Les avantages d'acheter des SCPI en démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une stratégie d'investissement de plus en plus populaire, notamment dans le domaine des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Cette approche permet de diviser les droits de propriété en deux parties distinctes : l'usufruit et la nue-propriété.

En utilisant le démembrement de propriété, les investisseurs immobiliers peuvent optimiser leur patrimoine, bénéficier d'avantages fiscaux significatifs et préparer leur succession de manière efficace.

Découvrons les bénéfices du démembrement de propriété pour les SCPI, en expliquant comment cela fonctionne et en étudiant un exemple concret pour mieux comprendre son fonctionnement.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Pour expliquer ludiquement, imaginez que la propriété d'un bien immobilier est comme un gâteau. Le démembrement consiste à diviser ce gâteau en deux parts distinctes : une part qui permet de manger le gâteau maintenant (c'est l'usufruit) et une part qui garde le gâteau pour plus tard (c'est la nue-propriété).

L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien ou de percevoir les loyers. Il profite immédiatement des revenus générés par le bien immobilier.

Le nu-propriétaire possède le bien sur le long terme, mais n'a pas le droit de l'utiliser ou de percevoir les revenus tant que l'usufruit existe. Cependant, à l'extinction de l'usufruit (généralement après une période définie ou au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, incluant l'usage et les revenus.

Les avantages du démembrement de propriété lors d'un achat en parts de SCPI

Optimisation fiscale : L'un des principaux avantages du démembrement de propriété réside dans la réduction de la charge fiscale. Lorsqu'un investisseur achète la nue-propriété des parts de SCPI, il n'est pas imposé sur les revenus locatifs, car ceux-ci sont perçus par l'usufruitier. Cela peut être particulièrement avantageux pour les contribuables fortement imposés ou pour ceux qui souhaitent éviter l'impôt sur le revenu foncier durant la période de démembrement. De plus, les valeurs de la nue-propriété et de l'usufruit étant distinctes, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne porte que sur l'usufruit, allégeant ainsi l'assiette fiscale du nu-propriétaire.

Transmission de patrimoine facilitée : Le démembrement est un outil efficace pour transmettre son patrimoine. Par exemple, un parent peut acheter l'usufruit d'une SCPI de rendement pour une durée limitée (10, 15, ou 20 ans) tout en donnant la nue-propriété à ses enfants. À la fin de la période d'usufruit, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts de SCPI, sans frais de succession supplémentaires. Cela permet de préparer la transmission du patrimoine de manière progressive et fiscalement avantageuse.

Réduction du coût d'acquisition : En achetant uniquement la nue-propriété des parts de SCPI, l'investisseur paie une fraction du prix de la pleine propriété. Généralement, le coût de la nue-propriété varie entre 50% et 70% du prix total, en fonction de la durée du démembrement. Cela permet d'accéder à des investissements en SCPI de qualité avec un capital initial réduit, offrant ainsi une porte d'entrée accessible pour diversifier son portefeuille immobilier.

Préparation à la retraite : Le démembrement peut être une stratégie intéressante pour préparer sa retraite. Par exemple, un investisseur peut acquérir la nue-propriété de parts de SCPI pour une durée correspondant à ses années d'activité professionnelle restantes. À l'issue de cette période, au moment de la retraite, il récupère la pleine propriété des parts et commence à percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes, assurant ainsi un complément de revenu.

Stabilité et sécurité de l'investissement : Les SCPI offrent des rendements stables et réguliers, même en période de démembrement. Les investisseurs peuvent choisir des SCPI de rendement bien établies comme la SCPI Cométe, offrant ainsi une sécurité quant à la performance future de l'investissement. Cela est particulièrement rassurant pour ceux qui souhaitent planifier sur le long terme.

Exemple concret de démembrement de propriété en SCPI

Prenons un exemple pour illustrer le fonctionnement du démembrement de propriété avec des SCPI :

Imaginons un investisseur qui souhaite acheter des parts de SCPI pour une valeur totale de 100 000 euros.

Il choisit de se positionner sur la nue-propriété pour une durée de 10 ans. Supposons que, dans ce cas, la nue-propriété soit évaluée à 60% du prix total de la pleine propriété. Ainsi, l'investisseur paie 60 000 euros pour acquérir la nue-propriété.

Un autre investisseur, ou la SCPI elle-même, acquiert l'usufruit pour les 40 000 euros restants.

Pendant les 10 années de démembrement :

L'usufruitier perçoit les revenus locatifs des parts de SCPI, disons un rendement de 5% par an. Cela représente environ 5 000 euros de revenus annuels (5% de 100 000 euros).

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant cette période mais profite d'une exonération fiscale sur ces revenus.

À la fin des 10 ans, l'usufruit prend fin. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI et commence à percevoir les 5 000 euros de revenus annuels sans avoir à débourser de fonds supplémentaires pour acquérir l’usufruit.

Quelles sont les meilleures SCPI en démembrement pour un achat en 2024?

Si vous souhaitez réaliser un achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété , nous vous conseillons vivement de vous intéresser aux SCPI suivantes en 2024 :

La SCPI Cométe de la Société de gestion Aldéran

La SCPI Corum Origin de la Société de gestion Corum AM

La SCPI Transitions Europe de la Société de gestion Arkea Reim

Le démembrement de propriété est une stratégie puissante pour les investisseurs en SCPI qui cherchent à optimiser leur patrimoine et leur fiscalité lors d'un achat immobilier.

Que ce soit pour réduire l'impôt sur le revenu foncier, faciliter la transmission de patrimoine ou simplement acquérir des parts de SCPI à un coût réduit, le démembrement offre de nombreux avantages. En planifiant correctement et en choisissant des SCPI adaptées, cette méthode permet de répondre à des objectifs financiers spécifiques, qu'il s'agisse de préparation à la retraite, d'optimisation fiscale ou de transmission patrimoniale.

Les SCPI de rendement en démembrement de propriété représentent ainsi une solution flexible et attractive pour divers profils d'investisseurs, combinant sécurité, rendement et efficacité fiscale.