Le duel du mois : Efimmo 1 contre Primopierre

Le duel de ce mois-ci proposé par les spécialistes de La Centrale des SCPI va opposer deux boucliers patrimoniaux spécialisés dans le secteur des bureaux : la SCPI Efimmo 1, gérée par la société de gestion Sofidy et la SCPI Primopierre, gérée par la société de gestion Primonial REIM.

La capitalisation de ces deux produits d’épargne immobilière assistée dépasse le milliard d’euros : 1,14 milliard pour efimmo 1 contre 2,4 milliards pour Primopierre au 31 décembre 2018. Cette dernière est donc plus deux fois plus grosse que sa concurrente. Avantage donc à Primopierre qui peut davantage se diversifier que la SCPI Efimmo 1. Le nombre d’associés de Primopierre est logiquement plus important que celui de sa rivale : 21 263 contre 13 392.

Du côté de la typologie des actifs en portefeuille, Primopierre est une SCPI pure-player dans le secteur des bureaux (99 % de son patrimoine) tandis que la SCPI Efimmo 1 est davantage diversifiée (85,9 % de bureaux, 13,1 % d’immobilier commercial et 1 % de divers, à savoir des locaux d’activités, des entrepôts logistiques et des logements). Il en découle un match nul dans la mesure où ces éléments ne sont pas décisifs.

S’agissant de l’implantation géographique de chacune de ces deux SCPI de rendement à capital variable, Primopierre est uniquement investie en France (15,2 % à Paris, 68,8 % en région parisienne et 16,0 % en province). De son côté, le parc immobilier de la SCPI Efimmo 1 est davantage diversifié : 89 % en France dont 12,5 % à Paris, 48,3 % en région parisienne et 26,2 % en province et 11 % en zone euro (Belgique, Pays-Bas et Allemagne). La victoire est ici pour efimmo 1 qui peut profiter du dynamisme économique d’autres pays que la France.

Du point de vue de la gestion locative, le taux d’occupation financier (TOF) de Primopierre atteint 90,5 % contre 94,58 % pour celui de la SCPI Efimmo 1. Toutefois, si l’on ajoute à ces chiffres les locaux sous franchise de loyers, le taux d’occupation de Primopierre atteint 97,5 % contre 94,75 %. Ici encore, il est possible de partager les points entre ces deux SCPI.

Si l’on examine maintenant la performance de ces deux SCPI, Primopierre a rapporté à ses associés 4,5 % en 2018 contre 5,06 % pour Efimmo 1. Même si chacune de ces SCPI a généré l’an dernier un rendement supérieur au rendement moyen des SCPI de rendement, soit 4,35 %, force est de constater que la performance d’efimmo 1 a été légèrement meilleure que celle de la SCPI Primopierre.

Notons également que chacune de ces deux SCPI recourt à l’emprunt pour maximiser son taux de rendement. Ici encore, c’est un match nul. La somme minimale à investir pour devenir associé de chacun de ces boucliers patrimoniaux ne permet pas non plus de les départager : 2 300,00 euros pour Efimmo 1 contre 2 080,00 euros pour Primopierre. Les parts de la SCPI Primopierre portent jouissance à compter du premier jour du 4ème mois suivant leur acquisition contre le première jour du 3ème mois pour la SCPI Efimmo 1. La différence entre les deux délais de jouissance n’étant pas significative, c’est encore un match nul.

Finalement, ce duel est remporté, mais de très peu, par la SCPI Primopierre qui va davantage profiter que sa concurrente des effets du Brexit avec 84 % de son patrimoine investi en Île-de-France contre 60,8 % pour la SCPI efimmo 1.

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