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Quels sont les risques d'une SCPI ?

Avant toute chose, la caractéristique intrinsèque de tout investissement est le risque. En connaissance de cause, il convient dans un deuxième temps d’analyser l’importance et la place que le risque représente dans un investissement. Enfin, il s’agit de diversifier ses placements de telle sorte que le risque soit amoindri grâce à l’harmonisation des rendements. Nous allons voir que l’avantage d’investir en société civile de placement immobilier (SCPI) permet de diversifier son épargne au sein même du placement.

La dépendance au taux d’occupation

En matiere d'investissement, si l’on devait répertorier et envisager les différents risques d'une SCPI, on serait sans doute dans une situation quasi-apocalyptique. En effet, pour faire face à une diminution notable du rendement, par exemple réduit de moitié, il faudrait que le taux d’occupation soit réduit comme une peau de chagrin de telle sorte que la SCPI ne touche plus les loyers de ses entreprises locataires. Pour que les occupants du patrimoine immobilier désertent, il faudrait qu’ils soient au bord de la faillite.

Ces entreprises sont pour la plupart des entreprises dont l’envergure est très appréciable : qu’il s’agisse des géants de la grande distribution, de l’agroalimentaire, de l’énergie ou des services, sans omettre de citer certains ministères de l’État, des grandes écoles supérieures françaises ou bien des hôtels internationaux de prestige, les baux sont aujourd’hui tous fixés sur de grandes durées.

Illustrons avec un exemple d'investissement : la SCPI Epargne Foncière de La Française compte parmi ses locataires Carrefour, Vinci, Monoprix, Alstom ou encore Bouygues. Pour qu’il y ait défaut de paiement, il faudrait que ces entreprises et institutions fassent toutes faillites ou qu’elles soient dans des situations telles qu’elles n’aient d’autre choix que de licencier en masse.

Les évolutions des normes

Un autre risque des SCPI, bien que faible, peut être aussi souligné. Il s’agirait d’une évolution tonitruante des normes de construction et de labels énergétiques, ayant pour répercussions le délaissement radical des actifs des SCPI de la part de leurs locataires.

Bien heureusement, elles s’adaptent continuellement à ces exigences et privilégient les bâtiments récents lorsqu’elles étudient les choix d’investissements qui sont sur le marché. Certaines SCPI, comme celle de la société de gestion Périal, au nom de PFO2 ont même orienté l’ensemble de leur stratégie d’investissement autour des normes dites « vertes » et choisissent leurs acquisitions en fonction de leurs caractéristiques durables et respectueuses de l’environnement. Ainsi, bien que le risque existe, il est complètement maîtrisé par les sociétés de gestion qui s’adaptent en permanence à ces évolutions environnementales.

Ces risques doivent-ils décourager d’investir en SCPI ?

Rappelons à tout investisseur que la meilleure stratégie à mener dans ses placements d’épargne, c’est la diversification. En effet, à chaque investissement on peut corréler certains risques de SCPI, que l’on peut pallier en ayant suffisamment de placements pour obtenir un rendement uniforme et lissé dans le temps. L’avantage majeur que l’on peut trouver à investir en SCPI, est que, premièrement l’épargnant peut « mixer » plusieurs SCPI pour se constituer un portefeuille pertinent, et deuxièmement, chacun pourra constater qu’au sein même de la SCPI il existe une vraie diversification. Elle s’apprécie d’ailleurs sur deux échelles différentes : la diversification géographique et la diversification sectorielle.

La première consiste pour la société gestionnaire à étendre le parc immobilier qu’elle gère sur un vaste champ géographique. Ainsi l’harmonisation permet d’obtenir des rendements lissés dans le temps : des hausses de rentabilité pallient les éventuelles baisses constatées dans certaines régions ou villes. Certaines SCPI, et c’est le cas pour la fameuse Corum Convictions, ont fait le choix de ne pas se restreindre à l’Hexagone pour choisir ses acquisitions. Présente dans toute l’Europe, cette dernière choisit les actifs qui lui promettent des rendements plus qu’exceptionnels et durables dans le temps. Par exemple un investissement de la SCPI, a dernierement été effectué à Amsterdam : c’est un Novotel aux portes de l’aéroport international.

La seconde caractérise davantage la typologie des locataires, adaptée d’ailleurs à la typologie des biens immobiliers de la société civile de placement immobilier en question. En effet, certains secteurs d’activité peuvent être en forte croissance, d’autre stagner davantage : l’intérêt pour une SCPI d’avoir dans son patrimoine un nombre varié d’entreprises issues de branches sectorielles différentes est évident.

Enfin, le principe même de l’investissement en SCPI est réducteur des risques : une SCPI est en quelque sorte d’un investissement collectif. Plusieurs associés, se comptant pour certaines SCPI en centaines (par exemple la SCPI Primopierre de Primonial compte 9 686 associés en tout). La capitalisation est donc énorme et la collecte augmente mois après mois. Dès lors, le risque est complètement mutualisé et la part que représente un investissement individuel est très légère au regard de la valeur globale de la SCPI.

En somme, comme tout placement, on peut corréler certains risques à la SCPI. Ceux-ci sont néanmoins plus faible que les autres et surtout plus maîtrisés : constamment à la recherche des actifs les plus aux normes et les plus récents mais également à la recherche d’une diversification tant géographique que sectorielle, les SCPI sont diversifiées en elles-mêmes.

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