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Pourquoi faut-il fuir en urgence les achats immobiliers en Pinel ?

Publié le 20 décembre 2021
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Le dispositif immobilier Pinel a été lancé en 2014 pour permettre la défiscalisation de ses revenus. Cette loi est reconduite jusqu’au 31 décembre 2024. Ce dispositif vise à soutenir la construction de logements neufs en favorisant l’investissement privé par des mesures de défiscalisation. L’économie d’impôts mentionnée peut être conséquente. Toutefois, la carotte fiscale peut conduire à d’importantes désillusions qui doivent pousser les épargnants à se méfier du dispositif Pinel et à le fuir tout bonnement. Voici pourquoi.

Quelles sont les spécificités du dispositif Pinel ?

Ce dispositif a été mis en place par le gouvernement pour relancer le logement. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux. C’est la demande de logements dans les communes où la demande locative est forte, c’est-à-dire dans les zones tendues qui est visée. Il s’agit de développer l’offre de logements locatifs grâce à des loyers raisonnables.

Quels sont les avantages du dispositif Pinel ?

Le principal avantage du dispositif Pinel est lié à la réduction d’impôt qui en découle. Cette réduction peut atteindre 63 000 euros sur 12 ans et est calculée en fonction de la durée de mise en location. L’actif acquis peut être loué à un membre de sa famille.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Comme l’analyse Thibault Le Coail, manager au sein de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Les principales conditions pour acheter un bien en dispositif Pinel ont trait à son caractère neuf ou en état futur d’achèvement, à sa zone d’implantation et au respect des plafonds de loyers et des ressources des locataires. Cela fait beaucoup. C’est pour cela que les épargnants préfèrent nous contacter au 01.44.56.00.23 pour investir en SCPI, des produits d’épargne qui ne sont pas restrictifs. »

Quelles sont les risques encourus à investir en Pinel ?

Le principal risque, et non le moindre, à investir en Pinel découle du prix élevé des appartements vendus. En effet, les promoteurs ont tendance à vendre trop cher ces biens parce que les investisseurs profiteront d’une économie d’impôt. C’est pour cela qu’il ne faut jamais lâcher la proie pour l’ombre : investir uniquement pour bénéficier d’une économie d’impôt est une erreur courante que l’on paie cher, notamment lorsque l’économie d’impôt est requalifiée.

Au-delà du prix des investissements Pinel, les épargnants peuvent se retrouver avec des malfaçons. Ils peuvent aussi investir dans des zones en sur-demandes de Pinel ce qui induira des vacances locatives du fait du manque de pression locative.  Il faut aussi penser aux charges de copropriété qui impacteront le rendement de cet investissement.

De manière générale, les simulations effectuées pour vendre du Pinel sont généralement trop optimistes. Ce qui est en revanche certain, c’est le stress induit par un investissement Pinel mal ficelé et cela arrive plus souvent que ce que l’on pourrait croire. C’est pour cette raison que si l’on veut investir en immobilier, il faut le faire en achetant des parts de SCPI de rendement.

Pourquoi faut-il préférer l’achat de SCPI de rendement à un investissement en Pinel ?

Acheter des SCPI de rendement revient à investir en immobilier de manière mutualisée. Les SCPI achètent à la fois de l’immobilier d’entreprise et de l’immobilier résidentiel. Les sociétés de gestion qui ont créé et qui gèrent l’ensemble des SCPI du marché investissent en France mais aussi en Europe (zone euro et reste du continent). Les meilleures SCPI rapportent autour de 6 % nets par an, sans le moindre stress et sans la moindre contrainte de gestion. Mieux vaut donc être copropriétaire de plusieurs dizaines voire centaines d’immeubles que d’un seul appartement en Pinel qui pourrait à terme être une catastrophe patrimoniale.

Quelles SCPI faut-il acheter avec le prix d’un investissement Pinel ?

Le choix des SCPI étant très important, il vaut mieux se faire aider par des spécialistes des SCPI, des hommes et des femmes dont c’est l’unique métier. Notons également que le prix des parts de SCPI est identique quel que soit le canal de distribution, ce qui évite de trop les payer contrairement à un investissement Pinel.

Ainsi que le révèle Véronique Baron, l’une des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI : « L’un de nos clients a préféré porter son dévolu sur trois SCPI de rendement que nous avons mixées plutôt que sur un appartement de 250 000 euros en Pinel. Ces SCPI sont la SCPI Épargne Pierre, la SCPI Immorente et la SCPI PfO2. »

La SCPI Épargne Pierre, gérée par Atland Voisin, est une SCPI 100 % France diversifiée capitalisant plus d’1,6 milliard d’euros. Épargne Pierre possède à la fois des bureaux, des murs de commerces, des locaux d’activités, de l’immobilier touristique et des entrepôts. D’un point de vue géographique, Épargne Pierre est aussi très bien diversifiée avec une prépondérance en Île-de-France et dans le Grand Est. Épargne Pierre a rapporté 5,36 % à ses associés l’an dernier.

Avec une capitalisation de plus de 3,6 milliards d’euros, la SCPI Immorente, gérée par Sofidy est une SCPI européenne possédant près du quart de son parc en Europe (zone euro et Royaume-Uni). Immorente est aussi une SCPI diversifiée à prépondérance bureaux et commerces. Créée il y a plus de trente ans, Immorente a offert à ses associés un taux de rentabilité interne (TRI) de près de 9,50 % depuis son origine. Pour 2020, la performance de la SCPI Immorente a été de 4,42 %, sans compter 0,96 % d’augmentation du prix de sa part.

Enfin, la SCPI PfO2, gérée par Périal Asset Management, est une SCPI verte dotée du label ISR capitalisant plus de 2,6 milliards d’euros. PfO2 est une SCPI de rendement de bureaux (92 % de son parc). PfO2 est aussi une SCPI européenne avec près de 20 % de ses actifs implantés en dehors de la France, en zone euro. Au titre de 2020, PfO2 a généré une performance de 4,50 % au profit de ses associés.

Investir en Pinel peut être fait mais à ses risques et périls. Ce dispositif a d’abord été imaginé pour augmenter le nombre de constructions en France et non le pouvoir d’achat des épargnants. Il faut toujours se méfier des carottes fiscales nous ne le répéterons jamais assez.

En achetant des parts de SCPI de rendement, il n’existe aucune carotte fiscale. Seule compte la volonté des épargnants d’augmenter leur pouvoir d’achat après avoir acquis au juste prix leurs SCPI. Il faut cependant le faire avec des spécialistes de la question, tels ceux de La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23), le premier comparateur SCPI du marché.

Bien investir est avant tout une question de méthode. Il faut aussi savoir où se situent ses intérêts. Il faut enfin connaître le rendement de son placement une fois son opération d’investissement débouclée. Alors, réduction d’impôt et problèmes ou investissement tranquille en SCPI ? Tel est le choix auquel ont répondu les tenants des SCPI.

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