Investir en SCPI ou en OPCI ?

Quand un investisseur étudie l’opportunité d’investir en SCPI, il est obligatoirement amené à se poser la question suivante : faut-il investir en société civile de placement immobilier (SCPI) ou en organisme de placement collectif immobilier (OPCI) ? En bref, quelles sont les différences entre SCPI et OPCI et quels avantages/inconvénients dans le “combat” qui oppose OPCI vs SCPI ?

Il n’est pas simple d’apporter une réponse rapide et tranchée sur la question sans prendre en compte un certain nombre de critères qui font la différence entre SCPI et OPCI, deux représentants de la pierre-papier. Comme souvent quand on souhaite faire un investissement quel qu’il soit, il est indispensable d’analyser son profil d’investisseur et ses objectifs.

De plus, si vous vous demandez s’il faut choisir SCPI ou OPCI, sachez que les deux ont des points communs mais également des différences. C’est après les avoir analysés qu’un début de réponse pourra se profiler.

POINTS COMMUNS ENTRE SCPI ET OPCI

Les SCPI et les OPCI appartiennent à la famille de la pierre-papier qui regroupe divers placements immobiliers et partageant de fait quelques points communs.

Alors, SCPI ou OPCI ? Dans un cas comme dans l’autre, le processus d’investissement est le même : plutôt que d’acheter de l’immobilier en direct, l’investisseur va acheter des parts de ces sociétés afin percevoir un revenu régulier net de toute charge d’assurance, de gestion et de taxe foncière.

En effet, c’est la société de gestion qui, avec l’argent collecté, va acheter des immeubles, les gérer, les louer et les valoriser.
Ces sociétés de gestion qui gèrent les SCPI ou les OPCI sont agrées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et sont soumises à un contrôle strict. L’AMF délivre alors un visa, également appelé agrément.

DIFFÉRENCES ENTRE SCPI ET OPCI

La principale différence entre les SCPI et les OPCI se trouve au niveau de la composition de leur capitalisation.

Les SCPI n’achètent que de l’immobilier en vue de le louer pour générer du rendement. Il s’agit de l’immobilier tertiaire pour les SCPI classiques diversifiées et de l’immobilier d’habitation pour les SCPI fiscales notamment avec des travaux pour les SCPI de déficit foncier ou dans des monuments historiques avec les SCPI Malraux.

De leur côté, les OPCI vont également acheter de l’immobilier en vue de le louer mais dans une proportion de 60 % à 90 %. L’OPCI va conserver au moins 10 % de liquidité pour faire face aux éventuelles demandes de sortie des investisseurs.

Le reste étant investi sur des produits financiers, monétaires, obligataires et même boursiers.

Autre différence entre SCPI et OPCI : la fiscalité des SCPI est celle applicable aux revenus fonciers tandis que celle des OPCI peut être celle des revenus fonciers pour les FPI ou celle des revenus mobiliers pour les SPPICAV.

SCPI OU OPCI : L’AVANTAGE DE LA SCPI

Le choix d’investir en SCPI vs OPCI dépend bien entendu des objectifs fixés mais, vous l’aurez compris, une OPCI s’avère être un placement plus incertain, la faute aux investissements réalisés hors immobilier locatif.

Dès lors, le choix est simple. Pour un investisseur qui ne souhaite pas s’exposer à la bourse et préfère investir exclusivement en immobilier, il faudra qu’il s’oriente vers les SCPI. Son investissement ne sera pas soumis aux aléas des produits financiers, monétaires et ou obligataires. Son investissement sera placé à 100 % dans l’immobilier locatif, gage d’une certaine sécurité en ce qui concerne le rendement envisageable au moment d’investir en SCPI.