Comment acheter des parts de SCPI à crédit, emprunter pour acheter des parts de SCPI

Emprunter pour acheter des parts de SCPI à crédit est l’un des modes d’acquisition de SCPI avec l’achat au comptant et le démembrement.

Mais alors, comment acheter en SCPI à crédit ? Emprunter pour acheter des parts de SCPI se finance alors comme un investissement immobilier locatif classique à l’aide d’un crédit immobilier SCPI dit affecté. C’est-à-dire que la somme empruntée est affectée à l’acquisition des SCPI. Ce critère permet de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt des futurs revenus fonciers.

Crédit SCPI: pourquoi acheter des SCPI à crédit ?

Acheter des SCPI à crédit est une technique patrimoniale très intéressante pour se constituer du capital. Évidemment, il serait possible d'épargner tous les mois sur les mêmes SCPI pour se constituer un capital à un horizon donné. Cependant le crédit permet d'atteindre l'objectif beaucoup plus rapidement grâce à l'effet de levier.

L'effet de levier consiste à utiliser l'endettement comme une source d'enrichissement. La particularité du crédit sur un actif immobilier est que le remboursement du crédit va être, en grande partie, assumé par les loyers produits par le bien. Ainsi, dans le cas d'un achat à crédit d'une SCPI, ce n'est pas l'emprunteur qui va assumer seul la totalité de la charge du crédit mais bien la SCPI elle-même qui va financer la majeure partie de son acquisition.

Contrairement à de l'immobilier traditionnel, les SCPI ne nécessitent aucune gestion. Dès lors acheter des SCPI à crédit est la technique la moins chronophage pour profiter de l'effet de levier. C'est presque un jeu d'enfant ! Mais un jeu d'enfant qui vous enrichit...

Le tableau ci-dessus montre la puissance de l'effet de levier. En ayant recours à l'endettement, pour atteindre le même capital, l'effort d'épargne est près de deux fois moindre.

La personne qui n'utilise pas l'effet de levier va épargner 100 000 € en 25 ans en mettant 333 € de côté mensuellement.

Celui qui va utiliser l'effet de levier atteindra le même capital avec seulement 155 € mensuels. S'il décide de mettre en plus 178 € de côté par mois pour arriver en tout à 333 €, il aura mis de coté 53 400 € en plus ! Il sera donc 53,5% plus riche que la personne qui n'a pas utilisé l'effet de levier !

Quelles sont les caractéristiques des crédits SCPI ?

Crédit SCPI: amortissable ou in fine ?

Le prêt SCPI peut prendre la forme d’un crédit amortissable. C’est le plus courant, il est remboursé chaque mois, en tenant compte des intérêts. Si la somme demandée pour acheter des parts de SCPI à crédit est inférieure à 75.000 euros, il est possible de demander un crédit à la consommation, mais son taux est souvent plus élevé.

Le crédit SCPI in fine avait un intérêt jadis pour les personnes assujetties à l'ISF. Cependant depuis l'instauration de l'IFI qui a remplacé l'ISF, les règles de déduction pour le passif ont quelque peu changé. Les crédits in fine ont désormais un intérêt très limité, d'autant plus que les banques demandent souvent des garanties très lourdes pour leur mise en place (nantissement de contrats d'assurance-vie sur lesquels le client doit placer le montant emprunté ou équivalent).

Crédit SCPI: quelles garanties ?

Pour acheter des parts de SCPI à crédit, la banque va demander une sûreté réelle. Attention toutefois, l’hypothèque n’est pas une solution envisageable pour le financement de parts de SCPI car la banque ne peut pas inscrire une hypothèque sur chacun des biens qui compose le capital de la SCPI. Les sûretés retenues dans le cadre d’un prêt SCPI sont la caution ou le crédit caution logement également appelé CRELOG. Pour bénéficier du CRELOG et emprunter pour acheter des parts de SCPI, il est impératif que l’investisseur soit déjà propriétaire d’un bien immobilier (résidence principale ou locatif).

Il existe cependant des offres de crédit SCPI avec une hypothèque en garantie. Il s'agit d'hypothéquer non pas les parts de SCPI acquises mais un bien immobilier libre de crédit. Les offres de crédit SCPI avec hypothèque permettent d'aller chercher des taux d'emprunts plus faibles mais surtout vont vous ouvrir des possibilités d'emprunts pour toutes les SCPI du marché !

Crédit SCPI: comment ça se déroule ?

Une fois la demande de financement déposée et acceptée, l’offre de prêt SCPI est éditée et envoyée directement chez l’investisseur. Contrairement à un investissement immobilier locatif classique, l’offre de prêt SCPI est souvent acceptable dès le lendemain de sa réception. En revanche, le déblocage des fonds intervient en général 14 jours plus tard et ceux-ci sont envoyés directement auprès de la SCPI par la banque.

À réception des fonds, les parts sont nominativement attribuées à celui qui vient d'acheter des parts de SCPI à crédit. Sa propriété est matérialisée par une attestation de propriété de part. Véritable titre de propriété, il est à conserver par l’investisseur.

Après un délai de jouissance qui diffère suivant la SCPI, l’investisseur perçoit ses loyers de façon trimestrielle. Comme tout investissement locatif, il utilise les loyers pour rembourser ses échéances de prêt SCPI. Pour équilibrer sa balance financière, il génère un effort de trésorerie que l’on appelle : un effort d’épargne.

Crédit SCPI : Quel taux pour emprunter et acheter des parts de SCPI ?

Depuis quelques années, les taux de crédit SCPI et d’immobilier en général ont baissé. Attention cependant aux taux d'appel servis par certaines banques qui vous limitent parfois grandement dans le choix des SCPI.

Les taux pour emprunter en vue d'acheter des parts de SCPI à crédit vont dépendre en grande partie de la durée et des contreparties. Plus un prêt est court et plus les contreparties demandées sont importantes, plus le taux sera faible. Il est cependant conseillé d'allonger la durée des crédits SCPI afin de bénéficier au maximum de l'effet de levier et donc d'avoir un effort d'épargne plus faible.

Le bon équilibre du crédit SCPI est donc à apprécier dans la globalité. Il n'est pas rare de voir encore des taux à plus de 2% sur des durées de 25 ans. Pour autant, cette formule de crédit SCPI permet un puissant effet de levier car le taux ne fait pas tout. En finançant une SCPI Européenne sur 25 ans, l'investisseur achète un actif avec un taux bien plus élevé que celui du crédit et surtout il va avoir une fiscalité très faible sur les revenus.

Attention à des contreparties trop lourdes pour vous appâter avec un taux !

Les intérêts d'emprunt sont 100% déductibles des revenus ! Cela permet de maximiser l'effet de levier.

Acheter ses parts de SCPI à crédit à l’aide d’un crédit SCPI est la meilleure solution pour se constituer du patrimoine dont l’effort financier est grandement assuré par les locataires de la SCPI.

Crédit SCPI: exemple de portefeuille de La Centrale des SCPI

Début 2022, nous avons tout un panel d'offres SCPI. Voici ce qu'a pu obtenir un de nos clients, propriétaire de sa résidence principale, sur une durée de 20 ans pour un montant d'environ 150 000 € de SCPI.

Il a obtenu les caractéristiques de crédit suivantes.