AVIS SCPI : Tout savoir du placement SCPI

Dans cet article nous vous donnons notre avis d’expert sur les SCPI, l’investissement dont tout le monde parle !

1) Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un parc immobilier géré pas une société de gestion dont les équipes vont acquérir et géré une multitude de biens immobiliers. Les investisseurs propriétaires de parts délègue la gestion et perçoivent les loyers générés par le patrimoine acquis versés sous forme de dividendes, le rendement des SCPI peut atteindre 6% par an.

Les SCPI peuvent faire le choix de se spécialiser dans un domaine d’activité ou une typologie d’actifs précise (immeubles de bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, hôtels ou résidentiel…) mais également viser des zones géographiques comme la France, l’Allemagne ou toute l’Europe.

2) Avis sur la meilleure façon d’investir en SCPI ?

Il existe pas de bonne ou de mauvaise façon d’investir en SCPI ou encore de bons ou de mauvais moment, en revanche il est possible selon sa situation de réaliser des opérations plus pertinentes que d’autres. En effet, voici quelques objectifs de clients pour lesquels il est recommandé d’investir en SCPI.

La nécessité d’un complément de revenu régulier

Si vous recherchez un revenu complémentaire régulier, les SCPI constituent le placement à privilégier en effet, les SCPI distribuent des rendements mensuels ou trimestriels pouvant aller jusqu'à 6% par an, un revenu récurrent sans que vous ayez à vous soucier de rien.

Préparer sa retraite au fur et à mesure

Comme l’immobilier locatif les SCPI permettent de percevoir un complément de revenus régulier mais présentent l’avantage de n’engendrer aucune gestion, une aubaine pour les retraités qui n’ont généralement pas envie de s’occuper d’un locatif.

Par ailleurs, les SCPI donnent la possibilité de souscrire en plusieurs fois, les futurs retraités peuvent alors investir au fur et à mesure de leur vie active. Le capital grandit et génère à la retraite une rente qui permet d’éviter la baisse de niveau de vie souvent observée lors de l’arrêt de l’activité professionnelle.

Un investissement immobilier accessible à partir de quelques centaines d’euros

Les SCPI de rendement, contrairement à l’immobilier en direct, sont accessibles à partir de quelque centaines ou milliers d’euros, ce faible ticket d’entrée permet aux épargnants d’investir progressivement. Le placement s’adaptent à toutes les capacités d’épargne et se démarque d’autre placements immobiliers bien plus chers et souvent moins rentables.

Placer la trésorerie de son entreprise

De plus en plus de chef d’entreprises font le choix de SCPI comme placement de trésorerie,  en effet, la trésorerie excédentaire n’est souvent pas utilisée, l’investir en SCPI permet de généré des revenus supplémentaires.

Une solution est alors à privilégier, il s’agit du démembrement entre la personne physique (l'entrepreneur, le chef d'entreprise, la profession libérale...) qui achète les parts en nue propriété avec une décote, ce qui ne génère ni revenus, ni imposition mais une création de patrimoine et la personne morale (son entreprise, son cabinet, sa SARL, sa SCI, ...) qui fait l’acquisition de l’usufruit des parts et perçoit les loyers imposés à l’impôt sur les sociétés. L’avantage de cette opération est que l’usufruit est amortissable comptablement de façon linéaire, ainsi seuls les rendements supérieurs à l’investissement initial sont soumis à l’impôt.

Ce mode de souscription aux SCPI bénéficie autant à la personne physique qu’à la personne morale, c’est la raison pour laquelle beaucoup de sociétés françaises se tournent vers le placement SCPI pour investir leur trésorerie.

Le cas particulier des expatriés

Pour les expatriés gérer un bien immobilier en direct en France est quasiment impossible, les SCPI leur permettent d‘accéder à la propriété immobilière tout en préparant leur retraite ou leur retour en France. Notre équipe spécialisée pour les non-résidents les accompagne dans la mise en place d’opérations sur-mesure selon leurs objectifs et leurs échéances. ‍ Le placement SCPI est particulièrement pertinent pour ces français expatriés souvent oubliés par les établissements bancaires.

3) Avis sur les avantages d’un placement SCPI

Un accès privilégié au marché immobilier

Les SCPI permettent de devenir propriétaire d’une multitude de biens situés en France ou à l’étranger dont les locataires ont des activités différentes, et ce à partir de quelques milliers d’euros. Des actifs immobiliers souvent difficilement accessibles aux particuliers par leur situation géographique ou leur typologie et plus rentables que l’immobilier locatif aux particuliers en France. Les propriétaires de parts bénéficient de l’expérience et de la connaissance des équipes de gestion des SCPI, spécialistes des différents marchés immobiliers.

Une diversification de patrimoine

Investir la même somme d’argent dans un bien en direct revient à dépendre d’une unique situation géographique et d’un seul locataire. Les vastes parc immobiliers constitués par les SCPI permettent une mutualisation du risque et une forte diversification de patrimoine. Les épargnants qui possèdent des parts de plusieurs SCPI bénéficient des différentes stratégies d’investissement mise en oeuvre par les sociétés de gestion.

L'immobilier sans gestion

Le premier avantage des SCPI est de loin l’absence de gestion pour les détenteurs de parts, la gestion est entièrement assurée par des experts de l’immobiliers, qui s’occupent de trouver et d’acquérir les biens, de gérer les relations avec les locataires et de redistribuer les loyers à tous les associés. Cette gestion 100% déléguée permet d’éviter les contraintes de l’immobiliers en direct, les aléas, les travaux, les défauts de paiement ou squat… elle est l’un des éléments les plus recherchés par les nouveaux acquéreurs de parts de SCPI qui souhaitent un compléments de revenus sans tracas.

Une rentabilité intéressante

Le placement SCPI est peu volatile, les rendements distribués par les SCPI aux associés sont stables et peuvent atteindre 6% par an. Un couple rendement/risque apprécié des investisseurs qui se ruent sur le placement depuis plusieurs années.

La fiscalité favorable des SCPI européennes

Les revenus générés par les SCPI sont soumis à l’imposition sur les revenus fonciers, c’est à dire la tranche marginale d’imposition de l’investisseurs à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux, une fiscalité qui peut s’avérer conséquente pour les personnes dont la tranche marginale est  supérieure ou égale à 30%. Les SCPI européennes offrent une fiscalité avantageuse et permettent une diversification plus importante, il est donc intéressant de les intégrer dans la constitution d’un portefeuille multi-SCPI.

4) Avis sur les SCPI de rendement : le parfait placement anti-inflation

Le placement SCPI est privilégié par les investisseur pour contrer l’inflation, pour 2 raisons, la premières est que l’immobilier est une valeur refuge, la seconde est que les loyers payés par les locataires des parcs immobiliers sont indexés sur l’inflation. Beaucoup de français possèdent d’importantes sommes qui dorment sur leur compte courant, en période d’inflation laisser cet argent sur des comptes non ou peu rémunérateurs revient à perdre de l’argent. Ainsi nos experts conseillent aux épargnants de garder certaines liquidités sur leur comptes bancaires pour faire face aux dépenses du quotidien et d’investir en SCPI le reste de l’argent qui dort pour percevoir un complément de revenu.

Les SCPI constituent finalement l’un des meilleurs placement anti-inflation et nous assistons d’ailleurs à une forte augmentation de la collecte depuis cet été.

5) Avis sur les points forts de la SCPI dans le cadre d’une succession

Les SCPI sont considérées dans le cadre d’une succession comme les biens immobiliers détenus en direct. Néanmoins, leur gros avantage est qu’elles évitent les situations d’indivision entre les héritiers puisque chacun hérite du même nombre de parts et peut alors choisir de continuer à percevoir les loyers ou de revendre les parts pour récupérer le capital.

Les SCPI constituent le placement à privilégier dans le cadre d’une donation, en effet, beaucoup moins contraignantes qu’un immeuble en direct, elles sont éligibles à un certains nombres d’actes notariés. Dans le cadre d’une stratégie d’anticipation successorale, la donation viagère, c’est à dire un démembrement de propriété est généralement mis en place pour favoriser les héritiers.

Exemple :

Jean-Paul a 67 ans, est veuf et est propriétaire de 200 parts de la SCPI Pierval Santé d’une valeur de 200€, il est le père de 2 enfants, auxquels il souhaite faire une donation.

Jean-Paul réalise alors un démembrement viager sur les parts, 100 parts pour chaque enfant.

Le démembrement consiste à donner la nue-propriété des parts aux enfants et a conserver l’usufruit des parts, c’est à dire les loyers.

A l’âge de Jean-Paul l’usufruit vaut 40% du prix des parts, soit : 200 € - 40% = 120 €

Ainsi, seule 60% de la valeur des parts sera considérée dans le cadre de la donation à ses enfants (soit 120 €), et au décès de leur père, ses enfants hériteront bien de la valeur pleine des parts (soit 200€) sans que la différence soit intégrée à la succession et commenceront à percevoir les loyers attachés.

6) Avis sur l'acquisition de SCPI à crédit

Les SCPI sont accessibles à crédit, c’est façon de les acquérir permet d’utiliser l’effet levier du crédit ainsi de réaliser une création de patrimoine et à termes de percevoir des revenus complémentaires.

Le placement SCPI est donc une excellente alternative à l’achat d’un immobilier locatif en direct, puisqu’il permet d’atteindre les mêmes objectifs mais n’engendre aucune gestion.

Mot de l’expert : « Beaucoup de nos clients font le choix d’acquérir des parts de SCPI à crédit en vue de leur retraite, notre service financement sélectionne pour eux la meilleure offre et les accompagne dans la constitution de leur dossier et la sélection des SCPI financées. Selon leurs échéances et leurs besoins de revenus complémentaires à termes, nous choisissons avec eux une durée et un montant financé qui leur permettent d’atteindre leurs objectifs. De belles opérations qui font la différence et permettent d’éviter la baisse de pouvoir d’achat associée à la retraite ».

7) Avis sur les SCPI à haut potentiel

Il existe de très nombreuses SCPI et pour les néophytes, il est souvent difficile de constituer un portefeuille SCPI diversifié. Nos experts ont sélectionné pour vous, leurs SCPI coup de coeur a fort potentiel en cette fin d’année 2022.

Crée en 2021 SCPI Coeur d’Europe est gérée par la société de gestion Sogénial. Sa stratégie d’investissement vise l’acquisition de plusieurs typologies d’actifs situés dans les pays de la zone euro. Après avoir acquis ses premiers actifs à Bruxelles en Belgique, la SCPI convoite le marché Espagnol, des débuts prometteurs pour la SCPI qui souhaite verser pour sa première année un rendement de 5% net de fiscalité étrangère à ces associés. La SCPI Coeur d’Europe est accessible à partir de 5 parts soit 1000 €. Acquérir des parts de la SCPI dont le taux d’occupation est supérieur à 98% permettra aux épargnants selon nos experts, de bénéficier du dynamisme économique des pays européens ainsi que de la fiscalité avantageuse appliquée aux revenus fonciers étrangers.

La SCPI Activimmo lancée par la société de gestion indépendante Alderan est la première SCPI spécialisée dans le domaine de la logistique et du e-commerce un positionnement ambitieux récompensé par un beau développement depuis sa création. Le parc immobilier de la SCPI déjà bien implanté en France se développe aujourd’hui hors de France notamment en Espagne où elle a fait plusieurs acquisitions à Alicante et à Madrid durant le 2ème trimestre 2022. La SCPI Activimmo est accessible à partir de 10 parts soit 6100 € pour toute première souscription et vers des rendements supérieurs à la moyenne du marché, elle représente une aubaine pour diversifier son patrimoine.

La SCPI Novapierre Allemagne 2 créée par la société de gestion Paref est une SCPI investie 100% en Allemagne, elle vise comme typologie d’actifs essentiellement des commerce, un secteur d’activité très dynamique dans la première économie de la zone euros. Le secteur alimentaire répond aux besoins primaires des citoyens, la SCPI constitue donc pour nos expert une belle opportunité pour les investisseurs à la recherche de nouveaux positionnements.

Les SCPI sélectionnées par nos experts sont complémentaires entre elles mais également avec d’autres SCPI performantes comme les incontournables SCPI Corum Eurion, Corum XL et Corum Origin.

8) Avis sur la meilleure plateforme de distribution de SCPI en ligne

Il existe des centaines de SCPI alors pour réaliser la meilleure opération patrimoniale, il est important de bien s’informer. Le meilleur endroit pour tout connaitre des SCPI sont les sites internet des plateformes spécialistes du placement.

L’une d’entre-elles se démarque est permet de bénéficier du meilleur conseil pour investir en SCPI, il s’agit de La Centrale des SCPI. La plateforme met à votre disposition des consultants dédiés et disponibles pour vous accompagner dans la réalisation de d’opérations patrimoniales sur-mesure, selon vos objectifs. Elle propose également un parcours de signature 100% sécurisée et un conseil gratuit accessible à partir d’un numéro dédié aux nouveaux épargnants : 01.44.56.00.23.

On trouve notamment sur le site de La Centrale des SCPI un guide SCPI, les classements des SCPI les plus performantes régulièrement mis à jour qui permettent de s’informer sur les SCPI mais aussi des différentes façons d’y souscrire.