Investir en SCPI : le bon plan immobilier pour 2024

En 2024, le paysage de l'investissement immobilier se transforme, marquant l'ère des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) comme une opportunité d'investissement phare. Avec une collecte brute impressionnante de 7,7 milliards d'euros en 2023, les SCPI se démarquent par leur rendement attractif et leur gestion simplifiée, offrant une alternative séduisante à l'investissement immobilier traditionnel. Que vous soyez novice ou investisseur aguerri, ce guide complet sur les SCPI en 2024 vous dévoilera pourquoi ce placement est devenu incontournable pour diversifier votre portefeuille, réduire les risques et générer des revenus stables. Découvrez tout ce qu'il faut savoir pour investir avec succès dans les SCPI, le placement étoile de l'année, et transformer votre approche de l'investissement immobilier.

En 2023, la collecte brute des SCPI a atteint 7,7 milliards d’euros.

C’est le montant gigantesque des investissements dans les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier réalisé par les épargnants.

Ce chiffre spectaculaire traduit l’attractivité de ce placement au rendement canon (7.79% de rendement par exemple pour la SCPI Remake Live en 2023).

Vous souhaitez investir en immobilier mais vous craignez l’achat d’un appartement et sa ribambelle de problèmes (loyers impayés, taxe foncière élevée, dégradation, gestion chronophage…) ?

Dans ce cas, l’investissement en SCPI est le meilleur choix pour investir votre argent sur le secteur immobilier.

On vous présente ici le fonctionnement détaillé du placement star de 2024.

La SCPI n’aura bientôt plus de mystères pour vous et vous pourrez réaliser des investissements immobiliers rentables sans vous tromper !

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est une société dont l’objectif premier est l’investissement dans un patrimoine immobilier locatif.

La singularité de la SCPI est qu’elle est gérée par une société de gestion professionnelle agréée par l’Autorité des marchés financiers pour offrir aux épargnants la meilleure protection.

Au contraire d’un achat unique d’un appartement locatif, lorsque vous investissez dans une SCPI de rendement, vous êtes instantanément propriétaire d’une multitude de biens immobiliers.

Vous devenez associé de la SCPI et possédez donc une partie du patrimoine immobilier calculé en fonction du montant de votre investissement. Celui-ci est composé de biens à usage tertiaire ou d’habitation.

De plus, vous percevez des revenus mensuels sur votre compte bancaires issus des loyers recouvrés par la SCPI à ses locataires.

Pourquoi investir en SCPI ?

La SCPI offre de la flexibilité pour déterminer son montant d’investissement

L’une des principales raisons de l’appétence des épargnants français pour l’investissement en SCPI est la flexibilité de ce placement immobilier innovant.

Contrairement à l’investissement immobilier en direct qui nécessite une mise de fonds élevé, la SCPI permet de se constituer indirectement un patrimoine immobilier même en investissant des sommes raisonnables.

En effet, les premiers prix unitaires pour acheter des parts de SCPI se situe autour de 250 euros comme pour la SCPI Log In spécialisée sur l’immobilier logistique.

L’investissement initial en SCPI reste bien inférieur au coût de celui dans un investissement classique en immobilier, selon l’observatoire de La Centrale des SCPI, l’investissement moyen en SCPI est autour de 45 000 euros en 2023.

Il est recommandé de répartir son montant d’investissement sur plusieurs SCPI de rendement pour maximiser ses gains.

Par exemple si vous décidez d’investir 45 000 euros en SCPI, vous pouvez choisir de répartir la somme de la façon suivante :

15 000 euros sur une SCPI diversifiée européenne comme la SCPI Corum Origin (6.06% de rendement en 2023) 15 000 euros sur une SCPI logistique comme la SCPI Log In (6.21% de rendement en 2023) 15 000 euros sur une SCPI de santé comme la SCPI Pierval Santé (5.10% de rendement en 2023)

La force des SCPI réside dans la mutualisation du risque immobilier

La SCPI attire également parce qu’elle permet une mutualisation profonde des risques de l’investissement immobilier.

En effet, quand vous achetez des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’une multitude de biens immobiliers divers tant par leur thématique d’investissement (logistique, commerce, bureaux, santé ….) que par leur situation géographique (Europe, France, Amérique du Nord).

Par exemple, si vous avez acheté un appartement et l’avez mis en location mais que votre locataire ne paie pas son loyer, vous risquez d’être dans une situation délicate.

Idem, si la région dans laquelle vous avez acquis un appartement subit une baisse des prix de l’immobilier, vous êtes touché de plein fouet.

En revanche, si vous avez investi dans une SCPI qui possède 1000 immeubles à travers le monde et qu’une dizaine de ces immeubles sont vacants, cela ne devrait pas affecter la situation globale de la SCPI qui continuera à vous verser des revenus mensuels.

Il y a donc une véritable répartition des risques locatifs en cas d’impayés, de vacance locative ou de dégradations liée à des effets de compensation très profond.

La SCPI génére un meilleur rendement qu’un appartement locatif

Une autre raison qui pousse à se tourner vers les SCPI est le taux de rendement très élevé., il est nettement supérieur à ceux de nombreux autres placements financiers à faibles risques tels que le Livret A (3% en 2024) ou l’assurance-vie en fonds euros (2.5% en 2024).

En effet, le taux de rendement des meilleures SCPI en 2023 est supérieur à 7% comme la SCPI Iroko Zen (7.12% de rendement en 2023) ou la SCPI Transitions Europe ( 8.16% en 2023)

Les revenus distribués par les SCPI, proviennent :

• De la location des biens immobiliers à des entreprises internationales. • Des intérêts tirés du placement de leur trésorerie avant chaque acquisition. • Des plus-values générées lors des cessions des biens immobiliers.

Ils sont versés le plus souvent de façon mensuelle comme les SCPI Corum (Corum Origin, Corum Eurion, Corum XL)

Exemple

Si vous investissez dans une SCPI dont le délai d’entrée en jouissance est de 3 mois et que vous avez acquis vos parts au mois de janvier, vous entrerez en jouissance de ces parts au premier jour du 4ème mois suivant la souscription, soit le 1er mai.

Vous percevrez alors vos premiers revenus mensuels tant que vous serez propriétaire de vos parts de SCPI.

Investir en SCPI permet de se libérer du stress de la gestion liée à l’investissement locatif

Enfin, l’un des avantages de la SCPI de rendement est que sa gouvernance est déléguée à une société de gestion professionnelle encadrée par l’AMF.

Vous n’aurez donc aucun souci de gestion avec votre investissement immobilier contrairement à un achat locatif classique.

Vous n’avez pas les compétences pour trouver le locataire idéal ou gérer l’entretien du bien ?

Rien de tout cela ne vous incombera avec le placement SCPI.

Vous n’aurez aucune implication dans la gestion puisque la société gérant la SCPI s’occupera du bon fonctionnement de la SCPI à votre place.

Notez cependant que les revenus que vous toucherez en SCPI seront nets de frais de gestion.

Quel mode d’investissement en SCPI choisir pour placer son argent ?

Il existe plusieurs types de SCPI en fonction de vos objectifs, les deux principaux étant la SCPI de rendement et la SCPI fiscale.

La SCPI de rendement pour augmenter son pouvoir d’achat

La SCPI de rendement possède un important parc immobilier généralement composé de biens comme des bureaux, commerces, locaux d’activité, des hôtels ou des cliniques.

Comme il s’agit de biens qui s’adressent à un public professionnel, les surfaces louées et par conséquent les loyers générés par la location se chiffrent par dizaines de milliers d’euros.

Du coup, le taux de rendement d’un investissement en SCPI de rendement est également élevé en comparaison.

La SCPI fiscale pour réduire vos impôts

La SCPI fiscale possède un patrimoine composé de logements dont les caractéristiques (situation géographique, desserte, commodités à proximité) en font des investissements rentables.

Ces logements, neufs ou anciens, permettent également aux associés de la SCPI de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, dont le dernier en date, la loi Pinel.

Quelles sont les 4 méthodes pour investir en SCPI ?

Il existe 4 façons d’investir dans des SCPI, parmi lesquelles il convient de choisir en fonction de vos besoins et de vos capacités de financement.

L’achat de SCPI au comptant en pleine propriété

Dans la grande majorité des cas, les investissements en parts de SCPI se font au comptant en pleine propriété grâce à un apport personnel.

Mieux vaut en effet investir sur une SCPI qui distribue 7% de rendement plutôt que de conserver de l’argent sur un livret bancaire.

Pour exemple : si vous aviez investi 40 000 euros en SCPI en 2023, sur un portefeuille SCPI avec une hypothèse de rendement de 7%, vous auriez gagné environ 233 euros par mois

L’achat de SCPI à crédit en pleine propriété

Le recours au crédit pour acheter ses SCPI est très en vogue en 2024, il est aussi possible de solliciter un crédit bancaire dans d’excellentes conditions pour investir en SCPI.

Le crédit bancaire est en règle générale un crédit amortissable, remboursable sur 15 ans par des mensualités fixes.

Il peut aussi s’agir d’un prêt in fine et dans ce cas, seuls les intérêts du prêt sont dus mensuellement. Le capital est lui entièrement remboursé à terme.

En cette période où les taux d’intérêt des prêts bancaires se mettent à baisser, cette méthode de souscription peut être pertinente pour s’enrichir.

De plus, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.

Cette méthode d’achat de SCPI est recommandée si vous désirez effectuer une opération à effet de levier.

L’achat de SCPI en assurance-vie

Investir dans des SCPI en choisissant la souscription d’un contrat d’assurance vie comme le contrat Corum Life est également une solution attractive pour ceux qui souhaitent se constituer une épargne afin de préparer leur retraite et leur succession.

Le contrat d’assurance-vie Corum Life permet par exemple de :

• Préparer sa succession • Percevoir des revenus avec peu de fiscalité • Profiter d’un abattement dans le cadre de la transmission • Bénéficier d’un rendement élevé

Attention toutefois, il n’est pas possible d’avoir recours au crédit pour financer son investissement en parts de SCPI via une assurance vie.

L’achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété

L’achat de parts SCPI en démembrement de propriété permet de scinder la propriété des parts en 2 parties :

• L’usufruit : le droit de jouir du bien et de ses revenus locatifs. • La nue-propriété : le droit de disposer du bien dans son intégralité à l’extinction de l’usufruit.

Cette méthode de souscription en parts de SCPI permet à l’usufruitier de bénéficier de l’ensemble des revenus générés par les parts SCPI sans en avoir payé le prix total.

Elle permet aussi au nu-propriétaire, souvent un investisseur fortement fiscalisé, de réaliser un investissement immobilier à un prix réduit (décote de 20 à 40% sur le prix des parts) tout en bénéficiant d’exemption d’impôts.

Par exemple, si vous achetez la nue-propriété de la SCPI Remake Live sur 6 ans, vous allez payer la part avec une économie de 23%.

Vous allez donc acheter votre part de SCPI Remake Live, 157.08 euros au lieu de 204 euros.

A quoi faut-il faire attention avant d’acheter ses SCPI ?

Comment choisir les SCPI où investir ?

Si l’investissement en SCPI est très lucratif, toutes les SCPI n’affichent pas les mêmes taux de rendement qui s’étalent de 4% à 8%.

Il est donc utile de vous renseigner sur toutes les SCPI et de comparer les SCPI avant de faire votre choix d’investissement final.

Vous devriez être attentifs aux points suivants notamment :

1 / L’historique de distribution des dividendes de la SCPI

La capacité d’une SCPI à maintenir des revenus versés aux associés est un critère essentiel à regarder pour investir.

En effet, si les revenus versés diminuent avec le temps pour une SCPI donnée, vous devriez sans doute être mesuré

La SCPI Corum Origin a un excellent historique de distribution : depuis plus de 10 ans , elle a toujours distribué un rendement supérieur à 6% tout en ayant augmenté son prix de part.

A sa création le prix de la part de la SCPI Corum Origin était de 1000 euros , il est aujourd’hui de 1135 euros en 2024.

2/ Le potentiel locatif de la SCPI

Le taux d’occupation financier d’une SCPI (rapport entre les loyers facturés et les loyers potentiels si l’ensemble du patrimoine était loué), permet d’estimer l’ampleur de la vacance locative du parc immobilier.

On considère qu’un bon taux d’occupation financier est de 90% minimum environ mais beaucoup de SCPI ont des taux d’occupation financier proche de 100% comme la SCPI Activimmo ou la SCPI Corum XL.

La clé pour un investissement optimisé c’est de pouvoir répartir son investissement sur plusieurs thématiques de SCPI afin de jouer à fond la carte de la diversification.

N’hésitez donc pas à vous renseigner sur les diverses sociétés de gestion avec les conseillers de La Centrale des SCPI.

Avant d’investir en SCPI de rendement, il vous est recommandé de solliciter un expert SCPI afin de vous orienter sur votre projet.

L’année 2024 est indéniablement le meilleur moment pour investir en SCPI, cela vous offrira la possibilité de placer votre argent à plus de 7% de rendement et d’avoir également des perspectives de revalorisation du prix de vos parts à moyen terme.