Le duel SCPI du mois : SCPI Interpierre France contre SCPI Sofipierre

Pour ce nouveau duel SCPI, celui du mois de novembre, les spécialistes de La Centrale des SCPI vous proposent deux sociétés civiles de placement immobilier de rendement à capital variable comparables : SCPI Interpierre France et SCPI Sofipierre.

Au 30 septembre dernier, Interpierre France capitalisait 126,3 millions d’euros contre 103,6 millions d’euros pour Sofipierre. Leur nombre d’associés est sensiblement équivalent puisque Interpierre France en a séduit 1 612 contre 1 697 pour Sofipierre. Si l’on se tient à ces deux items, aucun de ces deux produits d’épargne immobilière assistée ne se distingue particulièrement.

En revanche, du point de vue du rendement, Interpierre France se détache. En effet, ce bouclier patrimonial a offert un rendement de 5,26 % à ses associés en 2017 contre 4,62 % à Sofipierre. Notons toutefois que ces deux SCPI ont rapporté davantage que la moyenne des SCPI de rendement qui était de 4,43 %. Il s’agit donc de deux bonnes SCPI.

Du côté des taux d’occupation, c’est encore Interpierre France qui prend le large avec un taux d’occupation financier (TOF) de 93,5 % à la fin du troisième trimestre contre 90,20 % pour sa concurrente du jour. Nous vous rappelons qu’il n’est pas judicieux d’investir dans une société civile de placement immobilier dont le TOF est inférieur à 90 %. Si tel était le cas, les dividendes, donc le taux de rendement, s’en ressentiraient en raison d’un taux de vacance trop élevé venant obérer les loyers perçus.

S’agissant de l’investissement minimal à consentir pour devenir associé, il est nécessaire d’acheter 10 parts pour la SCPI Sofipierre au prix unitaire de 585,00 euros, soit 5 850,00 euros contre 5 250,00 euros pour Interpierre France, c’est-à-dire cinq parts au prix de 1 050,00 euros. L’investissement minimal pour devenir associé de l’une ou de l’autre de ces deux sociétés civiles de placement immobilier est donc globalement équivalent. Dans les deux cas, il s’agit d’un investissement immobilier dont le montant n’est pas hors de proportion avec la majorité des patrimoines français.

Les parts de la SCPI Interpierre France portent jouissance à compter du 1er jour du 4ème mois suivant la date d’acquisition contre le 1er jour du 3ème mois suivant la souscription pour Sofipierre. Léger avantage donc à Sofipierre, mais comme les Français conservent en moyenne leurs parts de SCPI durant 27 ans, l’avantage de Sofipierre est epsilonesque.

Aurions-nous oublié de comparer quelque chose ? Oui, bien sûr, la localisation géographique des deux parcs et leur typologie. Le patrimoine de Sofipierre est à la fois investi en France, à hauteur de 95,9 %, et en Belgique pour le solde (4,1 %). Sofipierre est donc une SCPI européenne même si sa diversification en dehors de nos frontières demeure pour l’instant très limitée. Au sein de l’hexagone, le patrimoine est globalement bien réparti avec 31,2 % de celui-ci à Paris, 16,7 % en région parisienne, et le solde, soit 48,0 %, en province.

De son côté, Interpierre France a cantonné ses investissements immobiliers à la France avec 65,2 % de ces derniers en région parisienne et le solde, soit 32,5 %, en province. Force est donc de constater que le parc de Sofipierre est mieux réparti mais cela ne constitue en rien un gage de meilleur rendement comme nous l’avons vu.

Au niveau de la typologie du parc, celui de Sofipierre est principalement composé de commerces de centre-ville et de milieu urbain, (69,9 %) de bureau (21,1 %), de commerces de périphérie (4,2 %), d’immobilier d’habitation (4,1 %), et de locaux d’activités pour 0,7 %. Sofipierre est donc une SCPI de commerces diversifiée géographiquement.

De son côté, Interpierre France voit son patrimoine majoritairement composé de bureaux (53,8 %), de locaux d’activités (26,8 %) et d’immobilier logistique (17 %). Ainsi, Interpierre France est une SCPI de bureaux francilienne. Avec le Brexit et la formation du Grand Paris, les consultants de La Centrale des SCPI auraient tendance à donner un avantage à Interpierre France du point de vue de son implantation géographique et de sa typologie d’actifs.

Ainsi, Interpierre France sort vainqueur de ce duel du mois entre deux SCPI de taille comparable.

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