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SCPI Inflation: tout comprendre sur les SCPI et l’inflation

Bon à savoir
Mis à jour le 11 juillet 2022
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En cette année 2022, l’inflation est sur toutes les lèvres. Quel est l’impact de l’inflation pour les SCPI ? Quelles conséquences faut-il en tirer pour son épargne ? Découvrez tout sur l’inflation et les SCPI.

Qu’est ce que l’inflation ?

Le prix des biens ou des services est sujet à des variations dans le temps. L’inflation correspond à une augmentation globale et durable des prix. En effet, une augmentation ponctuelle ou localisée uniquement sur quelques biens ne peut être qualifiée d’inflation.

Le calcul de l’inflation est en réalité assez technique, aussi nous n’entrerons pas ici dans un tel développement. Le calcul retraite un certain nombre de paramètres et toutes les augmentations de prix n’ont pas la même importance dans l’obtention du taux final. La référence de l’INSEE est l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) et son évolution.

Pourquoi parle-t-on d’inflation dans l’actualité ?

L’actualité nous fait redécouvrir l’inflation. Les jeunes générations ne l’ont pas vraiment connu ou l’ont oublié car nous avons traversé une période d’inflation historiquement faible sur les pays de l’Europe de l’Ouest et d’Amérique du Nord. L’inflation a été cantonnée sur les 10 dernières années aux pays à forte croissance (Chine) ou connaissant des turbulences économiques (Turquie, Venezuela, Brésil…).

Pendant plus de 10 ans et suite à la crise financières de 2007-2008, les banques centrales mondiales ont soutenu l’économie très fortement en émettant des masses considérables de monnaie et en soutenant les entreprises. Cela a contribué à créé un environnement de taux extrêmement faibles, parfois négatifs. Du jamais vu historiquement.

Emprunter de l’argent à plus de 3%, placer son argent sans risque à plus de 1% ou encore voir les prix des matières premières augmenter ont été des fictions sur la dernière décennie.

Actuellement, nous assistons donc peut-être à une inversion économique majeure et à un redémarrage de l’inflation. S’il est encore tôt pour savoir si tout ceci sera réellement durable ou si cette inflation n’est que ponctuelle suite aux mesures de soutien à l’économie prises pendant la crise sanitaire et à la guerre en Ukraine, il faut noter que l’inflation n’avait pas été aussi élevée depuis bien longtemps.

Sur les 12 derniers mois, l’inflation a été de plus de 5% en France. Un taux sans commune mesure avec le passé.

Indice des prix à la consommation (IPC) - INSEE

Evolution annuelle depuis janvier 2000

+1,6%

Evolution sur les 12 derniers mois

+5,2%

SCPI Inflation: comment les SCPI réagissent-elles à l’inflation ?

Bien malin sera celui qui prédira avec exactitude les effets de l’inflation sur les SCPI dans les années à venir. Il nous semble cependant que nous pouvons tirer quelques enseignements du passé et rappeler quelques généralités sur le marché des SCPI et l’inflation.

Sur un horizon long terme, l’immobilier est traditionnellement un marché inflationniste. C’est à dire qu’il prend de la valeur dans le temps.

Certains observateurs craignent que l’augmentation des taux, notamment d’emprunt, qui est en train de se produire n’en vienne à provoquer un arrêt des prix du foncier. La réalité nous semble beaucoup plus nuancée. Sur du très court terme, certains marchés comme le résidentiel pourraient peut-être voir les prix stagner mais ce raisonnement ne vaut pas à priori sur du long terme.

En effet, l’inflation entraîne également une hausse globale des salaires et des masses monétaires en circulation. Une part non négligeable de la richesse globale est dirigée vers l’immobilier de façon continue. La hausse salariale qui commence déjà à se profiler pourrait compenser les effets de hausse des taux. Ainsi, le marché immobilier pourrait continuer, après une légère pause, sa tendance inflationniste.

Rappelons que l’immobilier a connu une très forte augmentation sur la période de l’après-guerre qui était pourtant marquée par une forte inflation et des taux d’emprunts qui pouvaient atteindre les 10% !

La valeur de l’immobilier et surtout de l’immobilier tertiaire, qui est le marché des SCPI, dépend en grande partie des loyers. Or là, la réponse nous semble plus simple. Les baux commerciaux sont sujets à connaître des augmentations en raison de l’inflation. Les premiers effets se font déjà sentir en Allemagne où les loyers commerciaux ont été révisés en forte hausse.

Cette hausse des rendements pourrait jouer à terme un effet positif sur la valeur du foncier aussi et compenser, pour les actifs dont les taux de rendement sont les plus faibles, les effets de la hausse des taux.

SCPI Inflation: quels enseignements faut-il tirer ?

Le fin mot de l’histoire est donc que l’inflation est un paramètre assez naturel et qui a été anormalement éclipsé sur la dernière décennie par les interventions des banques centrales. Les SCPI sont apparues dans les années 60, à une époque où l’inflation était beaucoup plus élevée qu’aujourd’hui, sans que cela ne leur porte un quelconque préjudice.

Ce sont plutôt les 10 dernières années sans inflation qui constituent une exception historique et sur lesquelles les rendements ont été plutôt constants. L’arrivée de l’inflation est donc peut-être une excellente nouvelle pour les SCPI ?

Si l’on regarde sur un horizon long terme l’évolution des loyers servis et de la valeur des parts de SCPI historiques comme, par exemple, Immorente, on remarque une tendance à une hausse généralisée surtout dans les périodes inflationnistes. Notre recommandation est donc de respecter quoi qu’il advienne le délai d’investissement des SCPI et surtout de constituer un portefeuille correctement diversifié.

Inflation et SCPI ne sont donc pas antinomiques et formeront peut-être un tandem de choc pour la prochaine décennie ! Encore faut-il savoir saisir le train en marche.

Article publié le 7 juillet 2022

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Article publié le 7 juillet 2022

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