SCPI Avis : Les SCPI sont-elles un bon placement en 2024 ?

Dans un monde en constante évolution économique, l'investissement immobilier demeure un sujet brûlant d'actualité. Si vous vous interrogez sur l'opportunité d'investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) en 2024, vous êtes au bon endroit. Dans cet article, nous allons vous présenter les avis éclairés de nos experts en immobilier sur les SCPI. Découvrez les avantages, les opportunités, et les raisons pour lesquelles la SCPI pourrait être le placement idéal pour votre argent cette année.

Est-ce que les SCPI sont un bon placement pour investir votre argent en 2024 ?

Voici l’avis de nos experts immobiliers sur les SCPI qui vous permettra d’avoir une opinion claire sur ce placement immobilier.

L’investissement dans l’immobilier vous intéresse, mais investir dans un appartement locatif vous paraît peu accessible, trop astreignant et risqué ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) peuvent dès lors représenter une vraie opportunité : accès facile à l’investissement immobilier, diversification, rentabilité, valorisation du capital.

Voici un avis sans concession sur les SCPI de rendement.

Découvrez leurs points forts et les axes où il est essentiel d’y investir votre épargne, afin de vous forger votre propre avis.

SCPI : Comment ça marche ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’épargne immobilière administré par une société de gestion encadré par l’autorité des marchés financiers.

Une SCPI est ne doit pas être confondue avec une foncière cotée, la SCPI n’est pas une action boursière.

La société de gestion en charge de la SCPI, collecte de l’argent auprès d’épargnants dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier efficient (immeubles de bureaux, commerces, entrepôts, santé, éducation…).

Les loyers générés par les immeubles acquis sont reversés mensuellement aux investisseurs directement sur leur compte courant.

Le patrimoine immobilier des SCPI répond souvent à une stratégie précise.

Il peut être dirigé sur une activité économique (immobilier de bureau, immobilier de santé, immobilier logistique, immobilier alimentaire, immobilier hôtelier   etc.) et/ou géographique (française, allemande, européenne, internationale ...etc.…).

On peut distinguer 2 grandes familles de SCPI de rendement :

• la SCPI d’entreprise qui achètent et gère des immeubles à usage commercial • la SCPI d’habitation qui achètent et gère des immeubles à usage d’habitation

La SCPI propose donc une manière novatrice d’investir dans l’immobilier par rapport à l’achat classique d’un bien immobilier souvent source de gros problèmes pour les propriétaires bailleurs.

En plus, la SCPI dégage généralement une meilleure rentabilité qu’un appartement locatif selon les dernières études de l’IEIF.

SCPI : avis sur quand et comment investir ?

Dans de nombreuses situations, il est plus rentable d’acheter des parts de SCPI plutôt que de foncer tête baissée dans un investissement immobilier en direct.

Voici les cas de figure où, de l’avis des professionnels, investir dans les SCPI est une très bonne décision.

Un revenu complémentaire quand on a envie de profiter de la vie

Si vous désirez des compléments de revenu réguliers pour lutter contre l’inflation mais que vous n’avez pas la compétence de vous occuper de toute la partie administrative d’un bien immobilier locatif en direct, la SCPI est une solution d’investissement très efficace, car c’est elle qui achète et gère le parc immobilier à votre place.

La société de gestion de la SCPI va s’occuper pour vous de A à Z de toute la gestion du parc immobilier sans jamais vous solliciter pour solutionner des difficultés.

Cela veut dire que vous n'aurez jamais à trouver des locataires, à signer des baux, à vérifier les paiements de loyer, ou à vous soucier des travaux nécessaires pour entretenir le parc.

Vous serez dispensé de toutes les tâches fastidieuses et stressantes inhérentes à l’investissement immobilier.

Vous jouissez donc des loyers et peut être de la plus-value de la valeur de votre part de SCPI sans avoir de tracas.

Cela peut être très rémunérateurs pour les investisseurs immobiliers, qui ne veulent pas galérer dans la gestion locative et qui souhaitent uniquement profiter des revenus locatifs mensuels élevés générés par leur investissement dans la SCPI.

Ou encore pour les épargnants qui n'ont pas les compétences suffisantes pour prendre la responsabilité d’investir seul en immobilier.

Un investissement à privilégier lorsqu’on n’a pas l’argent suffisant pour acheter un appartement

Il est possible d’investir en SCPI autour de 10 000 €.

C’est donc un investissement immobilier plus ouvert que l’investissement locatif traditionnel, où le prix d’un appartement de qualité est souvent supérieur à 150 000 euros en France.

La SCPI est donc l'un des placements les plus démocratiques pour un épargnant souhaitant investir en immobilier sans débourser une somme mirobolante.

Et cerise sur le gâteau, elle permet d'investir instantanément dans plusieurs biens immobiliers aux quatre coins du monde avec un montant d’investissement maitrisable à l’euro prés.

Les SCPI sont très rémunératrices lorsqu’on n’a pas besoin de son rendement immédiatement et qu’on est imposé à 11% ou plus

A certaine époque de sa vie, il arrive qu’on dispose d’un capital sans avoir besoin de l’utiliser au quotidien pour subvenir à ses besoins.

On désire alors placer son épargne aux meilleures conditions en attendant d’en avoir l’utilité.

De ce point de vue, puisqu’elles offrent un rendement attractif à risque moyen, les SCPI de rendement sont un excellent support à moyen et long terme si vous décidez de les acheter en pleine propriété.

Mais un montage encore plus simple lors de l’achat peut les rendre encore plus performantes.

Il s’agit de l’investissement en démembrement temporaire de propriété.

Lorsqu’on investit en SCPI, il est possible de scinder la nue-propriété (la propriété des murs) de l’usufruit (les loyers générés) durant le nombre d’année de votre choix.

Investir dans une SCPI en nue-propriété permet de bénéficier d’une remise importante sur le prix de la part dès l’achat.

Exemple d’un particulier imposé à 11% qui souhaite investir 50 000 € en SCPI

En renonçant aux loyers pendant 10 ans sur la SCPI CORUM ORIGIN, vous pouvez acheter des parts pour seulement 67 % de leur valeur normale soit 760.45 euros au lieu de 1135 euros.

Au bout de 10 ans, vous récupérez la pleine propriété, ainsi que des loyers à venir calculés sur un capital potentiellement plus important.

Vous faites alors un gain immédiat sur l’investissement initial, sans avoir à payer d’impôt.

En pleine propriété, les loyers vous auraient généré un tout petit peu de fiscalité.

Plus votre TMI (Taux Marginale d'imposition) est haute, plus l’intérêt du démembrement temporaire de propriété sera probant et optimisera le rendement interne de l’opération.

Préparer une retraite heureuse financièrement

Si vous souhaitez faire des placements pour préparer votre retraite, une SCPI est le placement rêvé.

Le rendement est souvent très supérieur à celui d’un investissement locatif direct, sans en avoir en plus les inconvénients comme les loyers impayés ou les dégradations.

En effet, en vieillissant, on est trop fatigué pour gérer l’entrée et la sortie des locataires , les travaux de l’appartement , les incivilités de certains locataires.

Si l’investissement immobilier en direct a souvent été choisi pour distribuer un complément de revenu mensuel à la retraite, ce n’est plus le cas en 2024.

L’investissement en SCPI est de l’avis des professionnels plus rentable, car plus avantageux fiscalement, plus sécurisé et moins anxiogène.

De plus, il est aussi habile de préparer sa retraite, en souscrivant à une SCPI en nue-propriété (expliqué au-dessus) et en ajustant précisément la période de démembrement temporaire pour qu'elle coïncide à votre passage à la retraite (là dans lequel vous aurez une chute brutale de revenus).

A la fin du démembrement temporaire, vous pourrez décider de conserver la SCPI (alors en pleine propriété) et de percevoir des loyers chaque mois (ou chaque trimestre) ou alors de la revendre (en profitant de la plus-value suite à la fin de démembrement temporaire de propriété).

Investir la trésorerie de sa société

Investir en SCPI peut être un moyen efficace de placer la trésorerie de votre entreprise et plus rentable que des obligations ou des comptes à terme.

En effet, la trésorerie excédentaire est souvent laissé à l’abandon sur le compte bancaire, alors qu’une gestion intelligente de cette trésorerie par un achat de SCPI peut constituer une option très rentable avec très peu de fiscalité.

L’un des montages les plus utilisés pour placer de la trésorerie d’entreprise est celui en d’un achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété.

La personne physique (l'entrepreneur, le chef d'entreprise, le médecin, l'avocat ...) sera le nu-propriétaire.

La personne morale (son entreprise, son cabinet, sa SARL, sa SCI, ...) sera l'usufruitier.

La personne physique achète les parts de SCPI en nue-propriété avec une remise significative (jusqu’à -44 % du prix de la SCPI en pleine propriété).

Tandis que la personne morale achète l’usufruit de ces mêmes parts de SCPI et perçoit donc les loyers de la SCPI sur le compte bancaire de l’entreprise avec un rendement proche de 7%.

Pendant la durée du démembrement temporaire de propriété, la personne physique n’est pas imposée sur sa nue-propriété et cela sort de l’impôt sur la fortune immobilière.

A la fin du démembrement, la personne physique est pleinement propriétaire des parts de SCPI et de la jouissance des loyers.

Grâce à la décote initiale, il y a donc une réelle plus-value immédiate, non imposable.

Les loyers perçus par la personne morale sont soumis à l’impôt sur les sociétés s’ils sont de sources françaises.

Mais l’investissement en SCPI en usufruit est amortissable comptablement de façon linéaire !

Seuls les rendements supérieurs à l’investissement de bases seront imposables.

Encore plus efficace, si l’entreprise achète des SCPI en pleine propriété comme la SCPI Log In ou la SCPI Cœur d’Europe, l’entreprise ne sera pratiquement pas imposée sur les loyers perçus car ils proviennent exclusivement de la zone euro.

L’investissement préféré des expatriés

Quand on a un statut d’expatrié, la distance géographique peut représenter un frein à réaliser un investissement immobilier.

Pour les non-résidents fiscaux français qui souhaitent préparer leur retraite en vue de leur retour en France, ou placer leur argent dans l’immobilier à haut rendement ou faire un emprunt pour lever des fonds, un achat de SCPI est une solution très avantageuse, qu’il faut à notre avis choisir rapidement en 2024.

SCPI : avis sur les points forts d’un investissement en SCPI

Pourquoi acheter des parts de SCPI pour investir dans l’immobilier ?

Notre avis sur les SCPI est que c’est le meilleur placement en 2024 pour investir son argent et voici nos raisons !

Un accès privilégié au marché immobilier

L’un des premiers atouts de la SCPI est l’accès facile à l’immobilier professionnel, avec des échelles de montant accessibles à tous.

En effet, lorsque vous investissez en SCPI, vous n'achetez pas directement un bien immobilier, mais des parts dans un fond immobilier.

Par exemple, vous pouvez acheter une part de la SCPI CORUM ORIGIN à 1135 euros et devenir propriétaire à hauteur de votre mise de fond d’une multitude d’immeuble.

Ainsi, à notre avis, la SCPI est un investissement très sécurisé et résilient.

Investir en immobilier devient rapidement faisable grâce aux SCPI, sans aller dépenser des fortunes ou réaliser d’importants emprunts bancaires.

De plus, investir au sein d’une SCPI offre un accès à de l’immobilier Européen généralement hors de portée pour les particuliers en raison de sa localisation géographique en Zone Euro ou au Canada, ou selon sa thématique d’investissement trop pointue (immobilier de bureaux, des murs de commerces, du résidentiel, de la logistique, de la santé).

Une diversification de vos investissements

Une SCPI vous permet de diversifier vos investissements immobiliers à volonté, contrairement à un investissement locatif classique dans un bien unique.

En effet, en souscrivant à des parts dans une SCPI, vous investissez dans des projets immobiliers différents et rentables comme l’achat de bureaux ou d’entrepôts logistiques situés sur le continent européen.

Cette répartition de vos investissements permet une mutualisation des risques profondes, les éventuelles baissent de rendement d’un immeuble sont compensés par les hausses de rendement des autres immeubles détenus par la SCPI.

Un esprit zen pour les investisseurs

Une SCPI apporte de la sérénité à l’investisseur immobilier : ce n’est pas lui qui gère les biens immobiliers, mais la société de gestion en charge de la SCPI, qui le fait avec de l’expérience et des compétences professionnels que les particuliers ne disposent pas.

Cet investissement passif est donc facteur de sécurité et permet de profiter de la vie, car la gestion d’un bien immobilier en direct peut être terriblement angoissante : il faut sélectionner les locataires, s’occuper des travaux d’entretien, gérer, réparer les dégradations, payer des taxes foncières mirobolantes…

La SCPI, elle, se charge de toutes les tâches !

Vous profitez des avantages financiers d’un investissement dans l’immobilier direct sans avoir de mauvaises surprises qui viendraient anéantir votre rendement.

Des placements immobiliers à plus de 7%

Le rendement élevé et performant qu’offrent les SCPI sont un de leurs plus grands atouts, à notre avis.

En 2023, le taux de rendement des meilleures SCPI en 2023 est supérieur à 7% comme la SCPI Remake Live.

Et ceci malgré la remontée des taux par la BCE, preuve de la robustesse du placement SCPI en 2023 !

Il est également possible d’investir en SCPI à crédit plus facilement que pour l’achat d’un appartement locatif.

Pour de nombreuses SCPI, leur taux de rendement est supérieur aux intérêts d’emprunts, avec un rendement net pouvant aller jusqu’à 6,2%.

Cela donne la possibilité de réaliser un montage immobilier fructueux, et permet de bénéficier d’un effet levier particulièrement puissant (les revenus de la

SCPI pourront couvrir tout ou partie des échéances de l’emprunt.

Le but est d’être en cash-flow positif pour neutraliser votre effort d’épargne.

A retenir qu'il est toujours possible de recourir à un crédit à la consommation pour pouvoir acheter des SCPI, ce qui apporte d'autant plus de souplesse, surtout lorsque le taux d'usure est élevé comme à 6.11% en décembre 2023, et que les banques n’accordent plus de crédit immobilier pour préserver leurs marges et suivre les recommandations de la Banque de France.

Les SCPI font disparaitre les inconvénients de l’investissement immobilier classique :

Vous avez plus d’avantages que dans l’investissement immobilier direct sans les difficultés de faisabilité et les mauvaises surprises comme devoir payer un ravalement ou avoir des squatteurs!

Découvrir les meilleures SCPI de 2024

A notre avis, si vous souhaitez investir sur les meilleures SCPI en 2024, il faut absolument acheter les SCPI suivantes :

La SCPI Corum Origin de la société de gestion Corum AM

La SCPI Remake Live de la société de gestion Remake AM

La SCPI Log In de la société de gestion Théorème

La SCPI Cœur d’Europe de la société de gestion Sogenial

La SCPI Iroko Zen de la société de gestion Iroko

Les éléments spécifiques à garder à l’esprit pour se faire un avis objectif sur les SCPI

Si les points forts des SCPI sont multiples, il faut retenir les éléments suivants avant d’investir :

SCPI : avis sur la fiscalité

À quoi s’attendre en termes de fiscalité foncière ?

Les parts de SCPI sont considérées comme transparentes fiscalement : l’investisseur est donc imposé sur les revenus fonciers comme s’il déclarait des actifs immobiliers classiques.

Les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux de 17,2% pour des SCPI françaises.

Il est plus intéressant d'investir dans des SCPI européennes car vous n’aurez aucuns prélèvements sociaux et vous recevrez un crédit d’impôts pour adoucir la fiscalité foncière.

Un placement avec une bonne liquidité

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que les placements en SCPI concernent l’immobilier. Par conséquent, les SCPI vont être moins liquides qu’un placement financier de type livret bancaire mais bien plus facile à vendre qu’un bien immobilier classique.

Vous devrez simplement transmettre un ordre de retrait à la société de gestion et vous serez absorbé par un nouvel entrant.

Toutefois, il faut avoir en mémoire qu’une SCPI à capital variable est plus liquide qu’une SCPI à capital fixe.

Durée de détention des parts de SCPI

Combien de temps faut-il garder ses parts de SCPI ?

Selon l’observatoire de La Centrale des SCPI, les personnes qui investissent en SCPI conservent leurs parts autour de 20 ans.

Effectivement, comme tous les investissements immobiliers, une SCPI est un véhicule de rente qu'il faut garder en général au moins 8 ans, pour maximiser ses gains et espérer faire une plus-value

En réalité, sauf accident de la vie, les investisseurs souhaitent garder les parts de SCPI car ils sont jamais déçu de la performance du produit.

Avis SCPI : la conclusion des experts

L’achat de parts en SCPI en 2024 est une sage décision pour investir son argent au-dessus de l’inflation et augmenter de facto son pouvoir d’achat.

Par contre, compte tenu de l’abondance de SCPI disponible sur le marché, l’avis des experts de La Centrale des SCPI est qu’il faut absolument demander conseils à des spécialistes du placement pour choisir les meilleures SCPI.

Comme en 2023 , la SCPI sera assurément le bon placement à faire pour investir en immobilier sans prendre le risque de s’arracher les cheveux en découvrant ses rendements à la fin de l’année.