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Il y a une vingtaine d’années, le résultat du duel qui oppose l’investissement en SCPI et l'investissement locatif en direct aurait été différent. En effet, l'immobilier détenu en direct aurait gagné haut la main le comparatif du meilleur placement avec ses perspectives de hausse des prix puisque, à l’époque, les SCPI offraient moins d'opportunités qu'aujourd'hui. Aussi, nous allons procéder au match retour. Achat immobilier ou SCPI ? Le comparatif de placement est d'autant plus aisé que nous opposons de l'immobilier à de l'immobilier. Nous ne mettons face à face que deux modes de détention d'immobilier.

Dans ce match immobilier en direct ou SCPI, il n'est nullement question de traiter de la résidence principale puisque c'est un tout autre débat, un débat certes très intéressant mais qui serait hors sujet. Nous nous limitons donc à choisir un placement en SCPI ou un investissement locatif en direct.

SCPI ou investissement locatif en direct : le mode d’achat

Commençons notre comparatif par le mode d'acquisition. Une porte ouverte peut d’abord être enfoncée en disant qu'il est possible d'acheter à crédit des parts de SCPI ou de l'immobilier en direct. Cela va sans dire mais, comme l’a dit Talleyrand : "Si cela va sans dire, cela va encore mieux en le disant".

S'agissant du démembrement de propriété, il en est de même à condition de réaliser son acquisition au comptant mais avec un important bémol. En effet, si les parts de SCPI peuvent être facilement achetées en démembrement de propriété, c’est moins le cas pour de l'immobilier détenu en direct. C'est en effet plus difficile, sauf à acheter un seul bien avec des membres de sa famille et à le démembrer. Léger avantage donc aux SCPI.

Immobilier en direct ou SCPI : la mutualisation des risques

Cet avantage se transforme en victoire par KO pour ce qui est de la mutualisation des risques. En moyenne, un bailleur privé possède en direct trois biens immobiliers. En revanche, une SCPI détient en moyenne plusieurs dizaines de biens immobiliers. Aussi, qu'est-il préférable ? Partager le risque entre trois locataires ou bien entre plusieurs dizaines ? SCPI ou immobilier en direct ? Nous ne répondons pas à cette question puisque vous connaissez la réponse.

De même, même s’il existe des exceptions, il est impossible pour un particulier d'investir plusieurs dizaines de millions d'euros pour acquérir un bien immobilier. La mutualisation offerte par les SCPI ouvre la perspective d’être copropriétaire d’un immeuble valant plusieurs dizaines de millions d’euros. Immobilier en direct ou SCPI ? la réponse se confirme.

Achat immobilier ou SCPI en gestion : la question de l’internationalisation

De plus, les SCPI s'internationalisent et investissent de plus en plus en Europe en zone euro, mais également en dehors (Norvège, Pologne, République tchèque, Royaume-Uni, Suisse), voire outre-Atlantique comme cela été le cas avec la SCPI Corum XL au Canada. Un particulier aura du mal à acheter en direct dans plusieurs pays de la zone euro, et encore plus en dehors, surtout en ne possédant, en moyenne, que trois biens immobiliers comme sus-indiqué. Si, d'aventure, il franchissait le pas, cet investisseur serait immanquablement confronté à des barrières, d'abord à celle de la langue, mais également à la méconnaissance de l'environnement juridique et fiscal du pays, et enfin, le mot est lâché, à des problèmes de GESTION.

Parce que c'est bien là que le bât blesse avec l'immobilier détenu en direct. La gestion d'un bien immobilier est un exercice de plus en plus délicat qui peut parfois tourner au cauchemar. Considérons que vous donniez votre patrimoine immobilier à gérer à une agence. Il n'en reste pas moins que des problèmes peuvent surgir : impayés, contentieux au sein de la copropriété, travaux imprévus, dégâts des eaux… la liste est longue, et nous n'avons même pas évoqué le dynamisme de la fiscalité locale.

Avec les SCPI, c'est l’une des plus de 40 sociétés de gestion ayant créé et qui gèrent la SCPI dont on détient des parts qui s'occupe de tout. Son travail est certes rémunéré grâce aux frais de gestion perçus mais son action évite bien des tracas aux investisseurs.

L’immobilier tertiaire : un avantage pour les SCPI

Rappelons également que les SCPI de rendement sont quasi-exclusivement investies en immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d'activités, murs d'hôtels, d'établissements d'enseignement et de santé comme des EHPAD...) tandis que la détention d'immobilier en direct se cantonne, dans l'immense majorité des cas, à de l'immobilier d'habitation. Il ne vous aura en outre pas échappé que la législation en matière d’immobilier d’habitation est de plus en plus contraignante pour les bailleurs.

SCPI ou investissement locatif en direct : quel rendement ?

Côté rendement, et nous savons que c'est très important, celui de l'immobilier détenu en direct a fondu comme savon en lessive. C'est logique puisque le prix des biens a augmenté beaucoup plus rapidement que celui des loyers. Il en découle un effet de ciseau qui vient - pardonnez-nous le jeu de mot - couper le rendement, notamment à Paris et en région parisienne. Il en est de même dans les grandes métropoles. S’agissant des SCPI, le rendement net des meilleures SCPI a été de plus de 7% en 2023. En moyenne les SCPI ont rapporté 4,52% en 2023.

S’il est possible d’obtenir plus de 4,5 % de rendement avec de l'immobilier en direct, il faut bien chercher, surtout en région parisienne. Ensuite, il est nécessaire de défalquer de ses loyers bruts une multitude de frais (charges de copropriété, assurance, taxes foncières, travaux…) sans oublier le coût de la vacance et celui des impayés pour parvenir à un rendement net. Et là, les candidats sont moins nombreux. Nous ne nions cependant pas qu'il en existe mais, en l’espèce, nous retombons dans les problèmes de gestion et l’absence de mutualisation.

Focus rendement de l'immobilier

Il est de plus en plus difficile d'obtenir un rendement intéressant avec de l'immobilier classique. En effet, avec la loi d'interdiction de location des passoires thermiques, les propriétaires d'appartements vont devoir engager de très importants travaux sur leur foncier existant pour le mettre en conformité. Les travaux d'isolation sont coûteux et l'inflation de 2023 a fait grimper de plus de 30% les prix de certains matériaux. En d'autres termes, il faut payer très cher pour rénover des biens et le montant des travaux représente parfois plus de 10 ans de loyers ! Quel est donc l'intérêt, dans ces conditions, d'investir dans un appartement ou de le conserver ? Mieux vaut parfois vendre pour faire autre chose !

Immobilier en direct ou SCPI : fiscalité et patrimoine

Avons-nous terminé notre comparatif “immobilier en direct ou SCPI” ? Non, pas encore. Parlons de la fiscalité. Pour des parts de SCPI achetées en pleine-propriété, la fiscalité est identique à celle de l'immobilier détenu en direct sauf pour les dividendes issus de loyers perçus à l’étranger qui ne supportent pas de prélèvements sociaux et qui bénéficient d’une absence de double imposition en France.

Demeure en outre l'avantage d'acquérir ses parts en démembrement de propriété. La détention de parts de SCPI offre donc un très net avantage en termes de fiscalité par rapport à celle d’un bien immobilier détenu en direct, d’autant que leur nue-propriété est exclue de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Évoquons maintenant un point crucial mais souvent occulté : la capacité à réaliser son patrimoine en plusieurs fois. Concrètement, si vous possédez un bien valant 100 000 euros et que vous avez urgemment besoin de 50 000 euros. Que faites-vous ? Vous pouvez certes le vendre mais où investirez-vous les 50 000 euros restants ? Vous décidez donc de l'hypothéquer avec les frais concomitants.

En revanche, si vous possédez un portefeuille de SCPI de 100 000 euros et que vous avez besoin de 50 000 euros, c'est très simple : vous vendez pour 50 000 euros de parts de SCPI et gardez précieusement le solde de votre portefeuille. Sur ce point, nouvelle victoire par KO des SCPI.

Achat immobilier ou SCPI : l’affect ou la neutralité ?

Dans le match “SCPI ou investissement locatif”, il reste toutefois un point à propos duquel les SCPI ne peuvent pas lutter : le côté affectif. Votre bien immobilier locatif, vous l'aimez, vous y avez réalisé vous-même des travaux et vous le louez à un sympathique locataire qui ne vous crée pas d'ennuis. Ce bien, vous l'avez peut-être même reçu en héritage. Vous ne pouvez bien évidemment pas avoir le même vécu avec des parts de SCPI. C'est vrai, nous ne le nions pas. Toutefois, investit-on par affect ? À La Centrale des SCPI, nous ne le croyons pas. Vous insistez… Qu'à cela ne tienne, conservez votre bien immobilier mais complétez votre patrimoine en vous composant un portefeuille multi-SCPI.

En conclusion

Achat immobilier ou SCPI, pourquoi choisir ? Après tout, détenir de l'immobilier en direct et posséder des parts de SCPI n'est pas incompatible. Il n'existe aucune exclusivité en matière d'immobilier. L'important, c'est de parvenir au meilleur ratio entre le rendement et les inconvénients ; et nous savons, à La Centrale des SCPI, que ce ratio est particulièrement élevé pour les SCPI. C'est pourquoi nous vous invitons à nous contacter au 01.44.56.00.23 ou à nous rendre visite dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris (75001) pour discuter de toutes ces questions.

De notre côté, en toute objectivité, nous sommes persuadés que le vainqueur entre les deux options demeure l'achat de parts de SCPI. Celles-ci devraient d’ailleurs faire partie intégrante de tout patrimoine équilibré. Enfin, last but not least comme disent nos amis Anglo-Saxons, aucun locataire de SCPI ne vous téléphonera jamais un dimanche soir à 22h00 pour une fuite d'eau…