« Les SCPI de rendement sont le meilleur placement actuel » l’interview de Lionel Benhamou, associé-fondateur de La Centrale des SCPI

Lionel Benhamou bonjour, j’ai l’impression qu’année après année, le marché des SCPI de rendement est de plus en plus prospère et résilient. Pourquoi d’après vous ?

Bonjour, et merci de m’interroger sur cette question fondamentale. Qu’est ce qui fait que les investisseurs placent chaque année plusieurs milliards d’euros en SCPI ? C’est le fait que la pierre rassure et ne fait pas prendre de risques inconsidérés aux épargnants. Nos clients savent qu’ils sont certains de percevoir leurs dividendes chaque mois ou chaque trimestre. C’est une formidable garantie de mettre du beurre dans les épinards, surtout dans une période d’inflation comme celle que nous vivons actuellement.

Il est désormais acquis que les meilleures SCPI augmentent le pouvoir d’achat de leurs associés. Il n’y a qu’à voir les performances des SCPI gérées par Corum l’Épargne : 11,01 % pour Corum Origin avec la revalorisation de son prix de part, 9,14 % pour Corum XL dans la même configuration et 11,86 % pour Corum Eurion, un record.

Avec de telles performances, les investisseurs plébiscitent les SCPI et c’est pour cela que la collecte 2022 a tourné autour de 10 milliards d’euros. Nous le répétons depuis des années : la capitalisation de 100 milliards d’euros du marché des SCPI est à portée de main. Qui l’aurait cru il y a dix ans ?

Le fait que les loyers soient indexés sur l’inflation est-il la première chose que regardent les investisseurs en SCPI de rendement ?

Les épargnants sont conscients du fait qu’en période d’inflation, les placements à taux fixe (livret A, contrats d’assurance-vie en fonds euros, obligations non-indexées…) sont le meilleur moyen de perdre du pouvoir d’achat. Comme ils sont rationnels, ils se détournent massivement de ce type de produit d’épargne et achètent des SCPI de rendement.

Placer son argent en SCPI de rendement est donc un formidable bouclier contre l’inflation, une inflation qui est la hantise des Français dont certains ont de plus en plus de mal à joindre les deux bouts.

Pourquoi les SCPI de rendement diversifiées sont-elles celles qui ont le plus performé en 2022 ?

Pour mémoire, les SCPI diversifiées ont rapporté en moyenne 5,57 % à leurs associés porteurs de parts l’an dernier. Avec un rendement moyen de 5,45 %, les SCPI logistiques ont préservé de leur côté leur statut de meilleures SCPI thématiques.

Les SCPI diversifiées sont les meilleures SCPI de rendement parce qu’elles mixent plusieurs typologies d’actifs, le plus souvent des bureaux avec des murs de commerces et avec de l’immobilier logistique. Grâce à des cycles immobiliers différents, les SCPI diversifiées permettent à leurs associés de ne pas avoir à se soucier de leur marché sous-jacent puisqu’elles sont toujours gagnantes.

Il importe donc absolument d’investir en SCPI diversifiées ?

À La Centrale des SCPI, nous sommes persuadés que s’il n’y avait qu’une seule SCPI de rendement à acheter, ce serait une SCPI diversifiée et mieux, une SCPI européenne diversifiée. Bien sûr, il est préférable de mixer plusieurs SCPI de rendement afin de mutualiser encore davantage son portefeuille SCPI, notamment des SCPI logistiques et des SCPI santé qui sont des éléments structurants de tout portefeuille SCPI.

Vous venez de nous dire que s’il ne fallait investir que dans une seule SCPI, ce serait dans une SCPI européenne diversifiée. Laquelle d’après vous ?

Sans hésiter, il faudrait commencer par placer son argent dans la SCPI Corum Origin qui a rapporté au moins 6 % net par an depuis sa création en 2012. Aucune autre SCPI de rendement ne peut en dire autant.

Corum Origin a été la première SCPI de rendement à acheter des immeubles en zone euro ; c’est aussi la SCPI la plus diversifiée d’un point de vue géographique avec un parc immobilier implanté dans 13 pays de la zone euro. Avec une capitalisation proche de 2,6 milliards d’euros, Corum Origin est un paquebot insubmersible. Ses plus de 45 000 associés n’ont rien à craindre.

Corum Origin vient ainsi d’acquérir un immeuble dans le centre-ville de Bruxelles, loué au gouvernement flamand, c’est-à-dire par un locataire de premier plan. Avec cet achat, la SCPI Corum Origin a battu son record d’acquisition la plus importante puisqu’elle a déboursé  plus de 170 millions d’euros. Cela démontre sa force de frappe.

Le fait que Corum Origin achète ses immeubles au comptant permet des négociations décisives lorsque les acquéreurs se font rare ou lorsque les vendeurs sont pressés. Ainsi, l’achat de l’immeuble loué à la Communauté Flamande a été acquis sur la base d’un rendement de 8 %.

Est-ce qu’il est intéressant d’acheter des parts de la SCPI Corum Origin en démembrement temporaire de propriété ?

Comme presque toutes les SCPI de rendement, Corum Origin peut être achetée en démembrement et plus particulièrement grâce à l’acquisition de sa nue-propriété. La clé de répartition est favorable aux futurs nus-propriétaires, surtout sur des durées comprises entre cinq et sept ans.

Je rappelle que l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI de rendement est conseillé pour les épargnants dont le taux marginal d’imposition (TMI) est d’au moins 30 %. Comme vous le savez, la nue-propriété de ses parts de SCPI de rendement n’est pas assujettie à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Que diriez-vous à nos lecteurs qui sont encore réticents à placer leur argent en SCPI de rendement ?

Je leur dirais que les SCPI de rendement sont le meilleur placement actuel puisque c’est le produit d’épargne offrant le couple risque/rendement le plus solide. Investir son argent uniquement dans un contrat d’assurance-vie en fonds euros et une erreur patrimoniale puisque son capital est rongé chaque année par l’inflation.

Il ne vous aura pas échappé que l’inflation a été de 6 % au mois de janvier sur les douze derniers mois et que la performance moyenne des contrats d’assurance-vie en fonds euros n’a été qu’autour de 2 %.

Bien sûr, ce ne sont pas toutes les SCPI de rendement qui rapportent plus de 7 % par an. Seules les meilleures SCPI y parviennent. Notre métier consiste à les trouver pour nos clients. C’est un travail de longue haleine mais particulièrement stimulant d’un point de vue intellectuel.

Lionel Benhamou, merci pour votre précieux éclairage sur le marché des SCPI, un marché dans lequel il y a tellement à apprendre et tellement profitable pour les investisseurs.

Merci à vous.

Article publié le 13 février 2023

Article publié le 13 février 2023