Faut-il encore investir en immobilier en 2023 ?

Le secteur immobilier a récemment connu des changements majeurs, avec une augmentation notable des taux d'emprunt et un durcissement des conditions d'accès au crédit. Ces évolutions suscitent une interrogation cruciale : faut-il abandonner les projets immobiliers en cours dans un tel contexte ?

L'Immobilier : l’investissement de prédilection des Français

62% du patrimoine brut des ménages selon les derniers chiffres de l’INSEE : c’est ce que représente l’immobilier.

Affirmer qu’il occupe une place de choix dans le cœur des Français n’est donc pas une assertion usurpée.

Le financier est loin derrière puisqu’il représente 21% du patrimoine des ménages. Le livret A, s’il est possédé par la quasi-totalité des foyers, n’est donc pas la part la plus importante de leur fortune contrairement aux idées reçues.

Contrairement aux livrets, souvent utilisés pour l'épargne de précaution, l'immobilier représente un investissement tangible et à long terme. Il est d’ailleurs courant de privilégier l'immobilier avant de considérer d'autres options comme la Bourse.

Cependant, ces deux formes d'investissement ne sont pas mutuellement exclusives. Elles peuvent, en effet, coexister harmonieusement au sein d'une stratégie patrimoniale diversifiée.

Quels sont les défis actuels du marché immobilier ?

Face à la hausse des taux de crédit et à la baisse insuffisante des prix au mètre carré, le marché immobilier semble moins accessible. Cette situation a conduit à un ralentissement notable des transactions immobilières, avec une réduction d'environ 20 % des ventes sur une année.

Ce contexte soulève une question pertinente : est-il judicieux de reporter les projets immobiliers en attendant une stabilisation des taux ou faut-il plutôt saisir l'opportunité actuelle de la baisse des prix ?

Il existe plusieurs marchés immobiliers !

Les Français l’oublient et ont tendance à considérer que le marché immobilier est unique et uniforme. C’est une idée reçue absolument fausse, il existe en réalité de nombreuses réalités dans l’immobilier. Jugez plutôt toutes les subdivisions qui peuvent exister. Il ne s’agit que d’une liste non exhaustive mais qui est révélatrice de la richesse du ou des marchés immobiliers :

1/ Le marché immobilier de l’habitat ancien

C’est lui le fameux marché auquel tout le monde fait référence. Ce marché résidentiel dans l’ancien qui concerne la maison de banlieue ou l’appartement de centre-ville généralement de taille supérieure à 40m2.

C’est en réalité un fourre-tout, nous le verrons dans les catégories ultérieures. Il y a en effet des subdivisions importantes dans ce marché et essayer de tirer une règle globale serait grotesque.

Les fameuses passoires énergétiques sont, par exemple, une véritable catégorie à part comme nous avons pu le constater cette année. Ainsi, la crise immobilière est loin d’affecter de la même façon un appartement de catégorie A et un appartement de catégorie G, à taille et situation géographique équivalente. Les écarts de prix et d’évolution de prix sont colossaux. Et vu la hausse des coûts de travaux pour réaliser une isolation et une mise aux normes des appartements, cela devrait à terme valoriser d’autant les biens irréprochables.

2/ Le marché immobilier de l’habitat neuf

Le neuf obéit à des règles qui lui sont propres : les coûts de construction, la marge des promoteurs, les contraintes réglementaires et les lois de défiscalisation… De quoi rendre difficilement comparable son prix avec celui de l’ancien.

3/ Le marché immobilier des petites surfaces

Un studio de petite surface a des charges plus faibles et souvent un loyer plus important ramené à sa surface par rapport aux T2, T3, T4... Le célibataire en a conscience, il doit payer plus cher qu’un couple pour se loger.

D’autre part, le budget pour acquérir une petite surface est plus faible. Il y a donc mécaniquement plus d’acheteurs potentiels qui peuvent ainsi soutenir les prix. Un bien de grande taille, et donc plus cher, aura moins de candidats, justifiant ainsi une décote plus forte. En cas de crise, plus le bien est cher et plus il sera susceptible de souffrir. Mais attention, c’est faux pour l’habitation de luxe !

4/ Le marché immobilier d’habitation de luxe

Et oui, en 2023 on parle de crise. Mais paradoxalement, l’immobilier de luxe est en hausse. Pourquoi ? Parce que la baisse de l’euro face aux autres devises donne du pouvoir d’achat aux étrangers qui profitent de la situation pour acquérir des biens d’exception. Et la France n’en manque pas : du charme des beaux quartiers de la capitale aux vignes de Saint-Emilion, en passant par la Côte d’Azur ou la Corse !

5/ Le marché immobilier selon la ville/village

Il n’aura échappé à personne que toutes les villes n’ont pas le même marché immobilier. Si l’immobilier a globalement monté sur les 10 dernières années, ce n’est pas le cas de certaines villes désertées. Il fallait mieux miser sur Bordeaux que sur Nevers par exemple. Saint-Etienne ou encore Toulouse sont des villes qui font aussi grise mine sur 10 ans ! Et à l’inverse il arrive que de belles endormies se réveillent : Marseille amorce une remontée spectaculaire depuis quelques années et se rit de la crise immobilière actuelle !

6/ Le marché immobilier des immeubles de rapport

Même logique que pour les petites surfaces, un immeuble de rapport ne peut être comparé aux appartements classiques. Durant longtemps ils étaient moins chers mais depuis peu, ils ont connu une hausse continue faisant que l’économie au m2 n’est plus une vraie caractéristique. Ils possèdent en effet d’autres atouts de taille qui les préservent : pas de copropriété, la possibilité de gérer les travaux à son rythme sans subir de pression…

7/ Le marché immobilier tertiaire

Tous les marchés précédents et leurs subdivisions ne concernant que l’immobilier résidentiel. Mais le marché du tertiaire est en réalité la deuxième face de la pièce. Et quelle face ! Les chiffres donnent le vertige : les transactions se chiffrent en millions d’euros sur des immeubles loués à des entreprises qui réalisent parfois des milliards d’euros de chiffre d’affaires. On est très loin de l’univers des studios étudiants.

Et le tertiaire est un marché aux multiples visages : de l’entrepôt robotisé loué à une plateforme de commerce en ligne à la clinique de santé spécialisée en passant par des salles de sport ou des hôtels de luxe…

Les avantages : pas d’encadrement des loyers, des locataires beaucoup plus solvables, un marché réservé aux investisseurs avertis, des valorisations d’immeubles basées sur des analyses rationnelles… C’est le marché du placement en SCPI dont les rendements devraient être compris entre 6 et 8% en 2023 ! L’inflation et la nouvelle donne du marché immobilier ont donné un coup de fouet aux nouvelles SCPI et aux plus opportunistes qui peuvent en profiter à plein régime.

8/ Le marché immobilier selon le pays

Et oui, on est souvent centré sur la France par ce que l’on appelle le biais de familiarité. Mais il n’aura échappé à personne que le marché immobilier diffère selon les zones. Un immeuble qui offre 6% de rendement ne fera rêver personne à Bratislava mais les investisseurs se jetteront dessus s’il s’agit de Milan.

Dès lors, celui qui est capable d’analyser les marchés sur plusieurs pays trouvera toujours une bonne affaire. Quel que soit le moment de marché ! C’est ce qui explique le succès des SCPI Européennes qui dominent les placements immobiliers sur les dernières années. En plus d’offrir quelques avantages fiscaux appréciables.

Faut-il reporter les investissements immobiliers ?

L’achat d'une résidence principale est souvent envisagé comme un projet de vie. Il est recommandé de ne pas différer les démarches, même face à une conjoncture économique incertaine. En revanche, pour d'autres types d'investissements immobiliers, une diversification et une adaptation aux conditions actuelles du marché sont essentielles. Il est crucial de considérer les impacts de la hausse des taux d'emprunt et de ne pas négliger le coût de l'inaction, qui peut parfois s'avérer plus préjudiciable que les fluctuations du marché.

En ce moment, l’investissement à crédit est moins indispensable qu’il a pu l’être par le passé. Investir en immobilier sans crédit est une bonne affaire : le cash permet de saisir des opportunités. Pour celui qui dispose de montants inférieurs à 200 000 €, mieux vaut investir sur une jeune SCPI comme la SCPI Remake Live ou la SCPI Cœur d’Europe qui permettent de viser plus de 6% de rendement sans gestion !

Il ne faut donc pas reporter un investissement, mieux vaut le repenser pour toujours agir car l’inaction coûte beaucoup trop cher !

Les Complexités de l'Investissement Immobilier

Lorsqu'on investit dans l'immobilier, il est important de prendre en compte tous les frais associés, comme les frais de notaire, les coûts de rénovation et les commissions d'agence. Ces dépenses peuvent considérablement réduire la plus-value potentielle. De plus, l'immobilier requiert un investissement en temps et présente un degré de liquidité moindre par rapport aux placements financiers. Les SCPI présentent un degré de liquidité bien supérieur à l’immobilier classique. Il n’est pas rare qu’un appartement reste à la vente sur des durées supérieures à 6 à 9 mois. Dans le cas des SCPI les délais de vente sont généralement sur une durée de 1 mois. Ils peuvent s’allonger mais restent en moyenne bien inférieur à la vente d’un bien immobilier classique.

Conclusion : Quand Investir dans l'Immobilier ?

Face à l'incertitude des taux d'emprunt, la décision d'investir dans l'immobilier dépend fortement de la nature et de l'urgence de chaque projet. Il est essentiel de procéder à une analyse approfondie de sa situation personnelle, éventuellement avec l'assistance d'un professionnel du patrimoine. Chaque projet immobilier est unique et mérite une réflexion personnalisée, adaptée aux conditions actuelles du marché.

N'hésitez pas à consulter un conseiller spécialisé pour faire une analyse globale de vos projets.

Le fin mot de l'histoire est qu'il y a des opportunités dans le marché quel que soit l'actualité. Charge à vous de les saisir. La certitude c'est que les rendements actuels semblent en hausse pour celui qui a la chance de posséder du cash pour réaliser son investissement. Seul l'acheteur a crédit est pénalisé.