« Face à la hausse de l’inflation, il est très important d’investir son argent en SCPI de rendement », l’interview de Gregorie Moulinier, fondateur-associé de La Centrale des SCPI

Gregorie Moulinier, bonjour, vous êtes le spécialiste des données économiques de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com) et une question taraude nos lecteurs : l’inflation est-elle partie pour durer en France et dans le monde ?

Grégorie Moulinier: Bonjour, et merci de m’interroger sur la question de la résurgence de l’inflation qui a fait son grand retour dans le débat national et international. Je n’ai pas de boule de cristal mais oui, l’inflation est partie pour durer, que ce soit dans le monde et en France, le pays qui nous intéresse. L’inflation risque même de s’accentuer à la rentrée et l’an prochain. Les causes en sont multiples et connues : augmentation du prix de l’énergie, des matières premières et de l’alimentation mais aussi, de plus en plus celle des salaires avec un effet auto-entretenu.

La hausse de l’inflation va donc avoir des effets certes, sur la demande, mais aussi sur les taux d’intérêt. C’est pour cela que nous invitons nos clients qui le peuvent à acheter leurs parts de SCPI de rendement à crédit, et bien évidemment avec des taux d’emprunt à taux fixe, pour leur permettre de réduire le poids relatif de l'emprunt. De manière générale, face à la hausse de l’inflation, il est très important d’investir son argent en SCPI de rendement.

Il est vrai qu’acheter ses parts de SCPI de rendement à crédit a toujours été porteur et c’est encore plus le cas aujourd’hui. Faut-il donc immédiatement liquider son contrat d’assurance-vie en fonds euros ?

Grégorie Moulinier: Tout dépend de la situation patrimoniale des intéressés. Par exemple, l’une de nos clientes qui n’a pas d’enfant n’a pas hésité à clôturer son contrat d’assurance-vie en fonds euros parce qu’elle ne sera pas concernée par la transmission de son patrimoine à ses enfants. Il est, en toute état de cause, préférable de ne plus épargner sur son contrat d’assurance-vie en fonds euros et d’en demander un rachat partiel en une ou plusieurs fois sans peut-être le clôturer définitivement pour en conserver l’antériorité.

Nous ne dirons jamais assez que les contrats d’assurance-vie en fonds euros sont composés à au moins 80 % d’obligations d’État, obligations qui sont, pour l’immense majorité, souscrites à taux fixe. Comme, selon l’estimation provisoire de l’Insee, les prix à la consommation ont augmenté de 4,5 % en mars sur un an et que le rendement moyen des contrats d’assurance-vie en fonds euros n’a été que de 1,1 % en 2021, il est facile de comprendre que les épargnants perdent du pouvoir d’achat.

Voilà pourquoi il est fondamental de ne plus placer son argent sur des contrats d’assurance-vie en fonds euros et de procéder a minima à des rachats partiels, voire les clôturer définitivement dans certains cas à la suite d’un bilan patrimonial.

C’est donc pour cela que vous incitez les épargnants à placer leur argent en parts de SCPI de rendement ?

Grégorie Moulinier: Effectivement, il ne faut pas hésiter à placer autour de 20 % de son patrimoine en SCPI de rendement. Ce pourcentage est raisonnable et permet d’augmenter à la fois son pouvoir d’achat et son patrimoine. N’oublions pas que les meilleures SCPI rapportent autour de 6 % nets par an. Cette performance est donc encore supérieure à la hausse de l’inflation précitée. Je crains que nous n’ayons plus une hausse des prix inférieure à 2 % avant longtemps comme cela était le cas pendant de nombreuses années. L’inflation est donc en train de devenir un phénomène structurel et non conjoncturel. Il va donc falloir vivre avec tous les désagréments que cela induit même s’il est possible de ne pas les subir outre mesure.

Bien sûr, il est préférable d’investir en SCPI de rendement que sur un contrat d’assurance-vie en fonds euros mais encore faut-il mettre en portefeuille les meilleures SCPI. Cela constitue la pierre angulaire de notre activité. Nous monitorons en effet toutes les SCPI en permanence afin de connaître leur actualités, notamment leurs achats et leurs ventes d’immeubles et déterminer le moment opportun pour acheter ses SCPI de rendement.

Les sociétés de gestion consacrent donc une partie non-négligeable de leur temps à effectuer de l’asset management ?

Grégorie Moulinier: Oui, c’est même le b.a.-ba de leur activité. Corum Asset Management qui est l’une des très grandes réussites du monde des SCPI n’hésite ainsi pas à remanier les portefeuilles de ses SCPI, notamment ceux de la SCPI Corum Origin et la SCPI Corum XL. S’agissant de la SCPI Corum Eurion, celle-ci est encore trop jeune pour procéder à des arbitrages. Corum Asset Management se fonde notamment sur la notion de cycle immobilier pour décider s’il est temps de céder tel ou tel immeuble avec une plus-value à la clé.

Comme Corum Asset Management verse aux associés de ses SCPI le montant de la plus-value générée par la vente de leurs actifs, il s’en suit la possibilité pour ces investisseurs de profiter de cet argent ou de le réinvestir. Seuls des professionnels des SCPI peuvent concrétiser ces objectifs d’asset management, notamment grâce à leurs réseaux.

Quelles SCPI de rendement conseillez-vous dans la période actuelle ?

Grégorie Moulinier: Nous conseillons, outre les SCPI Corum Asset Management, de mixer au moins trois SCPI de rendement, la SCPI Pierval Santé, la SCPI Activimmo et la SCPI Kyaneos Pierre. Ces trois SCPI couvrent un large spectre : l’immobilier de la santé pour Pierval Santé, l’immobilier logistique pour Activimmo et l’immobilier résidentiel pour Kyaneos Pierre.

La SCPI Pierval Santé est une SCPI de fond de portefeuille, la SCPI Activimmo est encore une jeune SCPI qui constitue rapidement son parc immobilier et la SCPI Kyaneos Pierre permet de mutualiser son immobilier résidentiel sans la moindre contrainte de gestion. Il existe toutefois d’autres SCPI de rendement que nous conseillons à nos clients puisque nous réalisons des portefeuilles SCPI sur-mesure. Il ne faut donc pas hésiter à nous contacter pour toute demande d’information.

Gregorie Moulinier, merci pour votre éclairage qui démontre que les SCPI de rendement doivent faire partie de tout patrimoine équilibré afin de profiter de leurs qualités et de leurs performances, ce qui est fondamental au cours de la période actuelle.

Grégorie Moulinier: Merci à vous.