet boule de neige, son patrimoine augmente.

Vous savez, il faut du temps pour se constituer un patrimoine et il n’y a pas de secret à ce sujet. En achetant ses parts de SCPI à crédit, il est possible, grâce à l’effet de levier, d’augmenter plus rapidement son patrimoine et de profiter de ses dividendes une fois les mensualités de son crédit arrivées à échéance.

Investir est une activité sans fin. C’est le propre de la vie. Il est cependant primordial de profiter à un moment ou à un autre de ses dividendes afin de se donner du bon temps ou d’aider ses proches, notamment ses enfants à prendre un bon départ dans la vie. Il est aussi possible de transmettre ses SCPI à ses enfants. Tout n’est donc qu’une question de choix.

C’est pour cela qu’il ne faut à aucun moment regretter d’avoir investi en SCPI. Sauf catastrophe que personne ne souhaite, notamment une guerre, les SCPI sont l’armature d’un patrimoine diversifié donc globalement très peu risqué.

Véronique Baron, merci pour vos propos qui donnent envie de placer une partie de son patrimoine en SCPI afin de pouvoir dormir en toute sérénité.

Véronique Baron: Merci à vous.