Halte au SCPI bashing !

Les périodes particulières comme celle que nous vivons actuellement sont propices à la diffusion d’informations exagérées qui mêlent à la fois les angoisses de ceux qui les font circuler et une complaisance pour un catastrophisme de mauvais aloi. La pandémie de coronavirus va avoir un impact sur la sphère économique. Il serait faux et malhonnête de le nier. Toutefois, la situation se normalisera avec le temps. Cela est particulièrement vrai s’agissant de l’investissement immobilier en parts de SCPI.

Toute situation humaine, tout fait d’actualité, a fortiori lorsqu'il est hors du commun et négatif, a tendance à attirer les oiseaux de mauvais augure. Néanmoins, la complaisance pour le malheur n’apporte rien si ce n’est des pensées et des actes négatifs. La crise internationale de Covid-19 est là pour le prouver. Néanmoins, d’ici quelques semaines, d’ici quelques mois tout au plus, l’économie repartira. Il est donc nécessaire de continuer d’investir puisque la fin du monde n’est fort heureusement pas pour demain.

La notion d’investissement est intimement liée au temps long. On n’investit pas sur quelques semaines ou quelques mois ; en revanche, on spécule sur quelques semaines ou sur quelques mois. Cette différence temporelle est particulièrement vraie en matière d’investissement immobilier. Un immeuble ne change pas de main comme une action. Un immeuble est avant tout construit pour durer et pour être loué à des locataires. C’est le propre des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI : investir sur le long terme dans des actifs immobiliers diversifiés et au sein de zone géographiques étendues.

Pourquoi les SCPI sont-elles des placements solides et résilients en ces temps de coronavirus ? Les sociétés civiles de placement immobilier de rendement investissent à la fois en immobilier d’habitation mais également, et le plus souvent, en immobilier tertiaire (bureaux à Paris, locaux d’activités, entrepôts, centres de messagerie, immobilier de santé et d’éducation). Les SCPI investissent également de plus en plus en Europe afin de renforcer encore davantage la mutualisation qui est leur marque de fabrique.

Comme le précise Véronique Baron, l’une des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI, la plateforme Web leader dans la distribution de parts de SCPI en France :

« Les investisseurs ont parfaitement compris qu’il est indispensable de mutualiser au maximum ses investissements immobiliers et de ne pas détenir en direct un ou deux actifs. Ils ont également à cœur de se délester de toute contrainte de gestion. C’est pour cela que la pierre 2.0 a autant de succès et que son nombre d’associés a dépassé la barre du million. »

Ce succès est renforcé par les résultats affichés par l’épargne immobilière assistée. L’an dernier, les meilleures SCPI ont rapporté à leurs associés porteurs de parts autour de 6 %, sans compter une revalorisation du prix de leur part au cas par cas. C’est mieux que l’assurance-vie en euros et encore mieux que l’épargne réglementée, notamment que le livret A. En outre, comme tout actif immobilier, les SCPI de rendement peuvent être achetées à crédit ou en démembrement temporaire de propriété. Le recul des taux d’intérêt à long terme à un niveau historiquement bas permet aux investisseurs d’être financés autour de 1,5 % sur quinze ans hors assurance. L’effet de levier joue donc à plein.

Les nombreux avantages offerts par les SCPI de rendement permettent donc d’avoir une nette visibilité à long terme, nonobstant la situation actuelle. S’agissant du présent immédiat, les sociétés de gestion disposent de toute une panoplie d’armes leur permettant de laisser passer l’orage. Elles peuvent par exemple puiser dans leurs réserves, appelées report à nouveau afin de lisser le rendement qui sera servi en 2020. Les sociétés de gestion sont également en train d’expertiser la situation de chacun de leurs locataires afin de savoir s’il est nécessaire ou non de leur proposer un aménagement.

Sans faire preuve d’un optimisme excessif, il est fort probable que la part des locataires de SCPI demandant des facilités de paiement sera très minoritaire. En outre, chaque propriétaire demeure libre d’accepter ou non une diminution du loyer payé par son ou ses locataire(s). Enfin, la démarche du gouvernement français ne concerne par définition que les actifs situés en France sachant que de plus en plus de SCPI possèdent une part importante de leur patrimoine en Europe.

Au-delà de ces rappels nécessaires, il importe bien évidemment de demeurer très vigilant lorsque l’on constitue son portefeuille multi-SCPI et de se faire accompagner par des professionnels ayant pignon sur rue.

Vers qui se tourner pour se faire aider dans la constitution de son portefeuille multi-SCPI ? Au regard du nombre très important de SCPI - il en existe autour de 180 - et de celui des sociétés de gestion, en l’occurrence 33, il est impossible pour un particulier de prendre l’entière mesure du marché des boucliers patrimoniaux.

Ainsi que le précise Lionel Benhamou, l’un des dirigeants de La Centrale des SCPI :

« Même s’ils ne peuvent pour l’instant nous rendre visite dans notre boutique du 15 rue Saint Roch à Paris (75001), nos clients nous appellent en grand nombre au 01 44 56 00 23. L’épisode de coronavirus leur a montré la fragilité des marchés financiers et la résilience de la pierre. Nous observons ainsi une forte appétence pour deux SCPI : SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management, et SCPI Activimmo, dédiée au e-commerce, gérée par Alderan. »

Le vif intérêt des épargnants pour les SCPI santé est ainsi très prégnant puisque la SCPI Primovie, gérée par Primonial Reim, est également très souscrite. Du côté des SCPI ayant trait à la thématique de la logistique, il ne faut pas oublier non plus Interpierre France, gérée par Paref Gestion. En tout état de cause, il faut garder à l’esprit que la part des SCPI investies totalement dans des actifs commerciaux demeure minoritaire et que la majeure partie du patrimoine de ce produits d’épargne immobilière assistée est le fait de bureaux.

D’où, encore une fois, l’intérêt de posséder un portefeuille multi-SCPI et multi-typologies solide constitué avec l’aide d’hyper-spécialistes comme ceux de La Centrale des SCPI, exerçant en télétravail et joignables au 01 44 56 00 23 même pendant le confinement. Enfin, et il est important de le rappeler : le prix des parts de SCPI est rigoureusement identique, et ce quel que soit le canal de distribution.

On ne le rappellera jamais assez : restez chez vous pour protéger vos proches et manifester votre soutien aux équipes médicales françaises à qui va toute notre reconnaissance dans cette période de confinement. Découvrez en vidéo des informations complémentaires sur l’investissement dans l’immobilier d’e-commerce grâce aux SCPI :

https://www.youtube.com/watch?v=gLxLaJsZ2Gw