SCPI ou Immobilier en direct

Il y a vingt ou trente ans, les résultats de ce duel SCPI ou immobilier locatif auraient été différents. En effet, l'immobilier détenu en direct aurait haut la main gagné le comparatif du meilleur placement avec ses perspectives de hausse des prix tandis que les SCPI offraient moins d'opportunités qu'aujourd'hui. Aussi, pour la beauté du geste, nous allons procéder au match retour. Le comparatif de placement SCPI ou investissement locatif est d'autant plus aisé que nous opposons de l'immobilier à de l'immobilier. Nous ne mettons face à face que deux modes de détention d'immobilier.

Dans ce match SCPI ou immobilier en direct, il n'est nullement question de traiter de la résidence principale puisque c'est un tout autre débat, un débat certes très intéressant mais qui nous ferait sortir du sujet. Nous nous limitons donc à choisir entre SCPI ou immobilier locatif.

Commençons le match SCPI ou immobilier direct par le mode d'acquisition. Une porte ouverte peut d’abord être enfoncée - cela fait moins mal que si elle était fermée - en disant qu'il est possible d'acheter à crédit des parts de SCPI ou de l'immobilier en direct. Cela va sans dire mais, comme le signalait Talleyrand : "Si cela va sans dire, cela va encore mieux en le disant". S'agissant du démembrement de propriété, il en est de même à condition de réaliser son acquisition au comptant et avec un bémol. En effet, si les parts de SCPI peuvent être facilement achetées en démembrement de propriété, c’est moins le cas pour de l'immobilier détenu en direct. C'est en effet plus difficile, sauf à acheter un seul bien avec des membres de sa famille et à le démembrer. Léger avantage donc aux SCPI.

Cet avantage se transforme en victoire par KO pour ce qui est de la mutualisation des risques. En moyenne, un bailleur privé possède en direct trois biens immobiliers. Nous n'avons pas réalisé de statistiques précises mais, en moyenne une SCPI détient plusieurs dizaines de biens immobiliers, voire plusieurs centaines pour les capitalisations les plus importantes. Aussi, qu'est-il préférable ? Partager le risque entre trois locataires ou bien entre plusieurs dizaines voire plusieurs centaines ? SCPI ou immobilier direct ? Nous ne répondons pas à cette question puisque vous connaissez la réponse.

De même, nous savons qu'il existe des exceptions mais il est impossible pour un particulier d'investir plusieurs dizaines de millions d'euros pour acquérir un bien immobilier. La mutualisation offerte par les SCPI ouvre cette perspective. SCPI ou immobilier locatif ? la réponse se confirme.

Dans ce matche SCPI ou investissement locatif, nous pouvons également relever que les SCPI s'internationalisent et investissent de plus en plus en zone euro, voire en dehors. Un particulier aura du mal à acheter dans plusieurs pays de cette zone, et encore plus en dehors, surtout en ne possédant, en moyenne, que trois biens immobiliers comme sus-indiqué. Si, d'aventure, il franchissait le pas, cet investisseur serait immanquablement confronté à des barrières, d'abord à celle de la langue, mais également à la méconnaissance de l'environnement juridique et fiscal du pays, et enfin, le mot est lâché, à des problèmes de GESTION.

Parce que c'est bien là, entre autres, que le bât blesse avec l'immobilier détenu en direct. La gestion d'un bien immobilier est un exercice de plus en plus délicat qui peut parfois tourner au cauchemar. Considérons que vous donniez votre patrimoine immobilier à gérer à une agence. Il n'en reste pas moins que des problèmes peuvent surgir : impayés, contentieux au sein de la copropriété, travaux imprévus, dégâts des eaux… la liste est longue, et nous n'avons même pas parlé du dynamisme de la fiscalité locale…

Avec les SCPI, c'est la société de gestion qui a créé et qui gère la SCPI dont on détient des parts qui s'occupe de tout. Son travail est certes rémunéré grâce aux frais de gestion perçus mais son action évite bien des tracas aux investisseurs. Dans notre match SCPI ou immobilier locatif, rappelons également que les SCPI de rendement sont quasi-exclusivement investies en immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d'activités, murs d'hôtels, d'établissements d'enseignement et de santé comme des EHPAD...) tandis que la détention d'immobilier en direct se cantonne, dans l'immense majorité des cas, à de l'immobilier d'habitation. Il ne vous aura en outre pas échappé que la législation en matière d’immobilier d’habitation est de plus en plus contraignante pour les bailleurs.

Côté rendement, et nous savons que c'est très important dans ce match SCPI ou immobilier direct, celui de l'immobilier détenu en direct a fondu comme savon en lessive. C'est logique puisque le prix des biens a augmenté beaucoup plus rapidement que celui des loyers. Il en découle un effet de ciseau qui vient - pardonnez-nous le jeu de mot - couper le rendement, notamment à Paris et en région parisienne. Il en est de même dans les grandes métropoles. Avec les SCPI, le rendement net a été de 4,35 % en 2018, sans oublier une revalorisation du prix des parts de 0,82 %.

Il est certes possible d’obtenir plus de 4,35 % de rendement avec de l'immobilier en direct mais il faut bien chercher. Ensuite, il faut défalquer une multitude de frais (charges de copropriété, assurance, taxes foncières, travaux…) pour parvenir à un rendement net. Et là, les candidats sont moins nombreux. Nous ne nions cependant pas qu'il en existe mais, en l’espèce, nous retombons dans les problèmes de gestion et l’absence de mutualisation.

Avons-nous terminé notre comparatif SCPI ou immobilier direct ? Non, pas encore. Parlons de la fiscalité. Pour des parts de SCPI achetées en pleine-propriété, la fiscalité est identique à celle de l'immobilier détenu en direct sauf pour les dividendes issus de loyers perçus à l’étranger qui ne supportent pas de prélèvements sociaux. Demeure en outre l'avantage d'acquérir ses parts en démembrement de propriété. La détention de parts de SCPI offre donc un très net avantage en termes de fiscalité par rapport à celle d’un bien immobilier détenu en direct d’autant que leur nue-propriété est exclue de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Évoquons maintenant un point crucial mais souvent occulté dans les comparatifs SCPI ou immobilier locatif : la capacité à réaliser son patrimoine en plusieurs fois. Concrètement, si vous possédez un bien valant 100 000 euros et que vous avez besoin de 50 000 euros. Que faites-vous ? Vous pouvez certes le vendre mais où investirez-vous les 50 000 euros restants ? Vous décidez donc de l'hypothéquer avec les frais concomitants.

En revanche, si vous possédez un portefeuille de SCPI de 100 000 euros et que vous avez besoin de 50 000 euros, c'est très simple : vous vendez pour 50 000 euros de parts de SCPI et gardez précieusement le solde de votre portefeuille. Sur ce point, nouvelle victoire par KO des SCPI.

Dans le match SCPI ou immobilier en direct, il reste toutefois un point à propos duquel les SCPI ne peuvent pas lutter : le côté affectif. Votre bien immobilier locatif, vous l'aimez, vous y avez réalisé vous-même des travaux et vous avez un sympathique locataire qui ne vous crée pas d'ennuis. Ce bien, vous l'avez peut-être même hérité. Vous ne pouvez bien évidemment pas avoir le même vécu avec des parts de SCPI. C'est vrai, nous ne le nions pas. Toutefois, investit-on par affect ? À La Centrale des SCPI, nous ne le croyons pas. Vous insistez… Qu'à cela ne tienne, conservez votre bien immobilier mais… complétez votre patrimoine en vous composant un portefeuille de SCPI.

SCPI ou investissement locatif, pourquoi choisir ? Après tout, détenir de l'immobilier en direct et posséder des parts de SCPI n'est pas du tout incompatible. Il n'existe aucune exclusivité en matière d'immobilier. L'important, c'est de parvenir au meilleur ratio entre le rendement et les inconvénients ; et nous savons, à La Centrale des SCPI, que ce ratio est particulièrement élevé pour les SCPI. C'est pourquoi nous vous invitons à nous contacter pour discuter de toutes ces questions.

De notre côté, en toute objectivité, nous sommes persuadés que le vainqueur du match SCPI ou immobilier direct demeure l'achat de parts de SCPI. Celles-ci devraient d’ailleurs faire partie intégrante de tout patrimoine équilibré. Enfin, last but not least comme disent nos amis Anglo-Saxons, aucun locataire de SCPI ne vous téléphonera jamais un dimanche soir à 22h00 pour une fuite d'eau…

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