2023: l'année des bonnes affaires pour l'immobilier ?

Faut-il investir en immobilier en 2023 ? C'est la question que beaucoup se posent. Les gérants de SCPI communiquent depuis quelques temps sur leur position. Le constat est que le cash est roi pour investir en immobilier aujourd'hui et qu'il est temps de se positionner pour faire des affaires !

2023: un contexte immobilier particulier marqué par l'arrêt du crédit et le retour du "cash is king"

C'est la crise de l'immobilier. Ces mots là que l'on entend dans tous les médias nous paraissent à corriger. Il s'agit avant tout d'une crise du marché du crédit immobilier qui est aujourd'hui complexe à obtenir et dont les conditions ont radicalement changé depuis un an.

Après une décennie marquée par la baisse continue des taux qui avaient fini par atteindre un plancher proche du 1% pour les taux longs, les investisseurs ont fini par croire que cette anomalie historique était devenue une norme. Il aura fallu une crise covid et des plans de relances records qui ont fait renaître une inflation oubliée pour mettre un terme à une situation exceptionnelle.

Dès lors, le marché immobilier est chahuté, les vendeurs ne parviennent pas à trouver aussi facilement des acheteurs qu'il y a encore quelques mois. Les acteurs qui opéraient à crédit ont pratiquement tous disparu.

Une situation dramatique ? Pas tellement pour les acteurs qui possèdent des réserves de cash et qui n'ont pas besoin de crédit pour réaliser des opérations.

Sur cette nouvelle donne du marché immobilier qui contraint un nombre croissant de vendeurs à céder des actifs à des prix décotés, les SCPI bénéficient d’un atout déterminant : une forte trésorerie globale qui permet de saisir les opportunités immobilières dans les emplacements centraux des villes majeures.

Le constat est simple: les SCPI arrivent aujourd'hui à s'emparer d'actifs à des rendements que l'on avait pas vu depuis des années. Il y a fort à parier que le rendement moyen du marché devrait augmenter en 2023 et 2024 par rapport aux années antérieures !

Et cerise sur le gâteau: les baux commerciaux sont indexés sur l'inflation. Les loyers repartent à la hausse. Du jamais vu depuis bien longtemps !

L'avis des gérants sur la situation actuelle du marché immobilier

L'avis des gérants de SCPI sur les prix de l'immobilier

Frédéric Puzin, fondateur de Corum L'Épargne, a été l'un des premiers à s'extasier de ce nouveau marché immobilier: "Les prix auxquels nous achetons aujourd'hui nos immeubles sont tellement intéressants, pour ne pas dire indécents, comparés à ce que le marché proposait il y a encore quelques mois, que les vendeurs nous interdisent de les communiquer".

On le comprend lorsque l'on voit la dernière acquisition de la SCPI phare du groupe, Corum Origin, qui vient d'acheter un immeuble à Amsterdam avec un rendement de 10,37% !

Mais cet avis n'est pas unique, Rémy Bourgeon, fondateur d'Alderan et de la célèbre SCPI Activimmo pense de même: "Je crois, compte tenu des taux de rendement actuels des actifs immobiliers, et des demandes de nos clients -en matière de fiscalité, notamment-, que c’est effectivement un moment opportun pour lancer une nouvelle SCPI".

Une situation qu'il faut exploiter tant que le fer est chaud. "Nous ne savons pas si cette fenêtre d’opportunité va rester longtemps ouverte. C’est pourquoi nous accélérons sur le programme d’investissement" déclare David Seksig, co-fondateur et directeur général de Remake AM.

L'avis des gérants sur les loyers

Sans donner de chiffres précis sur les hausses de loyers, Sofidy, l'un des acteurs les plus emblématiques de la pierre papier a notamment communiqué sur le sujet: "Cette dynamique locative [...] permet également de bien répercuter l’inflation sur les loyers par le mécanisme de l’indexation (les indices ILAT et ILC progressent respectivement de +6.5% et +6.7% sur les 12 derniers mois. Avec de bons niveaux de revenus, nos SCPI publient au second trimestre des fourchettes de dividendes annuels prévisionnels par part conformes voire supérieures à celles annoncées précédemment".

Plus précis, Advenis REIM communique également de façon chiffrée sur les hausses : "le contexte inflationniste a permis aux fonds d’Advenis REIM de bénéficier d’une augmentation des loyers liée à l’indexation des baux depuis les 2 derniers exercices + 11,65 % entre le 1er janvier 2022 et 30 juin 2023 pour la SCPI Eurovalys. + 9,95 % entre le 1er janvier 2022 et le 30 juin 2023 pour la SCPI Elialys".

L'avis des gérants sur les rendements 2023 des SCPI

Là encore, nous nous attendons à une hausse du rendement moyen des SCPI. Difficile de recenser exactement toutes les SCPI ayant annoncé des prévisions de rendement supérieures aux anticipations de début d'année : Log In, Remake Live, Epsilon 360, Epargne Pierre Europe, Immorente... Elles sont nombreuses et la liste devrait même surprendre à la fin de l'année.

2023: l'année de l'investissement immobilier ?

Le bilan de l'année ne sera connu que fin décembre 2023, début janvier 2024, mais il semblerait que le cash prend sa revanche sur le crédit. Ceux qui ont les moyens d'investir peuvent tirer la situation actuelle à leur avantage et bénéficier d'un point d'entrée intéressant sur les marchés immobiliers. Rappelons bien entendu que la SCPI reste un placement long terme et qu'il faut y investir avec cette vision en tête.

Les Cassandre qui voient la fin de l'immobilier à chaque crise nous paraissent manquer un peu de vision. L'emportement court termiste est rarement de bon conseil et fait souvent passer à côté de bonnes affaires. C'est dans les marchés chahutés que l'on écrit les meilleures histoires !