Donation viagère et démembrement viager : quelles SCPI privilégier ?

Investir en SCPI de rendement est réputé pour être une solution pour préparer sa retraite et augmenter son pouvoir d’achat. Saviez-vous que ce placement est également un excellent moyen pour anticiper sa succession ? Une stratégie patrimoniale nommé « démembrement viager de SCPI » permet d’optimiser le montant de donation SCPI. Quelles SCPI privilégier pour ce genre d’opération ? La Centrale des SCPI vous présente les meilleures SCPI à acheter en démembrement viager.

Rappel sur le fonctionnement du démembrement viager en SCPI

Réaliser une donation SCPI viager est une méthode qui permet de séparer une part de SCPI en deux entités distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.  Cette stratégie est recommandée par les experts pour anticiper la succession de ses SCPI. Le démembrement viager des parts de SCPI prend fin au décès d’une des parties.

Lors d’une donation en démembrement viager, l’usufruitier conserve la jouissance et donc touche les loyers issus des parts de SCPI tandis que le nu-propriétaire des parts de SCPI est un héritier de celui-ci. Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire des parts de SCPI récupère sans frais ni charges la pleine propriété.

L’âge de l’usufruitier lors de la donation de SCPI viager détermine la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit. La valeur de la nue-propriété des parts de SCPI est inférieure à celle de la pleine propriété. Cette décote permet de transmettre plus de parts et ainsi d’optimiser les abattements prévus par la loi. Pour rappel, chaque parent peut donner en franchise de droits 100 000 euros à chaque enfant tous les 15 ans. Un couple peut donc transmettre à chacun de ses enfants, 200 000 euros sans droits.

Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Mécaniquement, plus la donation viagère est réalisée toto, plus le démembrement est intéressant fiscalement.

La Centrale des SCPI vous présente le barème fiscal du démembrement viager présent dans article 669 du Code général des impôts :

Classement des SCPI pour effectuer une donation viagère ou un démembrement viager

1. SCPI à acheter pour réaliser une donation viagère ou un démembrement viager  : SCPI Corum XL

Opportuniste, la SCPI Corum XL a distribué à ses associés 5,84% en 2021 et conserve son objectif fort : un TRI de 10% sur 10 ans. De quoi dynamiser votre portefeuille de SCPI ainsi que celui de vos héritiers.

2. SCPI à acheter pour réaliser une donation viagère ou un démembrement viager : SCPI Activimmo

Lancée par Alderan en 2019, la SCPI Activimmo est rapidement devenue la référence des SCPI logistiques. Son parc immobilier composé d’immobilier logistique, d’entrepôts et de locaux d’activités compté 80 baux pour 44 locataires. Le choix de cette stratégie est dû à la forte croissance du commerce en ligne ces dernières années entrainant de nouveaux besoins en matière de logistique du dernier kilomètre.

Cette niche immobilière a permis à la SCPI Activimmo de distribuer une nouvelle fois plus de 6% à ses associés. Réaliser une donation de parts de la SCPI Activimmo permet de faire profiter à vos héritiers d’une thématique d’avenir.

3. SCPI à acheter pour réaliser une donation viagère ou un démembrement viager : SCPI Corum Eurion

Lancée par Corum Asset Management en 2020, la SCPI Corum Eurion est une SCPI qui diversifie ses investissements aux quatre coins de la zone euro. Forte d’une capitalisation de plus de 300 millions d’euros, cette SCPI possède déjà 17 immeubles présents dans 7 pays européens. La qualité des acquisitions permet à cette SCPI une double performance. En effet, en plus d’avoir distribué 6,12% en 2021, son prix de part a augmenté de 2% au premier juillet dernier. Les valeurs d’expertise du 31/12/2022 affichent encore un fort potentiel pour cette SCPI.

Réaliser une donation viagère de la SCPI Corum Eurion permet ainsi d’augmenter ses revenus aujourd’hui tout en léguant un patrimoine de qualité à ses héritiers.

4. SCPI à acheter pour réaliser une donation viagère ou un démembrement viager : SCPI Kyaneos Pierre

Contrairement aux autres SCPI de ce classement des SCPI à acheter pour réaliser une donation viagère qui privilégient l’investissement immobilier tertiaire pour leur parc immobilier. La SCPI Kyaneos Pierre se spécialise quant à elle sur l’immobilier résidentiel. Cette SCPI d’habitation affiche depuis sa création en 2018 une robustesse et une performance soutenue. Avec près de 2000 lots répartis dur 260 immeubles, elle fait partis des SCPI les plus diversifiées du marché.

Avec un rendement de 5,84% en 2021, la SCPI Kyaneos Pierre a régulièrement augmenté le prix de sa part. En effet, à 1000€ à sa création, une part de cette SCPI est aujourd’hui valorisé 1080€, soit une augmentation de 8%. Cela s’explique notamment par les nombreux travaux d’amélioration réalisés par cette SCPI.

5. SCPI à acheter pour réaliser une donation viagère ou un démembrement viager : SCPI Pierval Santé

Gérée par la société de gestion Euryale Asset Management, la SCPI Pierval Santé est spécialisée sur le domaine médico-social et sanitaire. Nous retrouvons ainsi dans son parc immobilier des EHPAD, des cliniques privés, des cabinets médicaux ou encore des laboratoires de recherche. Cela à la fois en France et en Europe. Avec une capitalisation proche de deux milliards d’euros, la SCPI Pierval Santé compte 170 immeubles dans son patrimoine et 729 locataires.

Avec un rendement net de 5,33% et une durée résiduelle moyenne de ses baux de plus de 16 ans, la SCPI Pierval Santé s’inscrit comme un incontournable pour réaliser une donation viagère.

L’univers des SCPI ne s’arrête pas à cette sélection de SCPI. Cependant elle peut servir d’excellente base pour sélectionner les SCPI à donner à ses héritiers. Dans tous les cas, une telle stratégie patrimoniale ne s’élabore pas seul. Il est fortement recommandé de faire appel aux conseils d’experts. Outre le démembrement viager, il existe aussi le démembrement temporaire de propriété, stratégie qui permet de démembrer une part de SCPI sur une durée prédéfinie.

Le service « patrimoine et succession » de La Centrale des SCPI accompagne chaque année des centaines de clients vers la réussite de leur transmission de parts de SCPI. Pour les contacter, vous pouvez visiter la plateforme internet www.centraledesscpi.com ou prendre contact directement avec un professionnel au 01.44.56.00.23.

Article publié le 13 avril 2022

Article publié le 13 avril 2022