La SCPI Eurovalys ou l'attrait de l'immobilier de bureaux allemand

Contrairement à leurs habitudes, les footballeurs allemands n'ont pas brillé au cours de la Coupe du monde de football qui se déroule en Russie. En revanche, l'immobilier tertiaire de ce grand pays a davantage de succès. Pour preuve, la SCPI Eurovalys. Cette société civile de placement immobilier à capital variable qui a obtenu son visa AMF il y a tout juste trois ans capitalisait déjà près de 135 millions d'euros au 31 mars dernier.

Gérée par Advenis Investment Managers, Eurovalys avait séduit près de 2 000 associés, 1 974 exactement, au terme du premier trimestre. Le prix de la part a été fixé à 1 000 euros et l'achat d'une seule suffit pour devenir associé. Les frais de souscription sont dans la moyenne du marché, à 11,4 % toutes taxes inclues tandis que ceux de gestion s'établissent à 12,00 %, toujours toutes taxes inclues. Les parts portent jouissance à compter du premier jour du 4ème mois suivant celui de la réception des fonds par Advenis Investment Managers, un délai dans la moyenne.

Côté rendement, les associés ont perçu 4,5 % l'an dernier, soit légèrement plus que les 4,43 % correspondant à la moyenne offerte par les SCPI de rendement. Pour l'année en cours, la société de gestion anticipe un rendement du même ordre. Toutefois, ici encore, il importe de comparer ce qui est comparable puisque la fiscalité d'Eurovalys est très attrayante. En effet, l'intégralité du patrimoine se trouve en Allemagne, ce qui veut dire que les associés français bénéficient à la fois d'un crédit d'impôt en vertu de la convention fiscale signée entre la France et l'Allemagne, et qu'ils ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % depuis le début de l'année.

Ainsi, mieux vaut investir dans une SCPI de rendement dont le patrimoine est à l'étranger plutôt qu'en France. N'oublions pas que la prise en compte de la fiscalité dans un investissement immobilier - et les SCPI sont avant tout des investissements immobiliers - ne constitue pas un acte anodin.

Du point de vue des actifs en portefeuille, ces derniers sont au nombre de huit, huit immeubles de bureaux. Il représentent une surface locative totale de plus de 60 000 m² auxquels s'ajoutent 1 251 parkings, et comme indiqués, uniquement situés en Allemagne. Mais où en Allemagne ? Dans les villes de Cologne, de Francfort, de Wolfsburg, de Brême, d'Essen et de Munich qui figurent parmi les villes germaniques les plus dynamiques.

Parmi les locataires, signalons des sociétés comme Engie, Altran et Siemens pour ne citer que les plus connues. Les taux d'occupation financier et physique sont respectivement de 98,7 % et de 98,5 %. La vacance résulte de 900 m² situés dans l'immeuble de Brême dont la prise à bail est imminente. Une fois ce nouveau bail signé, le taux d'occupation sera de 100 %, difficile de faire mieux.

Le succès de ce véhicule immobilier est intiment lié à la bonne santé du marché immobilier allemand qui, avec 57 milliards d'euros d'investissements l'an dernier a progressé de plus de 7 % comparativement à 2016. Les investisseurs ne s'y sont pas trompés puisque la collecte de la SCPI Eurovalys au cours du premier trimestre a atteint 17,2 millions d'euros. Avec cet argent frais, Advenis Investment Managers va pouvoir poursuivre son développement dans des villes telles que Munich ou bien Francfort. Pour mémoire, les principaux marchés de bureaux allemands sont Berlin et Francfort sachant que le marché des bureaux est le premier d'entre eux en termes de volumes d'investissements. La vacance n'est plus que de 5,2 % ce qui constitue un taux très bas, preuve du dynamisme économique de nos voisins. Encore mieux, les loyers ont augmenté de 5 % l'an dernier avec des pics de 16 % à Berlin, et de 7 % à Essen et Francfort.

Que dire de plus ? Rien si ce n'est que si vous souhaitez investir dans des parts de la SCPI Eurovalys, le plus simple est de contacter votre consultant de La Centrale des SCPI par téléphone au 01.44.56.00.23 ou de venir directement nous rendre visite dans nos locaux refaits à neuf qui vous accueilleront au 15 rue Saint-Roch, à une encablure de l'Opéra et de la Comédie-Française en plein cœur de Paris. Alors à bientôt pour vous faire franchir le Rhin.

D'ici là, vous trouverez sur notre site Internet tous les outils vous permettant d'effectuer votre choix de SCPI tels des simulateurs, des fiches pratiques sur les SCPI, des actualités et des données plus théoriques. Bonne lecture !