Qu’est ce que les cycles immobiliers ? Comment en profiter et les exploiter ?

L’activité économique est fluctuante dans le temps et répond à une logique de cycles. Comme tous les actifs, l’immobilier n’échappe pas à cette règle. En exploitant les cycles immobiliers, il est possible de réaliser de belles affaires. Saviez-vous qu’il était possible d’en profiter facilement grâce à des SCPI opportunistes ?

1/ Qu’est ce qu’un cycle économique ?

Un certain nombre d’économistes ont mis en avant le fonctionnement cyclique de l’économie depuis le 19ème siècle: Juglar, Kitchin, Kondratieff ou encore Schumpeter. Tout cycle économique est caractérisé par 4 phases: l’expansion, la crise, la dépression et la reprise.

En exploitant les phases du cycle, il est donc possible de réaliser des investissements intéressants. En phase de crise, les valeurs financières liées aux télécommunications ou à la santé vont par exemple surperformer les valeurs industrielles.

Ce raisonnement cyclique peut également s’appliquer à l’immobilier.

2/ Les spécificités du cycle immobilier: qu’est ce qu’un cycle immobilier ?

Le cycle immobilier fonctionne sur le même principe que le cycle économique avec certaines particularités. En effet l’immobilier est un marché local. Par exemple au sein d’un même pays, les différents marchés régionaux ne vont pas être en phase. C’est également vrai entre plusieurs pays différents. Il est ainsi possible que l’immobilier soit cher dans un pays à un moment donné mais au contraire plus accessible dans un pays voisin au même instant. C’est ainsi l’une des raisons qui a conduit les SCPI à s’intéresser au marché Allemand alors même qu’elles étaient traditionnellement très présente sur le marché Français et plutôt Parisien.

En outre l’immobilier d’entreprise est un marché différent de l’immobilier résidentiel des ménages. Les particuliers ne fonctionnent pas avec la même rationalité que les entreprises pour acheter un bien. L’immobilier résidentiel peut parfois connaître des hausses de prix très irrationnelles en raison d’un engouement pour une zone géographique avec un effet « coup de coeur ». L’achat d’un immeuble professionnel répond exclusivement à une logique de rentabilité avec un horizon long terme. L’évolution des prix est plus anticipable et moins sujette à des fluctuations non maîtrisées.

3/ Comment profiter des cycles immobiliers avec les SCPI ?

En partant de ce constat, il est aisé de comprendre que se limiter à une seule zone géographique pour réaliser des investissements immobiliers, c’est prendre le risque de se retrouver face à un marché déprimé ou trop cher. Un risque qui peut coûter cher en rentabilité.

À l’inverse, il est possible d’exploiter ce phénomène de cycles immobiliers pour s’affranchir des limites d’une zone géographique en investissant dans plusieurs zones. Cela permet de démultiplier les possibilités et surtout de profiter d’anomalies ponctuelles.

La meilleure illustration de cette application est la stratégie de la société de gestion Corum. Le 17 mai 2013, la SCPI Corum Origin a acheté un immeuble de 3700m2 en Espagne. Touché de plein fouet par la crise d’endettement des états de la zone euro, le marché immobilier espagnol est alors au plus bas.En 2016, le marché espagnol est alors sur un haut de cycle, ce qui permet à Corum de revendre cet immeuble avec une plus-value de 25%.

Cette stratégie d’exploitation des cycles a permis à Corum Origin de générer plus de 6% de loyers par an aux associés depuis son lancement avec une revalorisation du prix de sa part de 9%.

En 2017, la société de gestion Corum est même allée plus loin en lançant Corum XL, la première SCPI Internationale qui peut donc exploiter les cycles immobiliers sur un territoire extrêmement vaste. Elle a notamment profité des inquiétudes du Brexit pour réaliser des acquisitions opportunistes au Royaume-Uni. Plus récemment, elle a investi au Canada.

Cette stratégie lui permet de viser un TRI (Taux de rendement interne) de 10% à 10 ans. Cela la positionnerait parmi les SCPI les plus rentables du marché.

Les autres sociétés de gestion ne sont pas en reste et les lancements de nouvelles SCPI exploitant les cycles s’amplifient en 2021. Citons ainsi Sofidy qui vient de lancer Sofidy Europe Invest ou encore Sogenial avec sa SCPI Cœur d’Europe. Ces deux SCPI Européennes diversifiées affichent des ambitions de taux de distribution supérieurs à 4,50%.

La SCPI est donc une façon simple de suivre de près les cycles immobiliers et de les exploiter. De quoi se protéger des effets de crise ponctuels et surtout de bénéficier d’un rendement attractif sur de longues durées.