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SCPI et délai de jouissance des parts : ne pas accorder une importance fondamentale à ces quelques mois

Publié le 03 juillet 2018
Actualisé le 01 octobre 2019
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De nombreux clients nous ont interrogés sur la notion de délai de jouissance. Qu'est-ce que le délai de jouissance des parts qui s'applique aux nouveaux associés d'une société civile de placement immobilier ?

La finalité d'une SCPI est de verser des dividendes à ses porteurs de parts appelés associés qui ont au préalable investi dans ladite SCPI. Avec leurs fonds, la société de gestion qui a créé et qui gère ce véhicule d'investissement achète des biens immobiliers, à savoir de l'immobilier tertiaire (bureaux, commerces, murs d'hôtels, entrepôts, logistique, murs de crèches, d'établissements de santé…) en vue de les gérer et de les valoriser sur le long terme.

Comme vous le savez, la concrétisation d'un investissement immobilier prend du temps. Il faut en effet d'abord le trouver, en négocier le prix, puis procéder aux formalités d'achat devant notaire. Pendant ce temps, l'argent issu des souscriptions ne travaille pas puisque les placements à court terme ne rapportent plus rien.

Il serait donc inéquitable pour les anciens associés de verser immédiatement aux nouveaux des dividendes alors que leur argent n'a pas encore été investi. Le délai de jouissance est donc la période de temps qui s'étale de la date de la souscription et le moment où les associés perçoivent leur premier dividende.

Ce délai de jouissance varie d'une SCPI à une autre. De manière générale, il oscille entre deux et cinq mois à compter du premier jour du mois qui suit la souscription effective. Cela peut paraître long mais cette durée doit être relativisée. En effet, lorsqu'un particulier achète un bien immobilier pour son propre compte, il est communément admis qu'il faut trois mois entre la signature de la promesse de vente - improprement appelée compromis de vente - et la signature de l'acte authentique. S'ajoute à cette durée le temps nécessaire pour trouver le bien immobilier de ses rêves.

S'agissant des SCPI, se pose la question de l'allongement de ce délai de jouissance. Comme depuis quelque temps ce délai a tendance à s'allonger, des inquiétudes ont vu le jour. Elles n'ont pas lieu d'être. La principale cause de l'allongement du délai de jouissance a été induite par la forte concurrence entre les investisseurs professionnels pour acheter les meilleurs biens immobiliers tertiaires. Il s'en est suivi un relatif tassement de l'offre qui a conduit les sociétés de gestion de SCPI à prendre plus de temps pour effectuer les bons choix.

Il est clair qu'il vaut mieux prendre davantage de temps pour trouver une opportunité plutôt que de se précipiter mal à propos sur la première offre venue afin d'utiliser le produit des souscriptions. Au-delà de ce constat de bon sens, il importe de comparer le délai de jouissance avec une autre donnée, à savoir la durée de détention des parts de SCPI.

Une étude a montré que les particuliers conservaient en moyenne leurs parts de SCPI pendant 27 ans. Cette durée correspond à plus d'une génération. Mieux, les parts de SCPI de rendement ne sont pas revendues mais transmises à ses descendants. Aussi, qu'est-ce qu'une durée de jouissance de deux mois, de trois mois, ou même de cinq mois, comparée à une durée de détention des parts des SCPI de 27 ans ? La réponse est rien. Sur une vingtaine d'années, les quelques mois de délai de jouissance seront lissés et vous n'y penserez plus.

Ce qui importe en revanche, c'est d'acheter les meilleures SCPI du marché, et non celles qui ont le plus faible délai de jouissance. Et cela, c'est le travail des spécialistes de la Centrale des SCPI. À nous de trouver pour nos clients les SCPI qui répondront le mieux à leurs attentes et qui correspondront idéalement à leur profil patrimonial.

Pour ce qui concerne les délais de jouissance, nous pensons que les sociétés de gestion n'iront pas au-delà de cinq mois. Nous avons donc atteint un plafond en la matière pour les SCPI de rendement qui se trouvent dans cette situation. Il est néanmoins probable que celles qui ne l'ont pas encore atteint s'en rapprocheront peu ou prou.

Quoi qu'il advienne nous saurons toujours vous conseiller à La Centrale des SCPI pour que vous puissiez mettre en portefeuille les meilleures SCPI. Aussi, n'hésitez pas à nous rendre visite dans nos locaux du 15 rue Saint-Roch 75011 Paris ou bien à nous téléphoner au 01.44.56.00.23. Nous vous répondrons… sans le moindre délai.

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