L'inflation est-elle la meilleure amie des SCPI ?

L’inflation est la hausse généralisée des prix. Induit par la crise sanitaire et notamment par la hausse des prix de l’énergie, le regain l’inflation inquiète les banques centrales. Son taux demeure pour l’instant contenu mais cela ne sera peut-être pas toujours le cas. Que doivent faire les investisseurs  pour se protéger de l’inflation ? La première idée qui vient à l’esprit est d’acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Voici pourquoi.

Pourquoi l’achat de parts de SCPI de rendement constitue-t-il un bouclier contre l’inflation ?

Depuis 2013, l’inflation de la zone euro n’a jamais été supérieure à 2 %, taux constituant la limite haute de l'objectif de la banque centrale européenne (BCE). Au mois de juin, l’inflation de la zone euro a atteint 1,9 %. Ce phénomène sera-t-il temporaire ou pérenne ? Rien ne permet de le savoir mais mieux vaut prendre ses précautions.

En effet, il est possible que la hausse des prix s’emballe en cas de nouveaux évènements et devienne problématique. Dans ces conditions, comment agir ? Il faut que les revenus que l’on perçoit soient indexés sur la hausse des prix, et le meilleur moyen d’y parvenir, c’est d’avoir des loyers.

Comme l’analyse Lionel Benhamou, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « L’achat de parts de SCPI de rendement qui sont toutes indexées sur l’inflation permet de maintenir son pouvoir d’achat et de l’augmenter. Il s’agit donc d’une assurance indispensable pour les investisseurs  immobiliers. Ces derniers en ont bien pris conscience et nous appellent de plus en plus à ce sujet au 01.44.56.00.23. »

Les sociétés de gestion qui gèrent l’ensemble des SCPI indexent leurs loyers sur le coût de la vie, c’est-à-dire sur la hausse des prix. Lorsque l'inflation augmente, il en va de même pour les loyers, donc pour les dividendes versés aux associés qui ne subissent pas de perte de pouvoir d'achat. Les indices des prix peuvent varier d’un pays à l’autre mais la différence est marginale. En effet, les SCPI achètent de plus en plus d’actifs immobiliers en dehors de la France et les sociétés de gestion sont vigilantes dans la manière dont elles les gèrent.

Les investisseurs sont assurés de ne pas perdre de pouvoir d’achat en raison de l’inflation. Les sociétés de gestion sont très attentives à ce phénomène et c’est pour cela que les hausses des loyers qu’elles facturent aux locataires des SCPI sont systématiques. Contrairement aux livret A ou aux contrats d’assurance-vie en euros, les SCPI de rendement protègent de l’inflation.

Rappelons que les meilleures SCPI rapportent autour de 6 % nets par an ce qui signifie que la marge de manœuvre est encore très importante avant de perdre du pouvoir d’achat avec les SCPI de rendement. Il faut toutefois prendre ses précautions.

Quelles sont les SCPI les plus résilientes face à la hausse des prix ?

Aucune étude n’a été réalisée pour montrer l’impact de l’inflation sur chacune des SCPI de rendement du monde de la pierre digitale. L’inflation des loyers de chaque SCPI varie en fonction de la composition de son portefeuille (bureaux, murs de commerces, locaux d’activités, entrepôts, immobilier en lien avec la santé ou l’éducation, immobilier résidentiel…).

Cependant, il s’agit de différences à la marge. Ce qu’il faut garder à l’esprit, c’est que les SCPI protègent, et protègeront toujours, de l’inflation. Afin de se constituer le portefeuille le plus diversifié possible, il faut mixer au moins trois SCPI de rendement localisées dans plusieurs pays européens et couvrant plusieurs typologies d’actifs.

Comme le constate Théo Darroman, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI : « Une fois protégés de l’inflation, nos clients n’ont plus qu’à constituer leurs portefeuilles SCPI grâce à nos préconisations. Les SCPI européennes et les SCPI logistiques sont à nos yeux celles qui permettront les meilleurs gains de pouvoir d’achat dans les années qui viennent. »

Les SCPI européennes sont par définition les plus diversifiées d’un point de vue géographique. Cette amplification de la mutualisation des actifs immobiliers faisant partie du parc de ces SCPI de rendement est de bon augure. En outre, comme l’inflation de chaque pays européen n’est pas identique, il est possible d’en faire une moyenne.

Parmi les SCPI européennes les plus solides actuellement, notons la SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management et la SCPI Immorente, gérée par Sofidy.

Pierval Santé a déjà acquis du patrimoine dans sept pays européens. Elle capitalise 1,6 milliard d’euros et sa capitalisation devrait dépasser deux milliards d’euros d’ici douze mois. Pierval Santé souhaite détenir des investissements immobiliers couvrant tout le spectre de l'immobilier de la santé. Pierval Santé a permis d'offrir à ses associés un rendement de 4,95 %, en 2020  supérieur à la moyenne des SCPI de rendement.

La SCPI Immorente, a franchi la barre des 3,5 milliards d’euros de capitalisation. Immorente est une SCPI ancienne créée en 1988, passée d’un parc 100 % France à un parc européen. Cette SCPI diversifiée est adaptée aux investisseurs souhaitant réaliser un investissement immobilier de fond de portefeuille. Le rendement d’Immorente a été de 4,42 % l’an dernier tandis que son taux de rentabilité interne (TRI), sur 20 ans était 8,86 % au 31 décembre 2020, une performance très supérieure à la hausse annuelle des prix sur la même période.

S’agissant des SCPI logistiques, la SCPI Activimmo, gérée par Alderan, va tirer son épingle du jeu. Activimmo est une SCPI de rendement spécialisée dans les locaux d’activités et les entrepôts, deux classes d’actifs ayant profité de la crise sanitaire et qui boosté le e-commerce. Activimmo a rapporté 6,05 % l’an dernier, ce qui en fait l’une des meilleures SCPI. Activimmo est une SCPI France répartie entre l’Île-de-France (53 %) et la province (47 %).

L’inflation qui a augmenté depuis le début de l’année est toujours supportable mais commence à inquiéter. Il est donc fondamental de prendre en considération dans la gestion de son patrimoine. Pour ce faire, il faut absolument investir en immobilier et plus particulièrement en parts de SCPI de rendement dont les dividendes sont indexés sur la hausse des prix.

Pour ce faire, parce que le prix des parts de SCPI est identique quel que soit le canal de distribution, il ne faut pas hésiter à se tourner vers des spécialistes de ce placement, tels ceux de La Centrale des SCPI qui ont pignon sur rue depuis près de dix ans. Ces consultants chevronnés répondent à toutes les questions qui leur sont posées six jours sur sept au 01.44.56.00.23. Aussi, pour ne pas les contacter pour ne plus avoir à s’inquiéter de l’inflation ?