Comment expliquer le sacre des SCPI européennes ?

Les SCPI européennes sont en passe d’être la typologie de sociétés civiles de placement immobilier la plus demandée par les investisseurs. Ce sacre mérité ne constitue pas une surprise. Il découle de la volonté des épargnants de placer leur argent autrement. Le sacre des SCPI européennes n’est donc pas prêt de céder sa place à d’autres types d’actifs immobiliers. Pourquoi les SCPI européennes tiennent le haut du pavé ? La réponse se trouve ici.

Pourquoi l’immobilier européen attire-il autant les investisseurs en SCPI de rendement ?

Tout le monde parle d’immobilier mais de quel immobilier s’agit-il ? S’agit-il de l’immobilier résidentiel ou de l’immobilier d’entreprise ? Pendant des dizaines d’années, les Français n’investissaient qu’en immobilier résidentiel. Grâce aux SCPI, nos compatriotes ont commencé à acquérir de manière mutualisée de l’immobilier d’entreprise (bureaux, murs de commerces, locaux d’activités, entrepôts, immobilier en lien avec la santé et avec l’éducation…).

Toutefois, investir en parts de SCPI se résumait à le faire en France. Or, la France est devenue trop étroite pour les investisseurs qui ont souhaité placer leur argent sous d’autres cieux. La volonté d’acheter des SCPI européennes a été accentuée par des règles fiscales favorables. En effet, les dividendes versés pour des immeubles situées en dehors de nos frontières ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. De même, la fiscalité immobilière est plus douce dans de nombreux pays européens.

Comme le remarque Véronique Baron, l’une des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Placer son argent dans les SCPI européennes constitue une rare opportunité fiscale pour les clients qui nous appellent au 01.44.56.00.23. De plus, cette stratégie permet de mutualiser encore davantage son patrimoine. Cette diversification opportune conduit à être à la fois copropriétaire de bureaux en Irlande et de murs de supermarchés en Espagne. Il est donc difficile de diluer davantage son risque. »

L’immobilier européen est très homogène. Un bureau, qu’il soit situé à Paris ou à Munich a la même finalité. Il en va de même pour les murs d’un supermarché, qu’il soit implanté à Milan ou à Varsovie. En revanche, les cycles immobiliers peuvent varier d’un pays à l’autre. Cela permet de toujours trouver des biens procycliques et de ne pas être pris au dépourvu.

Quelles sont les sociétés de gestion spécialisées en SCPI européennes ?

Force est de constater que si de plus en plus de sociétés de gestion proposent des SCPI européennes, certaines ont pris une longueur d’avance. Il s’agit de sociétés de gestion hyper-spécialisées dans les SCPI européennes pour reprendre un terme de la profession.

Parmi celles-ci figure Corum Asset Management. Corum Asset Management a été pionnière dans la création de SCPI européennes puisqu’elle a été la première à créer une SCPI européenne, la SCPI Corum Origin, en 2012. Depuis, Corum Origin a investi dans treize pays de la zone euro et capitalise désormais plus de 2,1 milliards d’euros. Cette SCPI diversifiée est une SCPI de conviction qui n’hésite pas à réaliser des arbitrages le moment venu. Corum Origin a rapporté chaque année au moins 6,00 % à ses associés porteurs de parts.

Corum Asset Management a de nouveau innové avec la création de la SCPI Corum XL. À la différence de Corum Origin, Corum XL a été la première SCPI européenne à acheter du patrimoine en dehors de la zone euro (Royaume-Uni, Pologne et Norvège). Lancée en 2017, Corum XL capitalise plus d’1,1 milliard d’euros et est aussi une SCPI européenne diversifiée. Elle a rapporté 5,66 % à ses associés en 2020 et ambitionne un taux de rendement interne (TRI) à dix ans de 10 %.

Enfin, la dernière SCPI européenne créée par la société de gestion Corum Asset Management est la SCPI Corum Eurion. Corum Eurion, bien qu’ayant vu le jour début 2020, capitalise déjà plus de 250 millions d’euros. Comme la SCPI Corum Origin, la SCPI Corum Eurion investit uniquement en zone euro. Elle a acquis des actifs en Irlande, en Espagne, en Italie, aux Pays-Bas et en Lettonie. Corum Eurion a rapporté 10,40 % l’an dernier mais il s’est agi d’une année atypique. Cette SCPI européenne envisage un rendement de 4,5 % par an sur 10 ans.

La seconde société de gestion hyper-spécialisée dans les SCPI européennes est Advenis Real Estate Investment Management. Cette société de gestion a notamment créé la SCPI Eurovalys en 2015. Eurovalys n’investit qu’en Allemagne sur le secteur des bureaux. Eurovalys est donc une SCPI doublement pure-player. Cette SCPI de rendement à capital variable capitalise 742 millions d’euros et détient 29 immeubles sur l’ensemble du territoire allemand. Les immeubles sont ou bien récents ou bien neufs. Eurovalys a rapporté 4,5 % à ses associés l’an dernier.

Pourquoi l’achat de parts de SCPI européennes est-il préférable à un contrat d’assurance-vie en fonds euros ou à celui d’un appartement ?

Au regard de la piètre performance des contrats d’assurance-vie en fonds euros qui rapportent moins que l’inflation, l’achat de SCPI européennes vaut mieux que de perdre de l’argent. C’est pour cela que de plus en plus d’investisseurs délaissent les contrats d’assurance-vie en fonds euros qui achètent massivement des obligations dont les taux sont particulièrement bas.

Pour ce qui est de l’achat d’un appartement, il vaut aussi mieux leur préférer celui de parts de SCPI de rendement, notamment en raison du manque de mutualisation. En outre, les prix de l’immobilier résidentiel ont énormément augmenté au cours des dernières années, notamment en Île-de-France. Il est aussi de plus en plus difficile de ne pas être confronté à des contraintes de gestion avec les risques d’impayés.

C’est pour cela qu’il est plus cohérent de privilégier l’achat de parts de SCPI, et en premier lieu celui de SCPI européennes à la souscription d’un contrat d’assurance-vie en fonds euros ou à l’achat d’un appartement.

Les SCPI ont le vent en poupe depuis de nombreuses années. Leur stratégie consiste à diversifier au maximum leurs patrimoines immobiliers, tant s’agissant de la typologie d’actifs en portefeuille que des pays d’implantation. Les SCPI européennes offrent aussi des avantages fiscaux très intéressants et permettent d’augmenter son pouvoir d’achat et son patrimoine.

Certains pensent qu’un jour les SCPI conquerront le monde après avoir conquis l’Europe. C’est notamment le cas de Laurent Fages, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI : « La SCPI Corum XL a été la première SCPI à investir hors d’Europe, au Canada. Nous pensons qu’elle fera des émules dans un proche avenir. » Avec les SCPI européennes, c’est une nouvelle page qui se tourne mais ce n’est certainement pas la dernière pour le million d’associés qui ont déjà investi en parts de SCPI.