Comment payer moins d’impôts grâce aux SCPI de rendement ?

Depuis près de 60 ans, la SCPI est devenue un incontournable du patrimoine grâce à ses rendements compétitifs et réguliers, mais la fiscalité inhérente peut facilement diviser sa performance par deux. L’imposition de la SCPI correspond à celle d’un bien immobilier locatif classique, c’est-à-dire au Taux Marginal d’Imposition (TMI) auquel se rajoutent les prélèvements sociaux de 17.2% et potentiellement l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Toutefois, il est possible d’acheter des SCPI de rendement sans générer aucune fiscalité, grâce au démembrement temporaire de propriété. Découvrez les astuces des professionnels pour payer moins d’impôts grâce aux SCPI de rendement.

Un large panel des placements d’épargne est mis à disposition des Français pour investir leur argent, toutefois les investissements immobiliers, et notamment les SCPI de rendement, occupent une place de choix dans les cœurs des Français.

Les Français qualifient la SCPI de rendement de placement idéal pour investir leurs liquidités dans l’objectif de préparer leur retraite, et ce pour plusieurs raisons :

Premièrement, la SCPI est un placement immobilier, adossé directement à la pierre, et donc solide, durable et stable sur le long terme.

Deuxièmement, la SCPI est un investissement rentable, pouvant générer des performances jusqu’à 6% net.

Troisièmement, la SCPI n’impose aucune contrainte de gestion, le parc immobilier étant intégralement gérée par une société de gestion.

Quatrièmement, la SCPI offre une forte diversification et une bonne mutualisation des risques locatifs, renforçant ainsi la sécurité de capital.

Mais pour de nombreux foyers, l’impact fiscal peut être significatif, comme l’indique Véronique Baron, manager au sein de La Centrale des SCPI, première fintech dédiée à l’achat de parts de SCPI :

« Prenons l’exemple d’un couple de pré-retraités, imposés à un TMI de 30%. En achetant 200 000 euros de parts de SCPI, ils obtiendront un complément de revenu de 9000 euros par an sur la base du rendement moyen de 4.50% net en 2019. Or, après imposition, il leur restera 4752 euros, un complément de retraite confortable mais qui peut être optimisé. »

La question que l’on se pose alors : Comment alors acheter des parts de SCPI sans alourdir sa fiscalité ?

1- Optez pour l’achat des SCPI en démembrement temporaire

Longtemps réservé aux contribuables lourdement fiscalisés, le démembrement temporaire de propriété est devenu l’arme secrète des conseillers en gestion de patrimoine pour permettre à leurs clients de payer moins d’impôt tout en profitant des performances de l’immobilier.

Le démembrement temporaire de propriété adapté à la SCPI de rendement permet aux épargnants, personnes physiques d’acheter uniquement la nue-propriété et de bénéficier d’une réduction sur le prix de la part. Cette réduction varie selon la durée de démembrement, qui lui peut aller de 3 à 20 ans. A titre d’exemple, pour un achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété sur 5 ans, l’épargnant bénéficie d’une réduction d’environ 20 à 24% sur le prix de la part.

En achetant des parts de SCPI en nue-propriété temporaire, l’épargnant renonce aux loyers générés par la SCPI sur la durée choisie : ces derniers reviennent à l’usufruitier, généralement une personne morale qui effectue un placement de trésorerie sur du court – moyen terme.

L’absence de loyers engendre une absence d’imposition : en effet, le nu-propriétaire de SCPI n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux. Mieux encore, la nue-propriété des parts de SCPI sort même de l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Au terme du démembrement temporaire de propriété, l’épargnant récupère la pleine propriété des parts de SCPI, et par voie de conséquence plus de capital et plus de loyers à vie.

Reprenons l’exemple de Véronique Baron de La Centrale des SCPI, notre experte de l’achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété : « Si notre couple de pré-retraités avait acheté leurs parts de SCPI en nue-propriété sur 5 ans, il aurait bénéficié d’une réduction sur le prix initial d’environ 20%. Cet achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété leur aurait généré un rendement de 4.56% par un sur 5 ans, sans avoir des impôts à payer. Le couple aurait ensuite récupéré un capital global de 250 000 euros et un loyer annuel net de 11250 euros. Plus l’épargnant est imposé, plus la différence entre les deux possibilités d’investissement en pleine propriété et en nue-propriété est flagrante. »

2- Optimisez votre fiscalité grâce aux SCPI européennes

Alors que le démembrement temporaire de propriété vous oblige à renoncer aux loyers de la SCPI pour supprimer toute fiscalité liée à votre investissement, il existe une autre méthode pour optimiser votre fiscalité, tout en bénéficiant des revenus complémentaires réguliers générés par les SCPI.

On parle ici d’une catégorie bien précise des SCPI de rendement, celle des SCPI européennes. Comme toute autre catégorie de SCPI, les SPCI européennes achètent de l’immobilier tertiaire pour le louer à des entreprises. Les immeubles des SCPI européennes sont situés à l’étranger, au sein de la zone euro ou même en dehors de celle-ci.

Quel est l’avantage des SCPI européennes en termes de fiscalité ?

Les loyers générés par les SCPI européennes sont versés aux associés porteurs de parts nets de fiscalité étrangère. En France, ces revenus complémentaires bénéficient des mécanismes de neutralisation et sont par exemple totalement exempts des prélèvements sociaux de 17.2%.

Ainsi, en souscrivant aux SCPI européennes, vous préservez votre rendement et vous diversifiez fortement votre épargne grâce aux immeubles situés dans toute l’Europe.

3- Zoom sur les meilleures SCPI à acheter pour alléger son imposition

La sélection des SCPI doit se faire de manière minutieuse, en accompagnement avec un expert spécialisé, comme ceux de La Centrale des SCPI, joignable au 01 44 56 00 23, afin d’obtenir une allocation personnalisée et pertinente.

Nous avons demandé à La Centrale des SCPI de nous partager ses conseils pour un investissement immobilier digital en SCPI en démembrement temporaire de propriété ou en SCPI européennes. Voici quelques SCPI de rendement à garder en tête :

Certaines SCPI de rendement sont totalement investies à l’étranger à l’image de la SCPI Eurion, la petite dernière du groupe Corum Asset Management qui investit pour le moment exclusivement en Irlande. A terme, elle prévoit de diversifier ses investissements immobiliers sur toute la zone euro. La SCPI Eurion a récemment acquis un immeuble de bureaux, près de Dublin, loué à Google. Grâce à sa thématique européenne, elle s’inscrit parfaitement dans une stratégie de diversification patrimoniale.

D’autres SCPI optent pour une diversification entre la France et l’étranger. C’est par exemple le cas de la SCPI Pierval Santé se distingue également par con caractère socialement engagé. Il s’agit d’une SCPI Santé qui diversifie ses investissements immobiliers sur 4 pays européens : la France, l’Allemagne, le Portugal et l’Irlande. Avec sa capitalisation de plus de 1 milliards d’euros au 1er trimestre 2020, la SCPI Pierval Santé constitue une base solide pour votre achat en nue-propriété sur 5 ou 10 ans.

Il existe également des SCPI purement françaises, comme la SCPI Activimmo ou la SCPI Epargne Pierre. La SCPI Activimmo est une SCPI logistique et E-commerce, qui a vu jour en fin d’année 2019. Elle répond à la problématique des géants du E-commerce d’assurer la logistique du dernier kilomètre, en raison du nombre croissant des commandes en ligne. La SCPI Epargne Pierre, quant à elle, se montre très polyvalente et diversifie ses acquisitions immobilières dans toutes les régions françaises et sur toutes les typologies d’actifs.

Pour la dernière citée, partons en dehors de la zone euro : au Royaume-Uni, en Pologne ou encore en Norvège. Les connaisseurs auront deviné qu’il s’agit de la SCPI Corum XL, gérée par Corum Asset Management. La SCPI Corum XL offre à ses associés une riche diversification géographique et sectorielle, mais également un rendement compétitif de 6.26% net en 2019.

L’investissement immobilier digital en parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété permet non seulement supprimer toute sa fiscalité sur la durée choisie, mais il apparaît également comme un outil de préparation de retraite optimal.

En effet, dans le contexte actuel en France où les systèmes de retraite traversent une phase de réorganisation totale, il est primordial de s’assurer un revenu complémentaire indépendamment des mesures proposées par le gouvernement.

Grâce aux SCPI en nue-propriété, les pré-retraités ou les retraités obtiennent un complément de retraite futur, sans alourdir sa fiscalité actuelle, et qui peut être optimisé grâce à l’achat des SCPI européenne.

« Les épargnants ayant goûté au démembrement temporaire de propriété en redemandent car ce montage patrimonial allie les avantages de l’immobilier, comme le revenu complémentaire et les performances durables, à une fiscalité douce, voire nulle pendant toute la durée du démembrement. La Centrale des SCPI, joignable au 01 44 56 00 23, conseille et accompagne gratuitement ses clients dans leur investissement immobilier digital en démembrement temporaire de propriété. » indique Lionel Benhamou, associé fondateur de La Centrale des SCPI, première plateforme dédiée entre autres à l’achat des SCPI en démembrement temporaire de propriété.