Les SCPI à la conquête des marchés immobiliers européens

Bon à savoir
Mis à jour le 11 juillet 2019

Deux points saillants : l’attrait de la diversification patrimoniale et l’attrait de la fiscalité.

1. L’attrait de la diversification patrimoniale

Alors que chaque citoyen européen détient des euros dans sa poche, chaque épargnant français peut détenir des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) dans son patrimoine.

L’immobilier n’ayant pas de frontières, il est désormais possible de diversifier géographiquement ses avoirs et d’en investir une partie dans la zone euro. Le risque de change ayant disparu, de plus en plus de sociétés de gestions sortent des frontières de l’hexagone pour aller chercher de la valeur dans d’autres pays.

Il s’agit de dupliquer à l’étranger une stratégie qui a marché en France. Il s’agit aussi de bénéficier d’une croissance supérieure à la nôtre et qui génère une attractivité économique. Il s’agit également de mutualiser les risques, ba-ba de tout investissement immobilier.

Les Français ont longtemps juré uniquement par le l’épargne défiscalisée, livret A en tête, et par l’assurance-vie. La quasi-disparition de l'inflation et la diminution des taux d’intérêt à court terme a conduit à un repli du rendement du livret A à un seuil historiquement bas de 0,75 % ; de leur côté, les contrats d’assurance vie en euros ont péniblement affiché une rémunération moyenne de 2,3 % en 2015 en raison du reflux des taux longs. Ce phénomène s'accentuant, la rémunération moyenne du placement préféré des Français va probablement passer sous la barre des 2 % en 2016.

Nos compatriotes souhaitant à la fois bénéficier d’une rémunération satisfaisante de leur épargne sans toutefois prendre de risques inconsidérés, ils se tournent de plus en plus vers l’achat de parts de SCPI. Afin de ne pas limiter leurs perspectives au territoire national, ils ont la possibilité d’acheter des parts de SCPI investies à l’étranger.

Les sociétés de gestion ont développé un savoir-faire et une expérience qui leur permettent de disposer d’automatismes en matière d’achat de biens immobiliers à l’étranger. Elles étendent peu à peu leur champ d’investigation dans un nombre croissant de pays, au premier rang desquels figure l’Allemagne en raison de la puissance économique de ce pays et de l’importance de sa population.

Au-delà de l’Allemagne, de nombreux investissements ont également été réalisés en Belgique, aux Pays-Bas, en Italie, en Espagne, au Portugal, en Irlande, en Slovénie… Le marché immobilier de la zone euro étant plus vaste que le marché français, de multiples opportunités voient le jour avec un risque limité.

2. L’attrait de la fiscalité

Comme tout investissement immobilier, l’achat de parts de SCPI vise à la perception de dividendes qui sont assimilés à des revenus fonciers. En France, ces derniers sont imposés au taux marginal de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. L’imposition peut donc rapidement atteindre un niveau très élevé.

En vertu de conventions fiscales signées par la France et des pays tiers, les revenus immobiliers perçus à l’étranger sont déclarés en France (article 4 A du Code général des impôts) mais généralement imposés dans le pays considéré où la fiscalité est souvent plus douce. D’un point de vue pratique, les revenus imposables en France sont à déclarer sur l’imprimé fiscal n° 2047 et reportés sur la déclaration n° 2042.

Les loyers des immeubles situés à l’étranger sont soumis à des prélèvements à la source payés par les SCPI. Ces derniers sont déduits des dividendes versés. Il sont neutralisés en France par le mécanisme du crédit d’impôt ou par celui du taux effectif.

2.1 Le mécanisme du crédit d'impôt

Ce mécanisme s'applique notamment à l’Allemagne. La France a ainsi signé une convention fiscale le 21 juillet 1959 avec ce pays. L’article 3 de celle-ci prévoit que les revenus immobiliers de source allemande seront imposables en Allemagne mais surtout, qu'ils le seront au taux de l’impôt sur les sociétés allemand, soit à 15,825 %.

Afin d’éviter une double imposition, ces revenus sont également soumis à l’impôt sur le revenu en France mais bénéficieront d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français sur ces revenus (article 20-2 a cc de la convention). En d’autres termes, l’impôt français est neutralisé et les revenus restent uniquement soumis au taux précité, soit 15,825 % pour l'Allemagne. De même, les revenus en question ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

Le très net différentiel d’imposition augmente donc mécaniquement le taux de rendement net d’impôt au bénéfice des associés français.

Nonobstant la lecture de chaque convention fiscale signée par la France, il en est de même pour l’Autriche, l’Espagne, l’Estonie, l’Italie, la Lettonie, la Lituanie, Malte, la Slovénie et la République Tchèque s’agissant des pays de la zone euro.

2.2 Le mécanisme du taux effectif global

La règle du taux effectif a pour objet de maintenir intégralement la progressivité de l'impôt acquitté dans un État malgré les exonérations que cet État accorde en application des accords internationaux qu'il a conclus ou auxquels il est partie ou, exceptionnellement, compte tenu des dispositions de son droit interne (BOI-IR-LIQ-20-30-30).

Ce mécanisme s'applique notamment aux revenus perçus en Belgique, aux Pays-Bas, aux Portugal et en Irlande. Les revenus fonciers perçus dans ces pays ne sont pas imposables en France mais pris en compte dans le calcul du taux d'imposition. Cela a une incidence sur la progressivité de l'impôt et peut induire un changement de tranche.

Les revenus perçus ne sont pas non plus soumis aux prélèvements sociaux.

2.3 Le cas des intérêts d'emprunt

Les intérêts d'emprunt finançant les SCPI investissant à l'étranger ne sont pas déductibles, exception faite de leur part consacrée à l'achat de biens immobiliers se trouvant sur le territoire national. En d'autres termes, ils ne seront pas déductibles pour une SCPI investie à 100 % en Allemagne. Pour une SCPI investie à 60 % en Allemagne et à 40 % en France, ils le seront pour 40 % de leur montant.

Conclusion : Investir une partie de ses avoirs dans des SCPI tournées vers l'étranger, c'est investir en SCPI en bénéficiant d'avantages supplémentaires liés à une diversification géographique supérieure, à des taux de rendement souvent plus élevés qu'en France, et à une fiscalité généralement plus douce.Vous trouverez ci dessous des SCPI s'inscrivant dans cette stratégie. Contactez votre consultant habituel pour plus de renseignements.

Nom SCPI par ordre alphabétique Gestionnaire Délai de jouissance des parts en sus du mois en cours Prix de la part en euros
Actipierre Europe Ciloger 2 mois 210,00
Corum convictions Corum 5 mois 1 060,00
Europimmo Market La Française AM 3 mois 1 000,00
Eurovalys Advenis Investment Managers 3 mois 1 000,00
LFP Europimmo La Française AM 3 mois 1 000,00
Novapierre Allemagne Paref Gestion 4 mois 255,00

Article publié le 23 juillet 2016

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Article publié le 23 juillet 2016

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