Forte augmentation des impayés de loyers: une raison de plus de choisir les SCPI ?

5,05%, c'est la proportion d'impayés de loyers à Paris et en Île-de-France. Ce taux d'impayés excédant 30 jours n'était que de 0,97% en mars 2020. Une hausse inquiétante qui rappelle que l'investissement locatif n'est pas de tout repos et que la SCPI est une bonne solution pour se tranquilliser et pérenniser ses revenus complémentaires.

Pourquoi les impayés sont difficiles à gérer en immobilier locatif traditionnel ?

Le propriétaire d'un studio locatif qui avait réalisé cet investissement pour se créer une poche de revenus complémentaires à la retraite peut vite déchanter face à un locataire mauvais payeur. En effet, un impayé récurrent est synonyme de perte d'argent et constitue une source de stress très forte. La perte de revenus liée à l'absence de perception des loyers n'est que la première peine car elle s'additionne bien souvent à des frais de procédure.

Face à un locataire mauvais payeur, il faut commencer impérativement par une mise en demeure, un préalable indispensable pour pouvoir éventuellement demander plus tard à un juge une résiliation du bail. Il est possible à ce stade de se faire aider par un conciliateur ou un médiateur. C'est également à ce moment qu'il faut faire jouer les cautions ou les garanties comme la Visale ou les assurances loyers impayés. C'est généralement à cet instant que le propriétaire découvre les conditions drastiques et les lourdeurs administratives qui rendent l'exercice de ces garanties fastidieux.

 Il faut ensuite avertir la CAF si le locataire perçoit des APL dès 2 mois d'impayés.

Et bien entendu pour demander la résiliation du bail, il faudra aller en justice, obtenir des commandements de payer, assigner le locataire et ensuite faire appliquer la décision ! Un parcours du combattant qui peut durer de longs mois, durant lesquels le loyer n'est bien évidemment pas payé.

Faut-il encore investir en immobilier locatif traditionnel en 2023 ?

La réponse est nuancée. Si l'immobilier reste pertinent et l'achat d'un studio peut toujours être une bonne affaire, il ne faut pas nier que le contexte actuel est bien différent de celui qu'ont connu les investisseurs des années 90 et 2000 !

La judiciarisation de la société est un phénomène qui s'est amplifié au cours des dernières décennies, caractérisé par une tendance accrue à recourir au système judiciaire pour résoudre des litiges ou des questions qui, auparavant, étaient traités autrement. Cela complique donc les procédures de recouvrement des loyers impayés ou d'expulsion mais cela concerne aussi les normes liées à l'immobilier locatif qui ne cessent de se multiplier dans tous les sens:

- généralisation de l'encadrement des loyers : cette semaine, 24 communes du Pays-Basque viennent de mettre en place un système d'encadrement des loyers. Une mesure déjà présente dans plusieurs communes comme Paris ou Lille et qui continue de se généraliser. Cela ne touche que l'immobilier résidentiel qui est justement le marché des studios locatifs tant prisés pour compléter les revenus des personnes à la retraite.

- hausse des taxes foncières: l'inflation a entrainé une hausse sans précédent des taxes foncières. Pour la petite histoire, la Fisc a reçu 1,87 milliards de trop perçu dont la moitié serait due à des erreurs d'attribution et l'autre moitié à des calculs inexacts. Avez-vous bien vérifié vos avis d'imposition ?

- les diagnostics énergétiques et les rénovations: le fameux DPE est la face la plus médiatique du déluge de normes qui pourrit la vie des petits propriétaires

Malgré tout, l'immobilier conserve une qualité indéniable, il est la seule classe d'actifs qui permet de se créer un complément de revenu régulier. Mais faut-il encore s'échiner à vouloir tout gérer soit même pour un gain souvent incertain ? Depuis les années 60, les SCPI ont prouvé qu'elles pouvaient parfaitement délivrer une performance dans le temps à leurs associés.

Les SCPI: une façon d'investir en immobilier qui gagne à être connue

Les SCPI ne sont pas une martingale ou un remède magique mais elles possèdent d'indéniables qualités qui en font un placement susceptible de fortement intéresser tous les petits propriétaires ou ceux qui souhaitent obtenir des revenus à la retraite sans se créer une charge mentale permanente.

Mais pourquoi ?

Déjà parce que toute la gestion est déléguée dans les SCPI. Qu'il s'agisse des mises aux normes, des locations ou encore du recouvrement des loyers, la société de gestion va s'assurer de tout. Certes, pour le faire elle prend des frais de gestion mais rappelons que les rendements affichés par les SCPI sont nets de tous les frais ! Par exemple, lorsque Remake Live affiche 7,64% de rendement en 2022, il s'agit de son rendement net des frais de gestion.  Et la différence par rapport à une agence immobilière à qui vous aurez délégué la gestion d'un studio, c'est qu'une SCPI ne vous appellera jamais. Même en déléguant la gestion à une agence, il n'est pas rare que vous soyez quand même constamment dérangé pour des histoires de gestion. Un comble...

D'autre part, la typologie de locataires des SCPI leur permet de résister à l'inflation de normes en tout genre. Oui car les SCPI travaillent avec des locataires professionnels dont on peut estimer la solvabilité sur la base de données comptables, des locataires que l'on peut expulser plus facilement car les juridictions ne sont pas les mêmes, des loyers qui ne sont pas encadrés... Bref, autant de raisons qui font que les SCPI bénéficient d'une forte résilience dans leur rendement.

Enfin, la mutualisation qui est le point fort des SCPI leur permet même d'encaisser le choc d'un impayé !  Comment ? Tout simplement parce qu'une SCPI va posséder des dizaines ou des centaines de biens avec un nombre de locataires très important.

Exemple Si vous avez un studio et que le locataire arrête de payer, vous perdez 100% des loyers et donc de votre rendement. Si vous avez 100 studios et que 5% des locataires arrêtent de payer (le chiffre actuel en Île-de-France), vous conservez 95% de votre rendement ! Pas mal non ? Voilà, c'est le principe de la mutualisation des SCPI illustré en un petit exemple !