Les SCPI logistiques sont-elles un bon moyen d’investir en SCPI ?

Investir en immobilier permet de se constituer une rente et de diversifier son patrimoine. Le cas le plus classique est d’acheter un appartement, voire une maison, et de les gérer seul. Cependant plus d’un million de Français préfèrent investir en parts de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI afin de profiter d’une épargne mutualisée. Parmi les SCPI de rendement les plus intéressantes actuellement figurent les SCPI logistiques et c’est une révolution.

Pourquoi les SCPI logistiques sont-elles le fer de lance d’un patrimoine immobilier à toutes épreuves ?

Les sociétés de gestion qui ont créé et qui gèrent l’ensemble du marché des SCPI ont d’abord débuté leurs investissements avec les bureaux. Elles ont poursuivi leurs acquisitions avec des murs de commerces, avec de l’immobilier en lien avec la santé et l’éducation, avec des murs d’hôtels et avec de l’immobilier de loisirs. Dans le même mouvement, elles ont acheté de l’immobilier résidentiel.

Ce n’est que tardivement que les sociétés de gestion ont eu l’intuition du formidable potentiel des SCPI logistiques. Elles pensaient peut-être que les épargnants n’étaient pas prêts à diversifier autant leurs patrimoines immobiliers. L’histoire est en train de démontrer le contraire pour le plus grand bien des épargnants.

Comme l’indique Véronique Baron, l’une des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Nos clients, lassés par les piètres performances de leurs contrats d’assurance-vie en fonds euros, sont de plus en plus enclins et nombreux à vouloir profiter de l’essor du e-commerce afin de booster leur épargne. C’est pour cela qu’ils nous téléphonent au 01.44.56.00.23. »

Le e-commerce a été le grand gagnant des confinements qui se sont succédé. Quatre-vingts pour cent des internautes procèdent à des achats de produits ou de services via le Web.  Les Français sont donc devenus coutumiers des achats en ligne. Toutefois, les achats en ligne demandent une logistique importante afin notamment de respecter les délais annoncés par les marchands. Les cyberacheteurs sont très pointilleux sur ce point.

Bien sûr, lorsque l’on parle d’immobilier logistique, la première image qui vient à l’esprit, c’est celle des entrepôts. Toutefois, l’immobilier logistique de se résume pas à cette classe d’actifs. Les locaux d’activités, les centres de tris, les messageries et les centres de stockage découlent  de la même volonté de livrer en temps et en heure les produits désirés.

Les sociétés de vente sur Internet ont donc besoin de plus en plus de lieux dédiés à leurs activités. Ces locaux, neufs ou anciens, doivent répondre à un cahier des charges précis : surface suffisante, fonctionnalité totale, possibilité d’y installer des robots et envie d’y travailler pour les salariés.

Le nombre de constructions en immobilier logistique est donc logiquement en augmentation, de même que les prix en raison de la hausse du foncier. C’est donc le moment d’acheter de l’immobilier logistique. En effet, les meilleures SCPI logistiques rapportent autour de 6 % par an, une performance sans commune mesure avec celle du livret A ou des contrats d’assurance-vie en euros. Toutefois, comme tout investissement, les SCPI logistiques doivent répondre à des critères bien précis.

Comment investir en SCPI logistique de manière sereine et efficace ?

Investir en immobilier logistique ne se décrète pas. La première question qui vient à l’esprit, est : Faut-il n’acheter que des SCPI logistiques ou diversifier davantage son patrimoine ? Dans le même ordre d’idée, faut-il n’acheter que des SCPI pure-player, c’est-à-dire qui n’investissent que dans une seule typologie d’actifs, en l’occurrence l’immobilier logistique ?

Comme pour toutes les SCPI, et peut-être même davantage, les SCPI logistiques doivent répondre à des conditions adaptées s’agissant des besoins des occupants et des mesures de sécurité qui vont avec.

Ainsi que le rappelle Thibault Le Coail, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI : « Il est tout à fait possible d’effectuer son premier achat de SCPI avec des SCPI logistiques et de se constituer un portefeuille de SCPI 100 % logistiques. Il sera ensuite temps d’acheter d’autres SCPI de rendement afin de procéder à une mutualisation adéquate. Ainsi, l’un de nos clients a récemment mixé trois SCPI logistiques : Activimmo, Interpierre France et LF Opportunité Immo. »

La SCPI Activimmo, gérée par Alderan, est la SCPI logistique du moment. Activimmo détient à la fois de la logistique urbaine, des locaux d’activités et des entrepôts logistiques. Les actifs d’Activimmo sont situés de manière presque égale en Île-de-France et en province. Son taux d’occupation financier (TOF) de 99,1 % lui permet de servir des dividendes d’excellent niveau puisque Activimmo a offert une performance de 6,05 % à ses associés l’an dernier.

Pour ce qui la concerne, la SCPI Interpierre France, gérée par Paref Gestion, est une SCPI mixte bureaux et logistique dont les actifs sont également implantés uniquement en France. À 94,4 %, le  TOF d’ Interpierre France est également d’un très bon niveau. Interpierre France a rapporté 4,71 % à ses associés porteurs de parts en 2020 et, sur 15 ans, au 31 décembre 2020 son taux de rentabilité (TRI) a atteint 6,86 %. Interpierre France permet donc à ses associés de diversifier facilement leur patrimoine immobilier.

Enfin, la SCPI LF Opportunité Immo, gérée par La Française Real Estate Managers, est aussi une SCPI logistique diversifiée mais la part d’immobilier logistique prévaut sur celle des bureaux, contrairement à Interpierre France. Sans surprise, LF Opportunité Immo est aussi une SCPI 100 % France. LF Opportunité Immo a rapporté 4,52 % à ses associés l’an dernier et son TOF est légèrement inférieur à ses deux concurrentes.

Acheter des parts de SCPI logistiques, revient à investir dans les actifs immobiliers qui ne sont pas à la portée de toutes les bourses et qui sont surtout très difficiles à trouver. C’est pour cela que le meilleur moyen d’investir en immobilier logistique demeure d’acheter des SCPI de rendement via le concours de spécialistes de l’épargne immobilière assistée tels ceux de La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23).

Chacun espère que la Covid-19 ne sera plus qu’un lointain souvenir d’ici quelques temps. Il n’en demeure pas moins que l’achat de biens et de services en ligne poursuivra inéluctablement son chemin, et sera même peut-être un jour prochain majoritaire par rapport aux achats en présentiel.