Baisse des SCPI : le décryptage des experts

Il n’aura pas échappé aux observateurs que la crise immobilière a eu un impact sur certaines SCPI. Si en mars, une première baisse isolée avait été annoncée par AEW, c’est à partir de juillet qu’a eu véritablement lieu le gros des baisses de SCPI. Dans le courant de l’été 2023, ce sont ainsi 21 SCPI qui ont revu leur prix de part à la baisse. La récente annonce de deux baisses supplémentaires est l’occasion de revenir sur ce phénomène.

Pourquoi certaines SCPI baissent-elles leur prix de part ? Faut-il s’inquiéter de ces baisses de SCPI ? Nous pensons qu’un tel sujet mérite une analyse approfondie.

Pourquoi certaines SCPI baissent ?

Pour comprendre la baisse, attardons-nous un instant sur la crise immobilière actuelle avant de comprendre pourquoi elle affecte certaines SCPI.

1/ Le retour de l’inflation : la genèse d’une crise immobilière

Les politiques de soutien à l’économie durant la période « Covid » ont conduit à injecter des sommes considérables d’argent dans le système monétaire mondial. L’un des effets collatéraux a été le retour de l’inflation.

Face à cette flambée inédite de l’inflation, les banques centrales comme la Banque Centrale Européenne (BCE) ont durci leurs politiques monétaires en mettant fin à une longue période « d’argent gratuit ». En un an, la BCE a ainsi remonté ses taux directeurs neuf fois ! La neuvième hausse de taux devrait être la dernière si l’on se fie aux déclarations de la présidente de la BCE.

Cette hausse rapide des taux a engendré un « repricing » de certains actifs immobiliers et tout particulièrement des bureaux.

2/ Pourquoi cette crise immobilière fait baisser certaines SCPI ?

Le prix d’une SCPI évolue en fonction de la valeur de l’immobilier qu’elle possède. En toute logique, si cet immobilier connait un changement de valeur, le prix de la SCPI doit être ajusté.

La règle est simple et l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) y veille : le prix d’une SCPI doit rester dans une fourchette de +10% ou -10% par rapport à la valeur de son patrimoine. La valeur de référence du patrimoine est appelée la valeur de reconstitution.

En temps normal, cette valeur est révisée chaque année au 31/12 de l’année. Cependant, face à la crise l’AMF a décidé de demander aux sociétés de gestion de faire un bilan à mi-année en juin. À partir de là, certains acteurs ont décidé de ré-ajuster le prix de leurs SCPI.

Quelles sont les SCPI qui baissent leur prix ?

Le premier acteur à avoir dégainé est Amundi Immobilier, rapidement suivi par AEW, BNP Paribas REIM, Primonial REIM ou encore Perial et Fiducial. Le dernier en date est Sofidy.

Voici la liste des SCPI touchées par ce phénomène :

Est-ce qu’il y a un mouvement de baisse généralisé des SCPI ?

23 SCPI ont réajusté leur prix de part à la baisse en 2023. Cela correspond à 10,6 % du marché des SCPI.

On peut donc affirmer que plus de 89% des SCPI n’ont pas ré-ajusté leur prix de part à la baisse.

De plus, 10 SCPI ont réajusté leur prix de part à la hausse en 2023. Cela correspond à 4,6% du marché.

Sur les 23 SCPI qui ont baissé, 15 appartiennent à directement ou indirectement à des groupes bancaires, soit 65% des SCPI qui ont baissé.

Sur les 23 SCPI qui ont baissé, 17 possèdent une forte dominante de bureaux dans leur patrimoine, soit 74% des SCPI qui ont baissé.

L’enseignement rassurant est donc que les SCPI qui suivent une stratégie diversifiée ou thématique en dehors du bureau sont hors de cause. Il n’y a donc pas un mouvement de baisse généralisé et les chiffres mis en perspective ne donnent pas de raison de paniquer.

Que faire si on a des SCPI qui ont baissé ?

Si vous possédez des SCPI qui ont baissé, le pire à faire est de paniquer. Mieux vaut faire le dos rond et attendre.

Comme le souligne le magazine Le Particulier: « Il n’y a pas de risques sur la distribution de revenus qui sera lissée par la société de gestion. Les loyers ne vont pas être divisés par deux du jour au lendemain », rassure Serge Blanc, épargnant en SCPI depuis 1975 et membre de plusieurs conseils de surveillance de ces sociétés.

Pourquoi certaines SCPI ne semblent pas affectées par la baisse ?

Il faut distinguer deux types de SCPI : celles qui font preuve de résilience face à la crise immobilière et celles qui profitent de la crise immobilière.

Celles qui font preuve de résilience sont les SCPI qui ne baissent pas leur prix de part car elles ont su adopter depuis plusieurs années une stratégie diversifiée d’un point de vue sectoriel et/ou géographique. Elles passent plus ou moins au travers de la crise, leurs valorisations de patrimoine restent dans la fourchette qui fait que le prix de part ne bougera pas. Sur ces SCPI, notons que certaines voient leurs loyers un peu augmenter en raison des indexations des baux commerciaux sur l’inflation.

Exemple de SCPI résilientes face à la crise immobilière : la SCPI Epargne Pierre ou encore la SCPI Vendôme Régions

À côté de ces SCPI, il y a même une catégorie qui profite de cette crise. Ce sont les jeunes SCPI qui se constituent aujourd’hui à bas coût un patrimoine très rentable. Il n’est pas rare que le marché immobilier offre aujourd’hui des immeubles avec des rendements historiquement très élevés : 8, 9 ou 10% ! En constituant leur patrimoine aujourd’hui, ces jeunes SCPI qui n’ont pas d’anciens immeubles en stocks pourront afficher de très beaux rendements dans les années à venir !

Exemple de SCPI qui profitent de la crise immobilière : la SCPI Remake Live ou encore la SCPI Corum Eurion

Que va-t-il se passer en 2024 sur les valeurs des SCPI ?

Personne ne le sait bien évidemment mais quelques éléments laissent penser que la situation actuelle pourrait changer considérablement d’ici quelques mois.

Depuis novembre, les taux d’emprunts des États de la zone euro ont diminué. Pourquoi ? Tout simplement car la Banque Centrale Européenne a mis en pause sa politique de hausse des taux. Les dernières statistiques sur l’inflation montrent qu’elle est en très net recul sur l’ensemble de la zone euro. Dès lors, si les économistes tablaient sur des premières baisses de taux en juin 2024, certains commencent à penser qu’elles pourraient intervenir dès mars 2024.

Une baisse des taux même minime conduirait mécaniquement à une hausse des valeurs de l’immobilier. Il apparaît donc très probable que le point bas du cycle immobilier pourrait être atteint aujourd’hui. C’est en tout cas quasiment certain sur l’immobilier de bureaux et tertiaire.

Ainsi, si certaines SCPI pourraient encore réajuster très à la marge leur prix, la vague de baisses est passée et que le temps de faire des bonnes affaires est venu. Les gérants des sociétés de gestion l’ont bien compris et ceux qui collectent des capitaux achètent des actifs à des taux de rendement jamais vus depuis des années.

Le premier à avoir dégainé est Corum sur Corum Origin avec une acquisition à plus de 10% aux Pays-Bas mais de nombreuses sociétés de gestion s’engouffrent dans la brèche pour rafler le maximum d’acquisitions possibles avant que la fenêtre de tir ne se referme.

Toutes les acquisitions réalisées dans la période actuelle sont potentiellement constitutives de plus-values futures.

À nos yeux, deux hypothèses sont donc possibles pour 2024 :

Hypothèse 1: Le statut quo avec un niveau de taux élevés qui pourraient légèrement baisser : cela profiterait toujours aux SCPI jeunes et aux résilientes sans créer de nouvelles baisses des SCPI.

Hypothèse 2: Une baisse de taux prématurée : cela pourrait entraîner une augmentation de hausses de prix de parts et écarter les risques de baisses

En conclusion, nous nous attendons selon toute vraisemblance, à une hausse moyenne du rendement des SCPI en 2023 mais également en 2024. La crise actuelle semble un moyen de valoriser le travail de sélection des SCPI pour choisir les plus résilientes. Si pendant longtemps les taux bas ont permis de masquer des stratégies parfois peu performantes, les épargnants peuvent aujourd’hui toucher un vrai supplément de rémunération en choisissant des bonnes SCPI !