Qu'est-ce qu'une SCPI de bureaux ?

Avec une capitalisation équivalant à presque les deux tiers du marché des SCPI d’entreprise, les SCPI de bureaux sont de loin la première typologie d’actifs du monde des SCPI. D’où l’intérêt d’en parler de manière plus abondante.

1. Définition des SCPI de bureaux

Les SCPI de bureaux sont des SCPI d’entreprise spécialisées dans le secteur des bureaux. Il s’agit donc d’activités tertiaires contrairement aux SCPI logistiques. Les SCPI de bureaux sont situées en centre-ville ou en proche banlieue, à la fois en Île-de-France mais aussi en Province et, bien sûr, dans les métropoles européennes.

Les SCPI de bureaux permettent d’investir de manière mutualisée dans des immeubles de bureaux, la plupart du temps de grande taille, ce qui ne serait pas à la portée des investisseurs particuliers.

Les SCPI de bureaux sont très résilientes du fait de la très bonne tenue du marché des bureaux, notamment en Île-de-France qui est le principal marché des SCPI de bureaux en France.

2. Fonctionnement des SCPI de bureaux

Comme indiqué, l’achat de parts de SCPI de bureaux revient à acheter des lots de bureaux ou des immeubles entiers. Ces immeubles peuvent avoir été acquis neufs, rénovés ou être anciens. L’architecture des actifs composant le patrimoine des SCPI de bureaux peut donc être haussmannienne, dater d’avant-guerre, des années 60 et 70 ou être plus contemporaine. Il peut  s’agir d’un petit immeuble parisien haussmannien ou d’un très grand immeuble neuf situé par exemple en Allemagne, en proche banlieue de Munich.

À l’image de toutes les SCPI, les SCPI de bureaux permettent à leurs associés porteurs de parts de percevoir des dividendes mensuels ou trimestriels afin d’augmenter leur pouvoir d’achat. Les SCPI de bureaux peuvent bien sûr, être achetées au comptant, à crédit ou en démembrement temporaire de propriété.

Notons que quasiment toutes les sociétés de gestion ont créé et assurent la gestion de SCPI de bureaux. Il en découle un choix de SCPI de bureaux très abondant, qu’il s’agisse de SCPI 100 % France ou de SCPI européennes.

Les SCPI de bureaux sont, comme les SCPI diversifiées, des SCPI de fond de portefeuille.

3. Opportunités et perspectives des SCPI de bureaux

Beaucoup d’investisseurs se sont inquiétés des perspectives des SCPI de bureaux à la suite de la crise du Covid-19. Fort heureusement, ces craintes se sont avérées lettre morte. Les confinements successifs n’ont duré qu’un temps et la vie a repris son cours.

Il a été dit que le télétravail sonnerait le glas des SCPI de bureaux mais, au contraire, ces SCPI de rendement ont profité de la crise du Covid-19 dans la mesure où les salariés ont été très heureux de retourner à leurs lieux de travail, en l’occurrence des bureaux, afin de ne pas rester seuls chez eux.

Le télétravail a rapidement été considéré comme un élément d’aliénation plutôt que comme un moyen de s’émanciper. Mieux, de très nombreuses entreprises, conscientes de la nécessité de faire partager à leurs salariés des moments de convivialité, ont agrandi leurs locaux et ont mis à leur disposition des espaces telles des cafétérias et des tisaneries.

D’un point de vue écologique, deux nouveaux textes réglementaires (décret et arrêté) parus au Journal officiel le 30 septembre 2021 ont trait aux obligations de rénovation énergétique des  actifs tertiaires afin de gagner en performance et sobriété énergétiques. Le décret Éco-Énergie Tertiaire impose une réduction drastique des consommations énergétiques dans les bâtiments de plus de 1 000 m2, réduction comprise entre 40 % en 2030 et 60 % en 2050.

Concrètement, cela signifie que certains immeubles de bureaux vont être obsolètes et devoir être rapidement cédés ou rénovés. Les sociétés de gestion des SCPI vont donc, pour certaines, être contraintes d’effectuer un travail de remise à niveau important. Aussi, il va falloir plus que jamais trouver les meilleures SCPI de bureaux afin de continuer d’augmenter son pouvoir d’achat.

4. Exemples de SCPI de bureaux

Parmi les meilleures SCPI de bureaux actuelles, notons :

La SCPI Primopierre, gérée par Primonial REIM, qui capitalisait 3,5 milliards d’euros au 30 juin 2021. Son parc est constitué à 99,2 % de bureaux. Le parc de Primopierre est composé d’immeubles récents intégrant notamment des espaces de travail flexibles répondant aux nouvelles aspirations des salariés (conciergeries, salles de sport, restaurants d’entreprise, salles de réunions...).

Primopierre est une SCPI 100 % France avec près de 90 % de son patrimoine situé en Île-de-France dont plus du quart à Paris et le solde en région. La SCPI Primopierre a rapporté 5,04 % à ses associés l’an dernier, soit davantage que la moyenne des SCPI de rendement.

La SCPI Eurovalys, gérée par Advenis Real Estate Investment Management, est une SCPI de bureaux européenne implantée exclusivement en Allemagne. Son patrimoine est très récent. Eurovalys capitalisait 700 millions d’euros à la fin du premier semestre.

Les implantations de la SCPI Eurovalys sont très équilibrées dans l’ensemble du pays avec une prépondérance pour Munich et Francfort. Eurovalys a offert une performance de 4,5 % à ses associés en 2020 sachant que les dividendes n’ont pas été assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

5. Pourquoi investir dans les SCPI de bureaux ?

Placer son argent et investir en SCPI de bureaux permet de ne pas s’occuper de la gestion de son patrimoine. Investir en SCPI de bureaux offre l’opportunité de placer son épargne sur des actifs qu’il ne serait pas possible d’acquérir seul.

Acheter des SCPI de bureaux conduit mécaniquement à augmenter son pouvoir d’achat ce qui est très important en période de retour de l’inflation. Placer son épargne en SCPI de bureaux permet enfin d’augmenter la valeur de son patrimoine du fait de la revalorisation du prix des parts des SCPI de rendement de bureaux que l’on a achetées.