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SCPI 8 situations pour investir en SCPI décortiquées

Focus
Mis à jour le 28 octobre 2019

La Centrale des SCPI, plateforme de conseil leader en achat de SCPI vous livre 8 astuces pour acheter vos SCPI dans 8 cas précis.

Depuis plusieurs décennies, l’investissement en SCPI est caractérisé tel le placement d’épargne flexible, s’adaptant facilement à tous les objectifs qu’un client peut rencontrer au fil de l’eau. Du début de la vie active à la transmission du patrimoine, la pierre séduit les Français qui continue à y investir très régulièrement.

L’immobilier représente par ailleurs une grande partie du patrimoine global des Français et reste attractif aux yeux des épargnants selon les derniers chiffres de l’Insee. Cependant, pour la première fois depuis 10 ans, le patrimoine financier des Français recule, notamment la détention du Livret A qui génère un rendement de 0,75% aux épargnants. Autant dire, qu’il vous fait perdre de l’argent, tout comme les assurances vie en fonds en euros ou d’autres contrats d’épargne à taux fixe. La raison ? L’inflation.

En 2019, les SCPI de rendement détrônent le Livret A et les assurances vie pour reprendre la place du placement préféré des Français. L’immobilier sert de bouclier contre la baisse des rendements réels des placements car les loyers sont généralement indexés sur l’inflation et donc augmente avec celle-ci.

Un confort de gestion, une forte mutualisation des risques locatifs, une bonne diversification, peu de frais – le placement immobilier SCPI a tout pour plaire aux épargnants souhaitant investir intelligemment.

De plus, le seul point discutable, la liquidité, a été nettement améliorée avec l’apparition des SCPI à capital variable. Contrairement aux SCPI à capital fixe, dont les parts sont peu liquides, les SCPI à capital variable offrent aux associés la possibilité d’acheter et de revendre leurs parts de SCPI à tout moment.

Aujourd’hui, une allocation stratégique sur cette épargne immobilière devient une obligation.

DANS QUELS CAS INVESTIR EN SCPI ?

Zoom sur 8 situations dans lesquelles une allocation en SCPI semble utile d’après les experts de LA CENTRALE DES SCPI :

1er cas de figure analysé par les experts de La Centrale des SCPI :

SCPI et vente d’un bien immobilier

Je viens de vendre un bien immobilier et je souhaite placer mon capital

Procéder à l’arbitrage d’un bien immobilier locatif dont vous étiez propriétaire depuis une dizaine, voire vingtaine d’années s’avère être une action intelligente. En effet, le patrimoine immobilier a suivi une tendance haussière les 10 ou 20 dernières années, les prix ont donc beaucoup augmentés. Vous pourrez donc revendre votre bien plus cher que ce que vous avez investi et obtenir ainsi plus de loyers.

Pour vous épargner des problèmes locatifs courants (dégradations, vacance locative, gestion fastidieuse, loyers impayés), la SCPI de rendement semble judicieuse. Avec un confort de gestion maximal ainsi qu’une forte diversification géographique et sectorielle, vous pourrez continuer à investir dans l’immobilier et à percevoir votre loyer régulier de manière plus sécurisé.

Visualisez la vidéo et pesez intelligemment les plus et les moins d’un investissement locatif en direct et d’un investissement locatif en SCPI :

2e cas de figure analysé par les experts de La Centrale des SCPI :

SCPI et retraite

J’envisage de partir à la retraite dans 5-10 ans et je souhaite obtenir un complément de retraite futur

Avec les incertitudes liées aux pensions de retraite, tous les épargnants doivent se constituer une rente complémentaire afin de pouvoir conserver leur pouvoir d’achat et de subvenir à leurs besoins.

Investir en SCPI en démembrement temporaire de propriété est la solution idéale : au moment de l’acquisition, vous n’achetez que la nue-propriété des parts de SCPI sur une durée de 5 ou 10 ans, ce qui vous permet d’obtenir une décote sur le prix de part. Ainsi, avec un certain capital, vous pouvez acheter davantage de parts de SCPI.

Pendant la durée du démembrement temporaire de propriété, vous ne percevez pas de loyer (ils sont perçus par l’usufruitier) et ne subissez aucune fiscalité sur vos SCPI (pas d’impôt sur le revenu, pas de CSG-CRDS, pas d’impôt sur la fortune immobilière).

Au terme du démembrement, dans 5 ou 10 ans, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI et donc plus de capital et de loyers à vie.

Cette technique patrimoniale est particulièrement adaptée pour préparer sa retraite car les SCPI en démembrement temporaire de propriété permettent d’obtenir un revenu complémentaire futur.

Une SCPI de rendement est spécialement adaptée à ce montage patrimonial, la SCPI Vendôme Régions, gérée par Norma Capital, offrant une réduction de 24% sur 5 ans sur la valeur de la part. Cette SCPI diversifiée française a pour principale stratégie d’investir dans les régions françaises, dans l’immobilier de petite taille qui s’avère particulièrement rentable. Acheter des parts de la SCPI Vendôme Régions en démembrement temporaire de propriété vous permet de bénéficier de toutes les revalorisations de prix de parts à venir, de ne pas vous créer de fiscalité supplémentaire et de profiter d’un rendement compétitif au terme du démembrement temporaire de propriété (5,96% en 2017).

3e cas de figure analysé par les experts de La Centrale des SCPI :

SCPI et jeunes investisseurs

Je suis jeune et je souhaite investir dans l’immobilier avec un capital de

2 000 euros

Le ticket d’investissement dans une SCPI est relativement faible, notamment si on le compare à l’achat d’un appartement ou d’une maison. A partir de quelques centaines d’euros, tout le monde peut investir dans les SCPI de rendement, ce qui en fait le placement idéal pour les jeunes investisseurs.

Deux options, proposées par la société de gestion Corum Asset Management pour ses SCPI Corum Origin et Corum XL, sont particulièrement pertinentes :

  • Le réinvestissent des dividendes : au lieu de percevoir votre loyer mensuel, vous avez la possibilité de le réinvestir automatiquement et acquérir ainsi de nouvelles parts chaque mois.
  • Plan Epargne Immobilier : vous pouvez opter pour un prélèvement automatique de 50 euros minimum, à la fréquence souhaitée (mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle), qui vous permet d’acquérir de nouvelles parts à chaque fois.

Constituez-vous un patrimoine immobilier à votre rythme et en fonction de vos moyens. L’achat de parts de SCPI au comptant vous génère un complément de revenu immédiat et augmente votre capacité d’emprunt pour un futur investissement en SCPI à crédit.

4e cas de figure analysé par les experts de La Centrale des SCPI :

SCPI et crédit immobilier

Je souhaite me constituer un patrimoine immobilier important en recourant à un prêt

Recourir à un prêt immobilier vous permet d’investir en SCPI une somme beaucoup plus importante que celle vous êtes en mesure d’investir actuellement avec vos liquidités, dans l’objectif de vous constituer un patrimoine conséquent et un revenu complémentaire futur.

Pendant la durée du prêt, les loyers de la SCPI vous servent à rembourser votre mensualité avec un léger effort mensuel d’épargne (de l’ordre de 100 à 150 euros en fonction du montant à investir).

La totalité des intérêts, des assurances et des frais liés à votre investissement en SCPI à crédit sont à 100% déductibles de vos revenus, ce qui a pour finalité une optimisation fiscale. Pour obtenir un financement pour l’achat de SCPI, il ne faut pas hésiter à passer par un intermédiaire comme LA CENTRALE DES SCPI (www.centraledesscpi.com ) ou Direct SCPI (www.directscpi.com) qui offrent un service complet aux clients, sans payer plus cher.

Comme nous l’indique Gabriela Kockova, consultante au sein du premier distribuer de SCPI en ligne LA CENTRALE DES SCPI : « Le meilleur crédit SCPI n’est pas celui avec le meilleur taux, c’est celui qui vous permet d’acquérir les SCPI de votre choix. »

5e cas de figure analysé par les experts de La Centrale des SCPI :

SCPI et héritage

Je viens de récupérer un héritage et je ne sais pas où le placer

Dans ces moments difficiles, on n’a souvent pas la tête à réfléchir au placement qu’on va réaliser avec le capital hérité. La décision d’investir en SCPI doit donc être un réflexe intelligent.

Investir l’héritage perçu sur les SCPI de rendement vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier et d’obtenir un complément de revenu ou de retraite. Afin de ne pas alourdir votre fiscalité, la solution se cache dans les SCPI européennes qui offrent une fiscalité plus avantageuse aux associés (impôt payé à la source par la société de gestion, pas de CSG-CRDS). Ainsi, vous obtenez un revenu complémentaire pour vous ou vos enfants.

Vous pouvez ensuite transmettre à votre tour les parts de SCPI à vos héritiers. L’optimisation des droits de succession est possible grâce au démembrement viager de propriété des parts de SCPI. Cela consiste à transmettre dès que possible la nue-propriété des parts de SCPI à vos enfants ou petits-enfants et à conserver l’usufruit à vie. Au moment de la succession, vos héritiers récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI, le capital et les loyers.

6e cas de figure analysé par les experts de La Centrale des SCPI :

SCPI et trésorerie

Je suis un professionnel et je souhaite placer ma trésorerie d’entreprise

Pour un professionnel, faire fructifier sa trésorerie excédentaire est une problématique courante. En 2019, les comptes à terme n’apportent plus rien, ce qui oblige les professionnels de revoir leur stratégie d’investissement de l’excédent de trésorerie. Les SCPI de rendement semblent être une solution qui vaut le coup et notamment l’achat de l’usufruit des parts de SCPI.

Comment cela fonctionne ?

En moyenne, l’usufruit vaut seulement 20% de la valeur de la part pour un démembrement de 5 ans et 34% de la valeur de la part pour un démembrement de 10 ans. Ainsi, avec un capital donné, le professionnel peut acquérir l’usufruit d’un nombre de parts plus important que s’il achetait ces parts de SCPI en pleine propriété.

Son revenu sera plus important : pendant la durée du démembrement, le loyer de l’usufruitier est calculé sur la valeur en pleine propriété et non sur le montant investi, soit sur un capital beaucoup plus conséquent !

A titre d’illustration, les consultants de LA CENTRALE DES SCPI recommandent particulièrement d’investir dans la SCPI Pierval Santé, qui offre une clé de répartition de 20% pour l’usufruit et 80% pour la nue-propriété de parts de SCPI sur 5 ans. Son prix de part est de 1 000 euros en pleine propriété, mais le professionnel paie seulement 20%, soit 200 euros pour acquérir l’usufruit d’une part de SCPI Pierval Santé. Cependant, son rendement prévisionnel de 5,05% (en 2017) est calculé sur la valeur en pleine propriété, soit sur les 1 000 euros pendant toute la durée du démembrement. Avec un capital de 1000 euros, le professionnel peut acquérir 5 parts en usufruit, ce qui va lui permettre d’obtenir un rendement plus conséquent.

Si le placement de trésorerie sur les SCPI de rendement est réalisé intelligemment, cela a pour finalité une augmentation des recettes de la société. Il est également possible d’optimiser la fiscalité de la structure en achetant des parts des SCPI européennes comme Corum Origin, Novapierre Allemagne ou Atream Hôtels.

7e cas de figure analysé par les experts de La Centrale des SCPI :

SCPI et indemnités

Je souhaite investir mes indemnités de licenciement

Sur le point de quitter votre entreprise, vous venez de récupérer vos indemnités de licenciement et vous souhaitez faire fructifier ce capital ? Il n’existe pas de meilleure solution pour vous générer un revenu complémentaire sans aucun souci de gestion que la SCPI de rendement. En plaçant vos indemnités de licenciement sur les SCPI, vous vous constituez votre propre rémunération, indépendamment de votre activité professionnelle. En fonction du capital à investir, vous pouvez mixer deux, trois, quatre ou cinq SCPI différentes pour vous constituer un parc locatif équilibré, diversifié et mutualisé. La principale règle de l’immobilier SCPI consiste à investir sur une SCPI européenne pour diversifier au niveau géographique, sur une SCPI française pour profiter de la qualité de l’immobilier français et une SCPI médicale pour diversifier sur un besoin sociétal.

« Grâce aux SCPI, les particuliers peuvent diversifier, mutualiser leurs investissements locatifs sur des patrimoines des SCPI valant plusieurs milliards d’euros et se décharger de la gestion locative. Sans les SCPI, ils seraient contraints de prendre des risques inutiles liés à la location tels que vacance locative, loyers impayés, dégradations ou travaux. » compare les pours et les contres de l’immobilier Gabriela Kockova, consultante à LA CENTRALE DES SCPI.

8e cas de figure analysé par les experts de La Centrale des SCPI :

SCPI pour vos enfants

Je suis jeune parent et je souhaite assurer l’avenir de mon enfant

A la naissance d’un enfant, il est coutume en France de lui ouvrir un Livret A et d’y verser une petite somme chaque année, afin qu’il ait quelques économies à sa disposition à ses 18 ans. Mais pourquoi se limiter à un Livret A qui rapporte 0,75% alors que vous pouvez parfaitement lui acheter des parts de SCPI dont le rendement tourne autour de 6% net en 2017 pour les meilleures SCPI ? Il vous faut uniquement un RIB à son nom, ce qui peut être fait en un rendez-vous avec votre conseiller bancaire habituel.

Ensuite, vous pouvez lui offrir des parts de SCPI pour son anniversaire, pour Noël ou pour son obtention de son diplôme. A sa majorité, il aura ainsi un capital constitué mais aussi des revenus immobiliers générés par les SCPI de rendement.

Quelles sont les SCPI les plus adaptées pour acheter à un enfant ?

Les consultants de LA CENTRALE DES SCPI recommandent principalement les SCPI Epargne Pierre et Corum XL, gérées respectivement par Voisin et Corum Asset Management, car leurs prix de part restent accessibles aux jeunes parents avec beaucoup de dépenses au moment de la naissance. Au lieu d’acheter des tonnes de jouets, placez 205 euros sur la SCPI Epargne Pierre et 189 euros sur la SCPI Corum XL afin d’offrir un avenir serein à votre enfant.

Pour acheter de l’immobilier en parts de SCPI 8 situations évoquées ne constituent pas une liste exhaustive, mais représentent parfaitement le large éventail de solutions immobilières qui s’offrent aux clients particuliers et professionnels.

Et vous, quelle est votre situation ? Demandez gratuitement aux experts de La Centrale des SCPI d’analyser vos besoins !

Parmi près de 180 SCPI disponibles à LA CENTRALE DES SCPI (www.centraledesscpi.com), les coachs immobiliers de ce comparateur digital de SCPI trouveront sans doute la solution à votre propre problématique. Retraite, enfants, changement personnel ou professionnels…quelle que soit votre préoccupation, les SCPI de rendement sont un placement immobilier flexible et personnalisable. Contactez dès aujourd’hui votre coach immobilier au 01 44 56 00 23 ou venez le rencontrer directement dans l’unique boutique dédiée à 100% au placement immobilier en SCPI en France, au 15 rue Saint Roch dans le premier arrondissement à Paris pour obtenir des meilleurs conseils sur mesure. Gratuitement et sans engagement, cette rencontre vous permettra de comprendre le fonctionnement des SCPI mais aussi d’obtenir une solution adaptée à votre problématique.

Article publié le 12 décembre 2018

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