SCPI et plus-values : rappels en matière de fiscalité

À La Centrale des SCPI, nous proposons à nos clients un service global relatif aux produits d’épargne immobilière assistée. Il est donc normal et même recommandé que nous vous informions régulièrement sur certains points techniques au premier rang desquels figure la fiscalité.

Nous allons donc faire le point sur la fiscalité des plus-values faisant suite à la cession de parts de sociétés civiles de placement immobilier. Pour mémoire, comme les SCPI sont considérées à juste titre comme des investissements immobiliers, la fiscalité des plus-values est identique à celle des cessions de biens détenus en direct.

Afin de rester didactiques et de ne pas vous faire un cours de fiscalité, nous allons nous limiter à la fiscalité des plus-values des parts de SCPI détenues par des personnes physiques.

1. La taxation des plus-values immobilières applicables lors de la cession d’un immeuble par la SCPI

Ce cas de figure ne doit pas être oublié. En effet, les sociétés de gestion sont amenées à réaliser des arbitrages pour le compte de leurs associés. Ces ventes sont parfois rendues nécessaires au regard de la nouvelle stratégie mise en place par la société de gestion ou pour céder des biens immobiliers vides. Elle peut aussi correspondre à la volonté de prendre des bénéfices lorsque le marché est en haut de cycle et que les perspectives de revalorisation de l’actif considéré sont limitées.

En l’espèce, l’impôt est payé directement au notaire à l’issue de la cession. Il s’agit d’une retenue à la source. Si le montant de cette plus-value est versé aux associés, le versement correspondant n’est pas soumis à la fiscalité puisque l’impôt a déjà été appliqué. Il s’agit donc d’un versement net de tout impôt. Ces précisions sont valables si les biens cédés se trouvaient en France. S’ils se trouvaient à l’étranger, et en fonction des pays, les règles diffèrent. Votre société de gestion réalisera pour vous les démarches nécessaires même si le montant de votre plus-value devra figurer dans votre déclaration de revenus.

2. La taxation des plus-values immobilières applicables lors de la cession de parts de SCPI par une personne physique

C’est le cas classique : vous avez acquis des parts de SCPI et, quelques années après les avoir achetées, vous décidez de les vendre. Comment sera imposée votre plus-value ?

1. Le calcul de la plus-value brute

La plus-value brute correspond à la différence entre la valeur de retrait de la part, c’est-à-dire le prix versé à l’associé, et son prix de souscription qui comprenait tous les frais et les droits.

1. Le calcul de la plus-value imposable

Depuis le 1er septembre 2013, le mode de calcul de la plus-value imposable a évolué. En effet, les abattements pour durées de détention ont été réduits. Depuis lors, il faut distinguer les abattements permettant de calculer l’impôt sur le revenu de ceux permettant de calculer les prélèvements sociaux dus.

S’agissant du calcul de l’impôt sur le revenu, la plus-value est réduite d’un abattement progressif de 6 % par an entre la 6ème et la 21ème année de détention et de 4 % pour la 22ème année. En d’autres termes, au bout de 22 ans, plus aucune fiscalité ne s’applique en matière d’impôt sur le revenu. En effet, au bout de 22 ans, vous avez bien 100 % d’abattement, soit [(6 x 16) + 4]

S’agissant du calcul des prélèvements sociaux, les abattements sont moins favorables puisqu’ils équivalent à 1,65 % par an entre 6ème et la 21ème année, à 1,60 % pour la 22ème année et à 9 % par an entre la 23ème et la 30ème année de détention. En l’espèce, plus aucun prélèvement social n’est dû en cas de plus-values si les parts sont conservées au moins 30 ans. En effet, au bout de 30 ans, vous avez bien 100 % d’abattement, soit [(1,65 x 16) + 1,60 + (9 x 8)].

Pour votre parfaite information, les Français conservent leurs parts de SCPI en moyenne 27 ans.

1. Le calcul de l’impôt dû

Une fois la plus-value nette, c’est-à-dire la plus-value brute moins les abattements, déterminée, s’appliquent les taux d’imposition.

La plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu subit un taux forfaitaire de 19 % tandis que celle imposable au titre des prélèvements sociaux subit un taux global de 17,2 % depuis le 1er janvier 2018. Ces deux impositions distinctes sont bien évidemment cumulatives.

En outre, la loi de Finances pour l’année 2013 a instauré une taxe additionnelle sur les plus-values immobilières nettes dépassant 50 000 euros par foyer fiscal. Celle-ci équivaut à 2 % de la plus-value nette dépassant 50 000 euros et augmente de 1 % par tranche de 50 000 euros jusqu’à 250 000 euros avec un système de décote pour chaque entrée de seuil. À partir d’une plus-value nette de 260 000 euros, la taxe additionnelle est plafonnée à 6 % de la plus-value nette.

Comme vous pouvez vous en rendre compte à la lecture de cet article, la taxation des plus-values réalisées à la suite de cessions de parts de SCPI n’est pas neutre. Aussi, avant de céder vos parts, nous vous conseillons de nous contacter pour effectuer une simulation personnalisée si vous n’êtes pas à l’aise avec ce type de calcul.

Nos conseillers spécialisés dans la pierre-papier réaliseront pour vous tous les calculs et vous aideront à optimiser votre situation.

Pour ce faire, il vous suffit de prendre attache avec nous par le biais des trois moyens que vous connaissez :

• Le téléphone en composant six jours sur sept le 44.56.00.23.

• Le contact direct en nous rendant visite avec ou sans rendez-vous dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch dans le 1er arrondissement de Paris, à proximité des stations de métro Tuileries et Pyramides.

• Notre site Internet: centraledesscpi.com pour nous adresser un mail dans lequel vous nous poserez toutes vos questions relatives à la fiscalité de vos parts de SCPI et plus généralement toutes vos questions ayant trait aux sociétés civiles de placement immobilier.

Gardez à l’esprit que la fiscalité est une donnée importante de tout investissement et qu’il importe de s’adresser à des spécialistes pour en maîtriser toutes les arcanes.